Развитие ипотечного кредитования в России

Программу ведет Татьяна Валович. Принимает участие корреспондент Радио Свобода Дмитрий Казнин. Гость студии - исполнительный директор центра жилищного кредитования "Адвекс" Ирина Забродина.

Татьяна Валович: В Петербурге как и во всей России городские власти пытаются выполнять наказ правительства и президента у введении системы ипотечного кредитования. Но, несмотря на совместные усилия банков, строительных компаний и администрации города, процент приобретенных с помощью ипотеки квартир остается очень скромным. Банки, тем не менее, смотрят на это с оптимизмом. Независимые эксперты предупреждают, что без высоких зарплат ипотека в стране не приживется. Рассказывает корреспондент Радио Свобода Дмитрий Казнин.

Дмитрий Казнин: Ипотечный бум, несмотря на прямое указание власти, пока в России не случился. Хотя, после того, как в 2004 году был дан старт ипотечной кампании, и местные чиновники, и банки, и строительные компании начали работу в этом направлении.

По словам Игоря Кукарева, представителя Жилищного комитета администрации Петербурга, ипотека в Петербурге развивается очень динамично.

Игорь Кукарев: На сегодняшний день существует не менее 40 кредитных учреждений, предоставляющих ипотечное кредитование. В этом году сумма будет доведена до порядка 1700 ипотечных кредитов. Таким образом, за два года свыше 3 тысяч кредитов будет предоставлено жителям.

Дмитрий Казнин: Павел Созин, заместитель председателя Ассоциации промышленно-строительного комплекса Северо-Запад, видит в этих цифрах не только положительные моменты.

Павел Созин: Цифры, безусловно, хорошие в абсолютном соизмерении, но если соизмерить с тем, что в прошлом году было продано порядка 26 тысяч квартир, то мы видим, что процент не очень велик. В Петербурге было выдано всего лишь порядка 200 ипотечных кредитов на первичном рынке. Все остальные ипотечные кредиты касались вторичного рынка жилья.

Дмитрий Казнин: Представители банков, которые начали в прошлом году развивать ипотечные программы, настроены оптимистично, выдавая, пока, скромное количество ипотечных кредитов, и ориентируясь, в основном, на относительно богатого клиента. По мнению Владимира Кучеренко, заместителя председателя Бюджетно-финансового комитета петербургского парламента, у ипотеки в России есть несколько проблем.

Владимир Кучеренко: У нас очень низкая заработная плата. Недвижимость оценивается в нашем государстве двумя способами - есть ПИБовская оценка, есть рыночная. В США кредиты - 3-4 процента, у нас в банках процентные ставки, если в рублях - от 10 до 20 процентов, если в валютных, то - 18 процентов.

Дмитрий Казнин: То, что сейчас происходит с ипотекой в стране, по мнению независимых экспертов, таит в себе и свои плюсы, и свои минусы. По мнению представителя Ассоциации промышленно-строительный комплекс Северо-Запад Павла Созина, ипотека, безусловно, должна развиваться, но не должна считаться панацеей. Необходимо поддерживать и иные формы кредитования, которые сложились в стране к этому времени.

Татьяна Валович: Эту тему мы продолжим и в беседе с нашим гостем - исполнительным директором центра жилищного кредитования "Адвекс" Ириной Забродиной.

Ирина Александровна, многим петербуржцам знакомо агентство недвижимости "Адвекс". Ваш центр - это какая-то "дочка" этой структуры?

Ирина Забродина: Где-то примерно год назад было принято решение, что необходимо всю информацию о кредитных продуктах, об ипотеке собирать в одном месте. Тогда был создан центр жилищного кредитования. Это отдельный офис, отдельное помещение, где работают сотрудники со специальной подготовкой. Мы можем помогать гражданам подбирать кредиты, объяснять, что такое ипотека, проводить сделки с привлечением кредитных средств.

Татьяна Валович: Это не значит, что именно ваш центр дает деньги? Вы являетесь посредником между банками какими-то и теми людьми, которые хотят получить кредит?

Ирина Забродина: Конечно, мы не выдаем деньги. Когда к нам звонят, то мы говорим, что мы можем просто помочь сориентироваться в этой сложной пока еще области. Мы стараемся предоставить информацию для людей, на основании которой каждый человек будет принимать для себя решение - нужен ли ему этот кредит, а может быть ему решить каким-то другим способом. Мы даем знания, а решение принимает каждый непосредственно для себя.

Татьяна Валович: Эти посреднические услуги насколько они удорожает тогда сделку клиента с банком? Ведь вы же не бесплатно работаете.

Ирина Забродина: Поскольку мы созданы при агентстве недвижимости, мы не вычленяем свою деятельность от той сделки, которая идет дальше по покупке какой-то недвижимости. Наши первоначальные консультации бесплатны. Потому что мы понимаем, что к нам приходят люди, которые еще только пытаются сориентироваться в этой непростой области. Сначала звонят, потом приходят люди. Мы садимся, разбираемся в каждой ситуации индивидуально, стараемся подобрать наиболее оптимальную программу, оптимальный кредит, придумать всю схему. Дальше, если человек принимает решение о сотрудничестве с нами, то он оплачивает те услуги, которые обычно идут при покупке недвижимости. Наши услуги по подбору кредита отдельно ничего не стоят, они входят в стоимость приобретения недвижимости через наше агентство, через наш центр.

Татьяна Валович: А с какими банками вы работаете: с какими-то конкретно или, как было сказано, порядка 40 кредитных учреждений, которые в городе выдают кредиты, или у вас свой список?

Ирина Забродина: Безусловно, банков очень много. У них очень много разных программ. Когда мы начинаем подбирать кредитный продукт для каждого заемщика, мы видим, что существует около 30 критериев, по которым можно подобрать ту или иную кредитную программу. Потому что каждому человеку важны те или иные вещи в большей или меньшей степени. Кому-то важны минимальные собственные средства, кому-то минимальные процентные ставки, кому-то выгодны условия по досрочному погашению и так далее. Этих критериев очень много. У нас есть программы всех ведущих банков. Конечно, более активно мы работаем с 5-10 банками, но в то же время, если к нам приходят заемщики, которые получили одобрение в других банках, мы обязательно ведем их, помогаем провести эту сделку в другом банке, который не является нашим активным партнером.

Татьяна Валович: Насколько банкам это выгодно? Насколько они заинтересованы в вашей деятельности? Ведь это же привлечение других средств, то есть проценты, как мы слышали, достаточно высоки на ипотеку сейчас.

Ирина Забродина: Понятно. Банкам, конечно, выгодно, чтобы с клиентом банка работал специалист. Потому что приходит заемщик в банк неподготовленный, начинает задавать вопросы про ипотеку, объяснять кредитному инспектору какие-то сложности с цепочками, с расселением. Когда кредитный инспектор вместо того, чтобы спокойно оценивать платежеспособность заемщика, смотреть и выполнять ту работу, которая ему свойственна, начинает улаживать отношения в коммунальной квартире, понятно, что он работает неэффективно. Далеко не все вещи, которые говорит кредитный инспектор банка, понимаются и принимаются самим заемщиком, а уж что говорить про продавца, который вообще не понимает, что такое ипотека, какие схемы взаиморасчетов существуют и так далее.

Татьяна Валович: Вы можете по заявке банка, скажем, оценить надежность клиента. Выполняете ли вы это? Банк ведь должен быть уверен, когда он дает деньги человеку. Или это только прерогатива каких-то банковских агентов?

Ирина Забродина: Мы не определяем надежность клиента. Мы, зная программы банков, говорим: "Дорогой заемщик, ваша ситуация в целом финансовая, жилищная, семейная такова, что вам, скорее всего, подойдет вот этот или этот банк". Дальше мы считаем примерные кредит для этого заемщика. Смотрим, какие будут ежемесячные платежи, какая у него будет ситуация по обслуживанию кредита и так далее. После чего, если вся ситуация воспринята понятно и принимается решение о получении кредита, собираются документы для подачи на кредитный комитет. Конечно, платежеспособность и окончательное решение по заемщику принимает банк.

Татьяна Валович: А оценку квартиры даете вы для банка, или они сами должны проводить?

Ирина Забродина: При каждом банке есть специальные оценочные компании, аккредитованные этим банком. Когда заемщик прошел первую стадию по оценке его платежеспособности как плательщика по кредиту, можно подбирать уже квартиру, предмет залога то, что будет приобретаться. В тот момент, когда эта квартира проверена, она должна быть обязательно оценена такой оценочной компанией, которая аккредитована при банке. Отчет об оценке является необходимым документом для выдачи кредита банком. Мы просто сопровождаем заемщика таким образом, чтобы ему было комфортно, чтобы он не потратил лишних денег, не потерял их, чтобы он провел всю сделку в комфортных для него условиях.

Татьяна Валович: Какая-то правовая поддержка. Если вдруг случаются, не дай бог, конечно, какие-то коллизии с вашим клиентом, можете ли вы потом предоставить ему юридическую помощь?

Ирина Забродина: О каких коллизиях вы говорите? Что вы имеете в виду?

Татьяна Валович: Скажем, вдруг какие-то не учли моменты.

Ирина Забродина: Понятно. Как я всегда рассуждаю со своими заемщиками, а впоследствии друзьями, как правило, есть риски короткие, есть риски длинные. Короткие риски это те, которые сопровождают сделку по мере ее прохождения. Наша задача не выдать ему кредит любой ценой. Наша задача, чтобы он решил свою жилищную ситуацию оптимальным для него образом. Ипотека - это как инструмент, который помогает человеку, у которого нет всей суммы денег, жилищный вопрос решить, получив кредит сегодня. Те риски, которые у него бывают, это риски по внесению денежных средств в другие агентства, где продается необходимый объект. Это покупка чистого, с точки зрения юридической составляющей, объекта. Такого рода риска нами, безусловно, убираются. Потому что наша задача или, чтобы заемщик купил то, что он хочет, или, чтобы он не потерял деньги на вот этой всей процедуре.

Риски долги - это риски по проверке титула квартиры, чтобы она была чистой с точки зрения юридической. Это проверяем мы, как агентство недвижимости, и банк, и страховая компания. Тут идет проверка многосторонняя, чтобы заемщик не пострадал. Если какие-то проблемы возникают как в процессе сделки, так и дальше, конечно, мы работаем с людьми, к нам обращаются и присылают к нам своих друзей.

Татьяна Валович: Как долго вы уже работаете? Какому количеству людей уже помогли? Есть какая-то статистика?

Ирина Забродина: Сложно, конечно, сказать, потому что работаем мы непосредственно как центр жилищного кредитования только год. Но работать с кредитными программами мы начали как только они появились. "Дельта Кредит" - это первый банк, с которым мы работали. Понятно, что идет по нарастающей. Кому-то не удалось получить кредит тогда, потому что программы были не столь обширные, они приходят к нам сейчас. Иногда приходят люди целой цепочкой, с предприятий, стараются понять и получить кредиты целыми компаниями. Мы стараемся помочь всем.

Татьяна Валович: Ирина Александровна, по вашим наблюдениям, по тем обращениям, которые приходится рассматривать в вашем центре, что больше тормозит ипотеку - высокий процент, неподъемный для населения, высокая стоимость квартир и низкие доходы населения?

Ирина Забродина: Конечно, всем бы хотелось, чтобы доходы были выше, потому что именно зарплата заемщика определяет возможность и сумму, которую можно получить от банка.

Татьяна Валович: Тем более зарплата "белая", как принято говорить.

Ирина Забродина: Нет, на самом деле сейчас очень много разных подходов банков к белизне зарплаты. Рассматриваются не только "белые", полностью подтвержденные доходы, но и доходы, подтвержденные иным образом - или по форме банка, или иногда даже аналитики банка, или оценочные специальные компании выезжают и оценивают как бизнес сотрудника, так и его стоимость на рынке труда, если угодно. Основной фактор, безусловно, - это платежеспособность заемщика. На мой взгляд, на сегодня ипотеку тормозит как нестранно невысокая осведомленность населения о том, что такое ипотека, кто ее может получить.

Мне бы сейчас хотелось примерно в двух словах сказать, что это такое и в чем ее преимущество. Самое основное преимущество это то, что, имея только часть денег, заемщик может уже сегодня купить то жилье, в котором будет жить или будет сдавать его в аренду, если есть такая необходимость и возможность. Причем ситуация сдача жилья в аренду, платежи, которые получаются от этого, они вполне соизмеримы с теми платежами, которые идут по кредиту.

Татьяна Валович: Эта часть денег сколько составляет процентов от стоимости всего жилья, которые должен первоначально внести заемщик?

Ирина Забродина: Пока я говорила о тех платежах, которые можно получить с аренды. Мы поговорили о том, что должны быть зарплаты, с которых дается кредит. Следующим условием, при котором можно получить кредит, - это собственные первоначальные средства. Эти собственные первоначальные средства в зависимости от программы, от банка, от срока кредита, от суммы кредита колеблются от 10 процентов от стоимости приобретаемого жилья до 30. Существует множество вариантов, как эти первоначальные средства обозначить. Необязательно это могут быть накопленные деньги. Это может быть своя площадь, которую планируется использовать при внесении собственных средств, или какие-то другие вещи, которые можно учесть, продав как собственное вложение. Следующее - это то, что банку очень неважно, что именно приобретается вами по ипотеке, что будет оформлено в залог банку. Банку должно быть понятно это, ему должно быть это нестрашно.

Основные три вещи - зарплата, первоначальный взнос, понятный банку предмет залога - это основные три кита, которые должны соблюдаться одновременно.

Татьяна Валович: А что делать учителю, врачу? В Петербурге давно говорят о том, что будет социальная ипотека. Для них даже будет разработана специальная программа чуть ли не с нулевым кредитованием, то есть по процентам, но все равно им нужно это где-то взять. Если это молодой учитель, у которого нет своей жилплощади, кроме как у мамы и папы он жил. В этом случае, что делать?

Ирина Забродина: Где взять собственные средства?

Татьяна Валович: Да.

Ирина Забродина: Без собственных средств, конечно, обойтись нельзя. Потому что банк всегда должен понимать, что у заемщика есть нечто, что он может вложить в эту процедуру.

Я позволю себе привести пример, чтобы нам было понятнее, кто может получить этот кредит. Если у заемщика есть программа, по которой достаточно 10 процентов от стоимости приобретаемого жилья. Например, предполагается купить однокомнатную квартиру. Стоимость ее примерно 36 тысяч. Это самый дешевый пример на квартиру, который сегодня на рынке Санкт-Петербурга есть. 10 процентов - это 3600 долларов. Чтобы получить оставшуюся часть, достаточно совокупного дохода на семью порядка 20 тысяч рублей. При таких зарплатах возможно подобрать кредитную программу, по которой можно получить недостающие деньги и купить уже сейчас. Пусть это будет не готовый дом, а строящийся дом. Но, как правило, банки любят оформлять в залог что-то, что уже построено, на что есть документы. 85-90 процентов кредитов выдается на готовые дома.

Татьяна Валович: Это как раз на вторичном рынке.

Ирина Забродина: Да. Также мне бы хотелось отметить, что совершенно необязательно для того, чтобы получить кредит, иметь постоянную прописку в Санкт-Петербурге и даже необязательно быть гражданином России. Этот кредит можно получить будучи гражданином другой страны. Главное, чтобы мы смогли показать банку доходы, чтобы они были банку понятны. Можно приобрести квартиру, даже проживая в другой стране.

Татьяна Валович: Может ли рассматривать банк в залог землю? Земельный кодекс позволяет иметь землю в собственности. Если есть у человека загородный участок в 12 соток, не садовый участок, а именно земля. Как в таком качестве?

Ирина Забродина: Сейчас появляется очень много программ. Не проходит и недели, чтобы не появлялись какие-то новые кредитные продукты. Есть сейчас банки, которые готовы выдавать кредиты и на землю и загородные, правда, недешевые объекты, коттеджи, и под землю, и такие объекты. Это третий пункт, о котором я говорила, - понятный банку предмет залога, то, что будет оформлено в залог банку. Если банк рассмотрит это место, где находится эта земля, если сочтет его ликвидным, ему не будет страшно на это оформить залог, то, да, банки готовы рассматривать выдачу денежных средств под залог таких вот земельных дорогостоящих участков, строений, которые на них есть.

Татьяна Валович: У нас есть вопрос от слушателя.

Слушатель: Не кажется ли вам, что сейчас в стране при правовом беспределе, где судебная система не работает, люди продают последнее, чтобы встать на эту очередь и ждать квартиру. А потом мошенничество не позволяет им достигнуть своей цели. Люди вынуждены обращаться по судам, а суды у нас защищают только тех, кто дает больше.

Татьяна Валович: Это, скорее всего, относится к долевому строительству. Громкие дела действительно были. А вот в ипотеке, когда она касается вторичного рынка жилья, ты уже непосредственно живешь в этой квартире, насколько я понимаю.

Ирина Забродина: Я хочу еще раз повторить, что вы, видимо, имели в виду некие формы кооперативов или долевого участия, когда еще нет понятного предмета залога, когда объекта еще нет или он оформляется не в вашу собственность. Ипотека тем и хороша, что вы, единовременно вкладывая часть своих средств, получая кредит от банка, сразу в свою собственность, в собственность вашего созаемщика, то есть супруги, оформляете всю недвижимость. Вы можете в ней прописываться, можете в ней жить. Она находится только в залоге у банка. Банку даже не страшно, если сменится залогодержатель. Банк имеет право продавать свои кредиты. Вы как были собственником, так собственником и останетесь.

Татьяна Валович: Этот вопрос, наверное, тоже свидетельствует о том, что люди еще не очень знают все правовые механизмы работы ипотеки.

Ирина Забродина: Совершенно верно. Поэтому мы и приглашаем вас прийти к нам. Мы находимся в Василеостровском "Адвексе". Телефон наш 327-99-27. Мы рассматриваем каждого человека в отдельности, каждую ситуацию и стараемся найти оптимальное решение. Потому что мы понимаем, что граждане, к сожалению, еще не очень разбираются в этом вопросе. Говорят много, плакатов много, а что это такое, в чем плюсы, в чем сложности еще пока не все разбираются.

Татьяна Валович: Ирина Александровна, Петербург - это город коммунальных квартир. К сожалению, эта проблема решается очень тяжело. При губернаторе Яковлеве была какая-то программа расселения. Что-то пытаются сделать, но все безрезультатно. Может ли в качестве залога в ипотеку выступать коммунальная квартира, которая приобретается одним из прописанных там людей? Например, соседи соглашаются продать ему свою комнату, но вот на это ему тоже нужно получить деньги. Может ли в этом случае ипотека помочь?

Ирина Забродина: Правильно ли я понимаю, что вопрос вы хотите задать следующий, что человек хочет купить комнату в квартире, где он проживает и имеет какую-то комнату?

Татьяна Валович: Совершенно верно.

Ирина Забродина: В качестве залога может выступать комната только в той ситуации, когда, приобретя ее, заемщик станет владеть всей квартирой. Эта комната - последняя в коммунальной квартире. Все остальное принадлежит заемщику. Только в этой ситуации, когда вся квартира будет его, банк может рассмотреть комнату, как предмет залога. Это вещь достаточно сложная. Надо очень аккуратно с этим разбираться. Конечно, то, что касается коммунальных квартир и очередников, которые стоят в этих квартирах, сейчас есть интересная программа жилищных городских субсидий, по которым люди могут получить деньги от города на то, чтобы они снялись с очереди. Там очень сложная схема. Эти деньги можно получить, только имея кредит от банка. Эта схема, которая сейчас работает. Достаточно много людей получили такие субсидии вместе с банковским кредитом и переехали в новые квартиры.

Татьяна Валович: У нас есть вопрос от слушателя.

Слушатель: Хотела бы присоединиться к мнению предыдущего слушателя, который сказал, чтобы не доверяли всяким ипотекам и прочим организациям такого сорта. В 90-е годы я тоже купила акции "Ипотечного банка". Естественно, как и все эти пирамиды, неизвестно где их теперь искать. Я думаю, что очень опасно с ними дело иметь, потому что судов у нас практически нет. Вот трясут Ходорковского, а остальные у нас все белые и пушистые. А меня лично не Ходорковский обокрал, а всякие "Гермесы", я уж не говорю про "Сбербанк", "Ипотечный банк" и так далее.

Татьяна Валович: Понятен вопрос и волнение слушателей. Россия очень пострадала. Но мне кажется, что в данном случае наша слушательница перепутала божий дар с яичницей.

Ирина Забродина: Мне бы хотелось еще раз сказать, что ипотека - это кредит на покупку жилья. Это не акции. Это денежные средства, которые выдаются человеку, проверив его платежеспособность, на то, чтобы он купил квартиру для себя. Я лишний раз для себя понимаю, что ипотека у нас идет медленно, потому что люди не понимают, что это такое. Это механизм покупки квартиры сегодня, если нет всей суммы. Приходите - поговорим. Понятно, что это не акции, не какие финансовые бумаги, которые могут сегодня быть, а завтра нет. Это ваша собственность, в которой вы будете жить, она будет оформлена именно на вас.

Татьяна Валович: В случае наступления каких-то форс-мажорных обстоятельств, всякое бывает в жизни человека. Если он не сможет выполнять свои обязательства по выплате кредита, эта квартира может рассматриваться как погашение? Ему будет предложено что-то другое, например, переехать в меньшую по площади или еще что-то?

Ирина Забродина: Безусловно, когда выдается банковский кредит, мы все время об этом говорим, заемщик должен застраховать и себя, и свою трудоспособность, и предмет залога (квартиру), и застраховать юридические риски, если она будет оспорена. Если наступает страховой случай, страхования компания полностью расплачивается с банком, а квартира остается заемщику. Если же заемщик не сможет расплачиваться по кредиту, потому что у него что-то происходит с работой, то банк заинтересован сначала договариваться, выяснять, делать какие-то отсрочки, но надо понимать (мы об этом всегда предупреждаем), что получение кредита - это вещь серьезная. Нужно всегда четко просчитать, что вы сможете расплачиваться по кредиту. Если все-таки наступает такая ситуация, что вы не способны гасить кредит, но на сегодняшний день по законодательству банк имеет право предъявить взыскание на предмет залога и переселить заемщика в меньшую площадь, а эту площадь реализовать и погасить кредит.

Татьяна Валович: Насколько на сегодняшний день все-таки законодательство, связанное с ипотекой, четкое и понятное для обеих сторон - как для клиентов, так и для банков?

Ирина Забродина: У нас прецедентное право. Не было еще таких ситуаций, в которых банку приходилось предъявлять взыскание на предмет залога. Всегда или заемщик платит или стороны договариваются между собой. Да, серьезно относиться надо, но таких прецедентов еще не было. Как будут работать наши законы, на чьей стороне они будут, насколько они жесткие будут по отношению к заемщику или на стороне банка - это еще не понятно. Поэтому банки держат достаточно высокие процентные ставки, а заемщики должны серьезно относиться к получению кредита, когда они принимают такое решение.

Татьяна Валович: Как вы считаете, когда можно ожидать в России снижения банковских процентов по ипотеке?

Ирина Забродина: Наверное, когда первоначально появятся какие-то кредитные бюро, которые будут иметь информацию о платежеспособности заемщика.

Татьяна Валович: Вообще-то, они уже должны были появиться, насколько я знаю по законодательству, но еще не начали работать.

Ирина Забродина: Понятно, что этот процесс сложный - сбор информации и так далее и так далее. Когда будут законы, которые будут работать, когда будет более или менее все стабильно в стране, тогда будет возможность снизить процентные ставки.

Дата публикации: 10:30 10 октября 2005