"Квадратные метры" бьют рекорды

Социальные жилищные программы остаются для многих последней надеждой обзавестись собственной квартирой.

По итогам сентября цена жилья в Москве впервые за 15 лет превысила "психологический" рубеж в 2000 долларов США. А месяцем ранее отметка в 1000 долларов за квадратный метр была пройдена в ближайшем (до 5 км от МКАД) Подмосковье.

Почему же цены на жилье растут, не переставая, вот уже семь последних лет? Аналитики наперебой предлагают разные версии... Но, как бы то ни было, новостройки как в Москве, так и в Московской области продолжают "скупать на корню" даже по нынешним, весьма немаленьким ценам. А это значит, что каким бы болезненным ни было повышение, спрос на квартиры остается стабильно высоким. Впрочем, тем, кто не может позволить себе купить квартиру сразу, не стоит расстраиваться. Для них есть способ приспособиться к ситуации - например, обратиться в банк за ипотечным кредитом. А те, кому и это не под силу, смогут попросить помощи у московских властей. Хотя мэрия и не сможет, как по волшебству, раздать жилье даром или за бесценок, она способна помочь многим улучшить свои жилищные условия по возможности "малой кровью".

По иронии судьбы, данные о рекордных ценах на московское жилье были опубликованы примерно в то же время, когда Федеральная антимонопольная служба (ФАС) должна была дать свою оценку происходящему на цементном рынке. Напомним, весной компания "Евроцемент групп" приобрела несколько цементных заводов, в результате чего ее доля на российском рынке цемента достигла 60 - 90% в зависимости от региона. Первым делом новый монополист поднял цены на свою продукцию - официально на 20%. Однако в реальности цены выросли гораздо сильнее: в некоторых случаях на 60 - 70%. Кроме того, изменились условия поставки цемента (отныне он отгружается только по предоплате), в результате чего оборотный капитал строительных компаний понес серьезный урон. По оценкам специалистов, доля цемента в стоимости элитного квадратного метра невелика. Но в случае с дешевым жильем картина иная: стоимость стройматериалов достигает пятой части цены такого "квадрата".

Как только "Евроцемент" навязал рынку свои условия, эксперты прогнозировали, что это приведет к росту цен на жилье на 20%. Этот прогноз практически полностью сбылся. Ведь на решение ФАС уже не уповают ни бетонные заводы, ни строители. Их логика проста: если ФАС будет вести себя в том же духе, то цены на цемент в этом году уже как минимум не упадут. А значит, если строители не поднимут цены на жилье, то к концу года они будут работать себе в убыток. К слову, с концом 2005 года связан еще один фактор неопределенности, заставляющие цены на жилье расти быстрее обычного. Ведь для того чтобы не разориться, компании вынуждены индексировать свои цены в соответствии с инфляцией. Очевидно также, что при прогнозируемой инфляции рост цен будет меньшим: компаниям не придется повышать цены "про запас" и "на всякий случай".

Что же происходит у нас? Федеральному правительству и Центральному банку вот уже который год не удается выполнить прогноз по инфляции. Так, в прошлом году она составила 11,7% против ожидавшихся 10%.

На этот раз ситуация еще более тяжелая. В начале года правительство обещало, что инфляция составит не более 8,5%. Но реальность заставила его уже в первом полугодии пересмотреть свой прогноз до 10 - 11%. Но экономисты утверждают, что и тут федеральные власти слишком оптимистичны. По оценке независимых экспертов, инфляция в 2005 году может составить как минимум 12%, а то и больше. Что же делать компаниям, в том числе строительным? Чтобы самим не остаться без средств к существованию и не оставить без зарплат своих работников, они вынуждены закладывать в своих издержках максимальный прогноз инфляции. Играют свою роль в повышении цен на жилье и цены на нефть и бензин. Ведь практически все товары - в том числе и строительные материалы - перевозятся автотранспортом. А это значит, что бензин может серьезно повлиять на все цены, в том числе и на стоимость квадратного метра.

Да, федеральные власти договорились с нефтяниками о "замораживании" цен на нефтепродукты до конца этого года. Но не стоит забывать, что буквально накануне этого цены на бензин в очередной раз взлетели на пару рублей за литр. Разумеется, после этого нефтяным компаниям ничего не стоило "пойти навстречу" правительству. Но, несмотря на все это, московское жилье продолжают покупать. По словам риэлторов, большая часть квартир в новостройках скупается еще до того, как завершается строительство дома. А на вторичном рынке редкая квартира в столице продается больше двух месяцев. И это несмотря на то, что цены побили всевозможные рекорды. С одной стороны, это объяснимо: в страну идет мощный поток нефтедолларов, который растекается по многим отраслям - торговле, сфере услуг... Но понятно, что не все могут припасть к этому "живительному источнику". В первую очередь этой возможности лишены наименее защищенные категории - бюджетники, учителя, врачи. Что же остается делать тем, кто остался в стороне от "больших денег"? Только апеллировать к властям и просить их о помощи...

Впрочем, времена давно изменились. И сегодня цену жилья все же определяет рынок. Мы уже видели, из чего складывается цена жилья. Мы видели также, что иногда действие (или бездействие) не слишком расторопных или, напротив, слишком заинтересованных чиновников может серьезно повлиять на стоимость жилья. Скорее всего, рано или поздно виновные бюрократы будут наказаны. Но при этом бессмысленно ждать, что "добрый царь" (мэр, президент - нужное подчеркнуть) начнет раздавать всем желающим жилье "по три рубля". Другое дело, что наименее защищенные граждане вправе ждать от властей помощи. И такие шаги уже предпринимаются. Федеральные власти делают особый упор на развитие ипотеки. Эта идея неоднократно озвучивалась на высшем уровне - в том числе и президентом.

Но сколько придется ждать воплощения надежд на ипотеку в масштабах всей страны, остается лишь гадать. Однако есть надежда, что в Москве ипотека заработает существенно раньше. По замыслу правительства Москвы, специальный механизм социальной ипотеки начнет работать уже с 2006 года. По расчетам московских властей, ставка по такому кредиту должна составлять около 6% годовых, а отдавать его можно будет в течение 25 лет. Благодаря этому социальные ипотечные кредиты будут доступным гораздо большему кругу москвичей, в том числе и малоимущим. Тем, на ком рост цен на жилье, причем на самое доступное, отражается больше всего.

Дата публикации: 14:08 07 октября 2005

Источник: bpn.ru