Рынок недвижимости - на пороге конкурсной революции

Москва и вся Россия вступают в период рыночного регулирования земельного рынка, который связывают с продажей застройщикам земельных участков на открытых конкурсах. Однако переход от административной к рыночной системе координат многим видится весьма непростым. Проблема в том, что никакого земельного рынка в городах по большому счету пока нет: в частной собственности находится порядка 1% земель. Причем это относится не только к участкам, на которых находятся многоквартирные дома, но и к землям предприятий и организаций. Доминирующей формой землепользования остается аренда. В Москве в частной собственности граждан находится около двух десятков участков и еще примерно столько же удалось приватизировать юридическим лицам.

До сих пор аренда рассматривалась городскими властями не только как ресурс для пополнения бюджета, но и как механизм регулирования строительного рынка. Участки предоставлялись застройщикам в обмен на обязательства по строительству (а позже финансированию) социального жилья и развитию инженерной инфраструктуры. Механизм был весьма эффективным, о чем можно судить хотя бы по успешной реализации программы сноса пятиэтажек.

Один из самых запутанных вопросов в московских земельных отношениях - тендеры. Новый градостроительный кодекс, который начал по частям вступать в силу с апреля 2005 года, предполагает постепенно перейти к системе, когда власти сами готовят площадки для застройщиков и предлагают их на открытых конкурсах. Причем готовить участки они должны как физически, так и документально: делать градостроительное обоснование, подводить коммуникации. Участки должны при этом не предоставляться в аренду, а оформляться в собственность победителю конкурса.

Реальные тендеры начались в Москве совсем недавно. По словам Владимира Ресина, руководителя столичного стройкомлекса, все проекты в Москве идут через конкурсы. При этом он отметил, что молодая компания может пробиться на рынок, но для этого она должна себя зарекомендовать, чтобы с ней хотели работать и город, и инвесторы.

Степень открытости конкурсов в Москве постепенно росла, хотя участники рынка уверяют, что реальную информацию о потенциале и обременениях предлагаемых участков в открытом доступе получить невозможно. Но главное отличие от модели Градостроительного кодекса - то, что участки не продаются. По сути, разыгрывается право на застройку данной территории на определенных условиях. Если условия не выполняются, город способен применить санкции к застройщику вплоть до расторжения инвестконтракта.

Один такой случай в конце сентября уже произошел, когда городская администрация объявила недействительным инвестконтракт, который одна строительная компания после многолетних разбирательств с вкладчиками пыталась продать на аукционе.

Депутат Мосгордумы Ирина Рукина считает, что рынок земли в Москве постепенно сложится, но процесс будет длительным и может занять лет десять. В отличие от других регионов в Москве есть и еще одна сложность: процесс разграничения земель, находящихся в собственности федерального центра и города, далек от завершения. Тем не менее, есть ряд причин, побуждающих московские власти всерьез готовиться к приватизации московских земель. Во-первых, приватизация земель юридическими лицами - это только вопрос времени и цены выкупа. Во-вторых, по отношению к жилищному сектору власти понимают, что им не вытянуть на своих плечах городское хозяйство в условиях либерализации рынка услуг ЖКХ. Единственным разумным обоснованием переноса бремени ответственности на жильцов может быть передача им в коллективную собственность земельных участков, что и происходит с помощью механизма ТСЖ..

В то же время с точки зрения городского бюджета нет никакого смысла форсировать массовую приватизацию земли и продажу ее застройщикам на конкурсах до того, как будет изменена система налогообложения. Уже не первый год идут разговоры о едином налоге на имущество, в который в качестве налогооблагаемой базы будет включена и земля. Когда этот налог будет введен, он станет одним из серьезных источников доходной части местных бюджетов, поскольку база будет определяться по рынку. Однако введение этого налога неоднократно отодвигалось - сначала из-за неподъемных для населения условий, потом из-за отсутствия механизма налоговой оценки. Сейчас федеральные власти говорят, что раньше 2008 года налог ввести не удастся.

Оставшиеся два года не только московские, но и другие региональные власти наверняка вынуждены будут тормозить продажу городских земель. Возможностей для этого вполне достаточно: градостроительное, гражданское и земельное законодательство имеют немало противоречий, нормативные акты не разработаны, а реальных санкций за невыполнение невыполнимых законов нет.

Тем не менее, сейчас все участники рынка с нетерпением ждут, когда реально заработают положения нового законодательства о конкурсах по продаже участков под застройку. Правда, у многих есть сомнения, что этот переход будет легким, поскольку все уже привыкли к накатанному механизму, и он всех устраивает. А значит, вполне может получиться, как с пресловутым Законом о долевом участии - закон действует, но реально по нему ничего не строится. По уже сложившейся традиции коррективы в правовую практику в сфере недвижимости вводятся у нас не путем обсуждений и поправок к законам, а явочным порядком.

Судя по сегодняшнему вектору принятия решений, в первую очередь в рыночный оборот в Москве будут вовлечены не участки под жилищную застройку, а земли промышленных предприятий, за которыми по Генплану закреплена именно производственная функция. Это не позволит их перепрофилировать, а значит, первые шаги по созданию рынка земли в Москве не приведут к уничтожению промышленного потенциала города.

Дата публикации: 12:33 13 октября 2005

Источник: bpn.ru