Закон подкрался незаметно

1 октября 2005 года незаметно для широких масс вступил силу федеральный закон, в соответствии с которым все участки под жилое строительство должны распределяться только через конкурсные торги.

Придумала это прогрессивное нововведение Федеральная антимонопольная служба (ФАС) с целью борьбы со строительной монополией. Впрочем, идея ФАС только кажется новой. На самом деле, еще 13 лет назад - 10 августа 1992 года было принято Постановление № 264-РМ "О проведении конкурсов по предоставлению в долгосрочную аренду земельных участков в г.Москве, в соответствии с которым "в целях создания наиболее благоприятных условий для привлечения отечественных и иностранных инвестиций в развитие социальной и инженерной инфраструктуры города, стимулирования поступления дополнительных средств в городской бюджет, обеспечения гласности при предоставлении земельных участков, а также обеспечения твердых гарантий по защите прав инвесторов на землю" было решено проводить конкурсы по предоставлению в долгосрочную аренду земельных участков с включением в тендерную документацию полного пакета градостроительных и земельных документов (градостроительное задание, проект постановления Правительства Москвы о предоставлении земельного участка, договор аренды земли). Однако тогда внедрить все это в жизнь не получилось.

Сейчас именно распределение земли на бесконкурсной основе ФАС считает главной проблемой всего рынка недвижимости. Борьба с монополизацией строительного рынка была объявлена важной задачей на пути к созданию рынка доступного жилья. В пакете документов, принятом в декабре 2004 года, тендеры обрели бумажную плоть и кровь и даже дату вступления в силу - октябрь 2005 года.

Строители на обвинение в монополизации, правда, довольно резонно отвечали, что в стране действует огромное количество строительных компаний (в одной Москве их десятки), следовательно, ни о какой монополии речь идти не может. Но у ФАС своя точка зрения - их аргументы сводятся к тому, что 98% земельных участков под строительство распределяется на бесконкурсной основе, в результате - земельные участки получают строительные фирмы, которые аффилированы с органами власти.

Городские власти про аффилированность молчат, а к идее конкурсов относятся более чем благосклонно. Из-за чего ломать копья, если от продажи земельных участков под различную застройку, по предварительным расчетам, городской бюджет должен получить порядка 10 млрд рублей. Правда, определенный ропот раздавался все время подготовки документа из других муниципальных образований, которые после завершения реформы местного самоуправления станут основными субъектами земельного рынка, распределяющими права на застройку. Их аргументация тоже кажется убедительной - тендерная система может привести к значительному росту цен на конечный продукт, и безоблачное будущее "доступного жилья" может очень даже отложиться на неопределенный срок.

Аргументы эти не лишены смысла: чем дороже застройщику достается участок в конкурентной борьбе, тем выше будут цены на квартиры: никто себе в убыток работать не хочет. ФАС, однако, твердо стоит на своем. Позиция ФАС по этому вопросу была озвучена еще в июне начальником управления по контролю и надзору в области недвижимости и ЖКХ ФАС Михаилом Евраевым, заявившим тогда, что цена реализации квадратного метра никак не связана с его себестоимостью, а в результате вступления в силу закона количество участков, которые получают "свои" компании, будет снижаться. Участники рынка такого оптимизма не разделяют, считая, что нельзя исключать ситуации, когда конкурс выигрывает фирма-однодневка, которая впоследствии не исполняет свои обязательства. Кроме того, по их мнению, конкурсная система вряд ли уменьшит степень монополизации рынка, так как новым игрокам очень трудно пробиться на этот рынок.

Надо сказать, что конкурсы проводятся и сейчас, но, как сетуют участники рынка, все знают, как устраиваются эти конкурсы, - их условия формируются под заранее известного победителя. Причем победитель узнает о конкурсе и своей роли в нем за полгода. Все это время он занимается подготовкой, согласованием проекта с конкурсной комиссией. А за месяц до его проведения объявление публикуется в печати. Таким образом, у остальных претендентов просто не оказывается времени на подготовку.

* * *

С 1 октября конкурсное распределение земли вводится только в жилищном строительстве. Земля же под коммерческое и промышленное строительство по-прежнему распределяется и в ближайшее время будет распределяться целевым образом. Правда, ФАС стремиться навести порядок и здесь. По словам г-на Евраева, готовятся поправки, в соответствии с которыми вся земля будет распределяться через конкурсы и тендеры. Работу в этом направлении планируется завершить в течение года-полутора.