Новому Жилищному кодексу - полгода: Что изменилось на рынке жилья?

Как применяются на практике законы «жилищного пакета»

Выросло количество сделок на вторичном рынке жилья. Благодаря отмене ряда формальностей, необходимых прежде, сократился срок оформления купли-продажи квартир (например, отмена обязательного обращения в опекунский совет экономит до двух недель). Покупателям и продавцам стало проще заключать договоры, получать налоговые льготы.

Если в прошлом году в Москве и Подмосковье с использованием ипотеки совершалось около 5% сделок, то сейчас жилищный вопрос решается таким образом в 10 - 12% случаев.

Количество новых строек сократилось в 2 - 3 раза. Так ответили застройщики на Закон о долевом строительстве, который ввел для них достаточно обременительные обязанности. Покупатели переориентировались на вторичный рынок жилья.

Рост спроса на квартиры при уменьшении предложения привел к ускорению роста цен. Прежде он ежемесячно составлял 1 - 1,5%, в августе этого года цены подскочили уже на 3%, в сентябре - почти на столько же.

Купля-продажа: совершать сделки стало проще

- Теперь можно твердо сказать: покупать и продавать квартиры действительно стало проще, - делает приятный вывод Валерий ФИЛАТОВ, начальник отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект».

Улучшению ситуации поспособствовало несколько новшеств.

+ После продажи квартиры члены семьи бывшего собственника теряют право проживания в ней.

Это правило дает дополнительные гарантии при альтернативных сделках, когда собственник одновременно с продажей своего жилья приобретает другую квартиру и обещает выписаться из прежней после вселения в новую. Раньше существовала опасность, что бывший хозяин передумает по каким-либо причинам выписываться, создавая проблемы покупателю. Теперь же после покупки квартиры у новых владельцев есть вполне реальная возможность добиться выписки прежнего хозяина независимо от наличия у него другого жилья.

+ Для продажи квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, теперь, как правило, не требуется согласия органов опеки и попечительства (ООП). Оно нужно, только если дети признаны оставшимися без присмотра родителей или являются собственниками.

Отмена обязательного согласования сделки с опекунским советом позволяет, по словам Валерия Филатова, сэкономить не только нервы, но и время - до полутора-двух недель.

Кстати, высказывались опасения, что ограничение полномочий ООП приведет к нарушению прав детей: лишению их жилплощади и выселению «в никуда». Эти мрачные прогнозы пока, слава Богу, не оправдались. Во всяком случае, массового нарушения интересов детей не наблюдается.

+ Упростился порядок получения налоговых льгот при покупке и продаже жилья. Приобретатель квартиры теперь может использовать налоговый вычет по месту работы: из его зарплаты перестают вычитать подоходный налог до тех пор, пока не будет исчерпана льгота.

Продавцы жилья вправе освободить от налога всю сумму выручки от сделки, если квартира находилась у них в собственности не менее 3 лет (прежде этот срок составлял 5 лет).

Долевое строительство: строек меньше, цены выше

А вот Закон о долевом строительстве положительных «всходов», увы, не дал. Он и действовать-то толком не начал - лишь буквально на днях были заключены первые, пока очень малочисленные договоры участия в долевом строительстве по новым правилам. Зато отрицательные последствия введения в действие этого закона уже проявились по полной программе.

Что же произошло? Сбор средств с граждан теперь разрешается начинать только после получения участка и оформления разрешения на строительство дома. По идее, таким образом предполагалось защитить покупателей жилья в строящихся домах от мошенников и нерадивых застройщиков. Однако стоят эти «защитные мероприятия» недешево, и перед компаниями-застройщиками встал мучительный вопрос: где взять деньги? Собственные ресурсы в таких объемах мало кто имеет. Если же брать банковские кредиты, то цены новостроек вырастут настолько, что «долевка» просто утратит для граждан свою привлекательность...

В результате сейчас большинство фирм достраивает дома и заключает договоры по старым правилам (это возможно на законном основании, если разрешение на строительство получено до 1 марта 2005 г. - даты вступления закона в силу).

По подсчетам наших экспертов, количество новых строек сократилось в 2 - 3 раза. Граждане, планировавшие приобрести квартиры в новостройках, обратили свое внимание на рынок вторичного жилья. В результате цены как на новые, так и на не новые квартиры в Москве стали расти более высокими темпами. Так, если с начала этого года стоимость столичного жилья повышалась в среднем на 1 - 1,5% в месяц, то в августе цены подскочили сразу на 3%. В результате за квадратный метр жилплощади в Москве в среднем продавцы теперь просят не менее 2 тысяч долларов.

Кстати, в последнее время участились случаи обмана граждан-дольщиков. Пострадавшие проводят массовые акции протеста. Так, в конце сентября на Славянской площади в Москве собралось около 500 человек, «кинутых» застройщиками в Щербинке, Одинцове, Пушкине, Балашихе, Долгопрудном... Большинство из них должны были получить квартиры в новостройках в 2004 году. Но до сих пор новоселом не стал никто.

Опасаясь, чтобы выступления пострадавших дольщиков не переросли в массовые голодовки, а то и в настоящие народные волнения, власти Подмосковья начали принимать «спасительные» меры. Так, губернатор Громов встретился с мэром Химок и поручил ему «двигать ситуацию в сторону жильцов».

Ипотека: кредиты становятся доступнее

По словам разработчиков законодательства «жилищного пакета», более 60 процентов законов были направлены на создание условий для развития ипотеки, на расширение ее доступности для граждан. И эта задача, похоже, начинает выполняться!

+ Процентные ставки по кредиту во многих банках снизились на 0,5 - 2% и составляют в среднем 9,5 - 13% в валюте.

+ Первоначальный взнос, т. е. часть стоимости жилья, которую вы должны оплатить сами при оформлении ипотеки, в ряде банков также уменьшился. Сейчас вполне реально найти крупный, надежный банк, требующий самостоятельно внести за квартиру всего 10 - 15% ее цены (а не 30%, как это было раньше).

+ Увеличиваются сроки возврата кредита. В основном они «подросли» на 5 лет и составляют в крупнейших банках 15 - 25 лет.

В целом, по данным нашего эксперта Валерия Филатова, на ипотечном рынке Москвы и Подмосковья произошел серьезный рывок: если за аналогичный период прошлого года с использованием ипотеки совершалось около 5% сделок, то теперь с помощью ипотечного кредита решают свой жилищный вопрос около 10 - 12% граждан.