Перспективы жилищного строительства Подмосковья

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Общие тенденции рынка жилой недвижимости Московской области

• Строительный бум, как по направлению индивидуального жилищного строительства, так и в сфере строительства многоквартирных домов
• В начале бума (конец 2000 - начало 2001) основными покупателями квартир являлись местные жители. Впоследствии их доля снижалась.
• Всевозрастающий интерес к организованным коттеджным поселкам (как тенденция - с конца 2001 года).
• Радиально-кольцевое распределение спроса по районам области, дифференцированное по ценовому уровню в зависимости от близости к Москве и соседству с более, или, наоборот, менее престижными районами Москвы.
• Смещение массового спроса в ближнее Подмосковье (2003 год) приводит к тому, что на первичном рынке Подмосковья квартир продается больше, и продаются они быстрее, чем на первичном рынке Москвы.
• Дополнительным фактором является практически полное отсутствие конкурентоспособного предложения в части квартир повышенной комфортности на вторичном рынке жилья в Подмосковье.
• Практически все жилые дома, большинство коттеджной застройки, строящиеся в последние годы, использовали существующие инженерные сети, что привело к практически полному, а местами полному, исчерпанию запасов мощностей по электроснабжению, водоснабжению, теплоснабжению и канализованию. Приведем конкретные примеры. В пос.Томилино эта ситуация привела:

  - к необходимости установки индивидуальных газовых отопительных котлов в каждой квартире новых домов по ул. Гоголя;- более года по временным (строительным) ТУ осуществляется электроснабжение нового дома по ул. Гаршина. В г.Троицк одной из строительных компаний пришлось строить и оборудовать ЦТП, поскольку Город не смог обеспечить мощности по теплоснабжению нового дома. Таких примеров по городам Подмосковья с каждым днем все больше.

• Высокая степень износа внешних инженерных сетей, недостаточность мощностей - фактор, существенно сдерживающий жилищное строительство в Подмосковье.

Причины, стимулирующие активное жилищное строительство в Подмосковье

• Рынок новостроек ближнего Подмосковья развивается более активно, чем в среднем и дальнем Подмосковье.
• Ближнее Подмосковье - это более доступное по цене жилье, по качеству не уступающее московскому.
• По развитию инфраструктуры крупные города Подмосковья практически не уступают спальным районам Москвы, а потребительская корзина дешевле.
• По транспортной доступности Центра Москвы ближайшие подмосковные города одинаковы с московскими районами за МКАД, где нет метро (Куркино, Новокосино, Митино).
• Вытеснение покупателей нижнего ценового сегмента Москвы - самой массовой категории - в Подмосковье, из-за опережающего роста цен на недорогие квартиры в Москве с конца 2000 года по сегодняшний день.
• Рынок жилья Подмосковья, в отличие от Москвы, не так жестко поделен между застройщиками.
• Более гибкие взаимоотношения строительных и инвестиционных компаний с администрацией.

Имеющиеся рыночные тенденции приводят к изменению структуры покупателей квартир в ближнем Подмосковье: с каждым годом (и витком роста цен в Москве) доля покупателей подмосковных квартир из числа москвичей и регионов возрастает, при гораздо менее интенсивном увеличении спроса со стороны местных жителей.

Основные направления развития городов Подмосковья, которые позволят повысить привлекательность жилой недвижимости для покупателей:

• Развитие транспортной инфраструктуры, улучшение транспортного сообщения с Москвой;
• Сохранение доступного для массового покупателя квартир ценового уровня;
• Сохранение благоприятной экологической обстановки;
• Развитие социальной инфраструктуры;
• Дальнейшее нивелирование различий между Московской и Подмосковной пропиской: обеспечение московских и аналогичных московским льгот.

Ценовые характеристики вторичного рынка городов ближнего и среднего Подмосковья в сравнении с Москвой

По девяти последним месяцам четко прослеживается плавный рост цен.

Объем предложения без резких колебаний, в диапазоне 5-6 тыс.квартир с лета 2004 по начало лета 2005. С апреля 2005 года прослеживается тенденция снижения объема предложения: в сентябре объем предложения на 20% ниже, чем в апреле.

По нашей оценке, рост цен продолжится на уровне 1-2% в месяц.

Сравнительный анализ изменения цен предложения на вторичном рынке некоторых городов Подмосковья и Москвы (август 2004 - сентябрь 2005)

Средний рост цен на вторичном рынке городов Подмосковья с августа 2004 по май 2005 года выше, чем в Москве за аналогичный период, на 2%.

При этом летом 2005 года квартиры в Москве дорожали в целом более интенсивно, что привело к тому, что за период август 2004 - сентябрь 2005 "Москва" выросла на 2% больше, чем "Подмосковье".

Можно говорить о примерно равных темпах роста цен на квартиры в Москве и ближайшем Подмосковье. Как видно из Диаграммы, движение сонаправлено: периоды и величины роста/падения практически по всем месяцам совпадают.

Цены предложения в сентябре 2005г., изменения цен относительно августа 2004 и среднемесячное изменение

Уровень цен на вторичном рынке наиболее крупных и ближайших к Москве городов перешел отметку 1000 $/м.

Цены в городах "второго круга" - расположенных до "бетонки" включительно вплотную приблизились к 1000$/м: практически во всех крупных городах на этом расстоянии от Москвы цены метра превышают 800$/м, а во многих случаях и 900$/м (из рассмотренных городов это Подольск и Домодедово).

Величина роста цен существенно отличается по разным городам, и не всегда зависит только от близости города к Москве. Среднемесячный рост цен не превышает 1,5%, а в большинстве случаев составляет около 1%.

Динамика цен по городам Подмосковья (четыре диаграммы)

Высокие цены в подмосковных городах-лидерах и имеющиеся ценовые тренды позволяют прогнозировать дальнейший рост цен, наиболее интенсивный в городах, где средняя цена предложения еще не превысила 1000$/м.

Наиболее крупные и близкие к Москве города по средней цене предложения вплотную (разница не более 25%) идут с ценами жилья московских окраин.

Ценовые тенденции последнего года (лето 2004 - лето 2005)

• Несмотря на то, что средние цены предложения уже в июле-августе 2004 года во многих городах Подмосковья существенно превышали уровень 1000$/м, по всем рассмотренным городам итогом последних 14-ти месяцев стал рост цен.
• Август-октябрь 2004 года характеризовался для всех городов Подмосковья, в отличие от Москвы, ростом цен предложения, причем для многих городов достаточно интенсивным. И лишь в ноябре-январе уровень цен предложения снизился до уровня августа-сентября 2004 года.
• В целом, по анализируемым городам, с февраля 2005 года цены предложения растут.
• Среднемесячный рост цен с февраля 2005 года находится в диапазоне 1-1,5%.
• Во всех ближайших к Москве (до 10 км) наиболее крупных городах средняя цена предложения на вторичном рынке с мая 2005 года устойчиво превышает 1000$/м.
• В трех из рассмотренных ближайших к Москве и крупнейших городах средняя цена предложения в сентябре 2005 года превысила 1300$/м, еще в трех - 1200$/м.
• Города среднего Подмосковья (для примера мы рассматривали Подольск и Домодедово) вплотную подошли к ценовой отметке 1000$/м. По нашей оценке, к концу этого года средние цены в этих городах пересекут рубеж в 1000$/м.

Выводы

• С начала 2005 года цены предложения на вторичном рынке квартир и в Подмосковье, и в Москве продолжают расти.
• Изменения цен предложения в Москве и Подмосковье практически синхронны.
• Темп роста цен предложения в Подмосковье по итогам десяти последних месяцев составил 7%, что выше, чем за тот же период по Москве.
• Объемы жилищного строительства в Подмосковье растут более высокими темпами, чем в Москве.
• Потенциал жилищного рынка Подмосковья выше, чем в Москве: могут быть широко представлены все типы и категории жилья; нет острой проблемы нехватки территорий; меньшая антропогенная нагрузка на территории поселений.
• Жилищное строительство в Подмосковье существенно ограничено ресурсами инженерных сетей городов Подмосковья, на фоне явного профицита земель, пригодных для жилищного строительства.
• Развитие социальной и транспортной инфраструктуры Подмосковья, несмотря на существенное оживление в последние годы, на порядок отстает от темпов жилищного строительства, что является существенным негативным фактором.

Прогнозы

• Рост цен и в Москве, и в Подмосковье в ближайший год будет продолжаться.
• Уровень роста цен составит 1-2% в месяц.
• По итогам 2005 года рост цен не превысит 20%, как в Москве, так и в Подмосковье.
• Наиболее вероятный рост цен составит 14-18% для Подмосковья за 2005 год.
• Объем платежеспособного спроса будет сохраняться на имеющемся уровне.
• Сохранится небольшой дефицит предложения, что обусловит плавный рост цен.
• Объемы строительства жилья в Подмосковье в среднесрочной перспективе будут на более высоком уровне, чем в Москве.
• Социальная инфраструктура по качеству и полноте приблизится к московской, при выравнивании цен.
• Проблема транспортного сообщения с Москвой будет многократно усугубляться.
• В 10-ти летней перспективе актуальность непосредственной близости городов Подмосковья к Москве будет неуклонно снижаться, по мере развития местной инфраструктуры.
• В средне и долгосрочной перспективе рост цен будет иметь тенденцию к замедлению, до уровня 0,5-0,8% в месяц (6-10% в год). Наиболее вероятно, что эта тенденция наиболее явно проступит в 2007-2008 годах.
• Объемы жилищного строительства в Подмосковье в ближайшие два-три года будут стабильны и не превысят 5 млн.кв.м, что связано в первую очередь с физическим износом городских коммуникаций. Это уже сейчас не позволяет вводить жилые дома в срок и требует дополнительных затрат на перекладку коммуникаций и увеличение их мощности.
• В течение последующих трех лет в ближнем Подмосковье окончательно сформируется устойчивый вторичный рынок комфортного жилья - его составят дома, построенные в последние пять лет, и дома строящиеся сейчас. Со временем, данная категория жилья займет на вторичном рынке ближнего Подмосковья значимое место - порядка 25-35% к 2010 году и будет плавно возрастать по мере обновления жилищного фонда.

Дата публикации: 10:47 10 октября 2005

Источник: bpn.ru