Жилье уходит в область, инвестор тоже

Подмосковный рынок жилой недвижимости развивается очень интенсивно. По словам риэлторов, и местные, и московские покупатели все чаще интересуются приобретением квартир именно в области. Не отстают от этих веяний и девелоперы, активно выходящие на областной рынок с более качественным продуктом. Впрочем, для них это одна из последних возможностей расширения бизнеса.

Цены - ниже, воздух - чище!

По словам опрошенных экспертов, причины повышенного интереса со стороны продавцов и покупателей жилья к Московской области обозначились еще несколько лет назад. Как отмечает Дмитрий Попов, начальник аналитического отдела компании "Новая Площадь", характерной особенностью для Москвы в 2001-2003 годах был опережающий рост платежеспособного спроса по сравнению с темпами строительства коммерческого жилья и предложением на вторичном рынке. Это и привело к вытеснению значительной доли покупателей эконом-класса в Подмосковье. Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу группы компаний "Конти", считает, что целесообразнее было бы говорить не о смещении строительства в сторону области, а скорее - об активном формировании нового рынка жилья в Подмосковье.

"Причины увеличения объемов строительства в области достаточно очевидны: во-первых, в Москве все более жестко ощущается дефицит земли и свободных площадок, во-вторых, в области тоже можно работать с хорошей экономикой.

Соотношение цены земли, себестоимости строительства и цен на жилье дают неплохую рентабельность девелоперскому бизнесу", - добавляет Оксана Басова, пресс-секретарь компании "С-Холдинг".

Действительно, с каждым годом в Москве все сильнее ощущается недостаток земли, поэтому девелоперы обратили свое внимание на территории, находящиеся за пределами МКАД, где по-прежнему остается возможность комплексной застройки.

"Именно в Подмосковье представлены большие объемы новостроек эконом-класса, в таких городах как Красногорск, Мытищи, Балашиха застраиваются целые микрорайоны", - говорит Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО "Корпорация МИАН". В Москве же такие проекты реализовывать становится практически невозможно. Конечно, есть варианты с освоением заводских территорий, но с этим связан ряд проблем: дорогостоящий вывод производства, экологическое загрязнение участка и прочие, что может сделать проект нерентабельным для девелопера.

Для потребителей в области есть свои плюсы. Например, в Подмосковье и экологическая обстановка намного благоприятнее, чем в Москве, что является существенным аргументом для многих покупателей при выборе жилья. Кроме того, как утверждает Дмитрий Попов, по абсолютной цене метра Москва удерживает отрыв от ближних городов области на уровне 40-50%.

"Покупателей квартир в городах ближнего Подмосковья, в 50-60% случаев объединяет одно - нехватка средств на покупку квартиры в Москве. Но порядка 10-15% квартир покупается из-за лучшей, по сравнению с Москвой, экологии", - считает Попов. Однако, как добавляет Вячеслав Тимербулатов, влияние экологических факторов на стоимость жилой недвижимости становится заметно лишь в пределах дальнего Подмосковья и может достигать 10-15% разницы в цене 1 кв. метра в сопоставимых объектах, расположенных в разных экологических зонах.

Ищем минусы

Ну что ж, с плюсами разобрались, а что насчет минусов? Как выяснилось, у подмосковного жилья есть целый ряд существенных недостатков по сравнению с московским. Прежде всего, это сложности с транспортом. Большинство людей, живущих в Подмосковье, работают в столице (ведь заработки здесь гораздо выше) и каждый день вынуждены тратить довольно много времени и средств на дорогу до Москвы.

"Можно построить два одинаковых по качеству, типу дома в Москве и области, но транспортное сообщение с ближним Подмосковьем может кардинально ухудшить жизнь", - считает Оксана Басова.

Впрочем, возражает Вячеслав Тимербулатов, добираться из ближнего Подмосковья (до 10-15 км от МКАД) в центр столицы не на много дольше, чем из городского спального района. Однако есть и другие недостатки проживания в области: неудовлетворительное состояние дорог внутри подмосковных городов, менее предсказуемая работа ЖКХ и местной власти, слаборазвитая социальная инфраструктура и т.д.

Повсюду эконом

По оценкам экспертов, на сегодняшний день на подмосковном рынке жилья лидируют квартиры эконом-класса. По мнению Сергея Лядова, пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век", наибольшим спросом в этом сегменте пользуются небольшие квартиры, хотя спрос на многокомнатные квартиры постоянно увеличивается. "Темпы продаж квартир небольших площадей, прежде всего, однокомнатных, в новостройках ближайшего Подмосковья увеличились летом по сравнению с весной на 20%", - утверждает эксперт. Жилье бизнес-класса встречается нечасто, хотя отдельные комплексы качественного жилья в Подмосковье уже появляются, и с каждым годом их становится все больше. Элитные квартиры в области не представлены, но, как утверждает Дмитрий Попов, это более чем компенсируется элитной коттеджной застройкой.

Расстояние имеет значение

А вот дальнее Подмосковье пользуется гораздо меньшей популярностью, как среди потенциальных покупателей, так и среди столичных девелоперов. С одной стороны, покупателей привлекают невысокие цены и экология, но с другой, отталкивает большое расстояние до столицы. Девелоперы же работают в дальнем Подмосковье весьма ограниченно. "Говорить, об особой инвестиционной привлекательности участков там пока не приходится", - замечает Вячеслав Тимербулатов.

"Это фактически непрозрачный и трудно прогнозируемый рынок, да и спрос, как правило, тоже весьма ограничен, а организация работы требует представительства на месте (как минимум, для контроля строительства и розничной продажи квартир), что не очень удобно, в том числе с точки зрения осуществления контроля", - считает Дмитрий Попов.

В целом же, рынок жилья Московской области активно растет и развивается. Все больше покупателей делают свой выбор в пользу городов Московской области. Цены уверенно растут, приближаясь к московским. И это только начало…

Так не пора ли частным инвесторам взглянуть в эту сторону? А то ведь поздно будет…

Дата публикации: 12:47 13 октября 2005

Источник: bpn.ru