“Мы уже не такие закрытые”, — говорит “Интеко”

“Мы уже не такие закрытые”, — говорит об “Интеко” ее вице-президент Олег Солощанский, рассказывая о грандиозных планах компании. Правда, в свете последних событий и поступков владелицы “Интеко” Елены Батуриной более логичным выглядели бы разговоры о выходе компании из строительной отрасли.

Так, весной Елена Батурина вложила 13,6 млрд руб. в акции “Газпрома” и Сбербанка, капитализация которых много выше строительного бизнеса, и продала принадлежащие ей семь цементных заводов “Евроцементу”, а летом уступила Домостроительный комбинат № 3 группе “ПИК”. Теперь строительное сообщество активно муссирует тему возможной продажи Строительной компании ДСК-3 (СК ДСК-3, возводит монолит) вместе с большинством принадлежащих “Интеко” площадок под застройку. Эти разговоры Солощанский предпочитает не комментировать — по его словам, компания развивает новые направления и планирует инвестировать в строительство миллиарды долларов. Но разве это помешает впоследствии продать бизнес с еще более высокой маржой?

— Собирается ли “Интеко” продавать Строительную компанию ДСК-3, специализирующуюся на монолитном домостроении?

— Нет. А зачем? При программе развития компании, которую мы сформировали до 2020 г., СК ДСК-3 продавать нет смысла.

Нам, наоборот, нужны развивающие строительные мощности. Ведь, продав Домостроительный комбинат № 3 (производит панельные дома), мы уходим из сектора панели в монолит.

— А переговоры с “Базэлом” о продаже СК ДСК-3 были?

— Нет. Ни один представитель этой компании с нами не общался.

— Что представляет собой Строительная компания ДСК-3?

— Это 100%-ное дочернее предприятие “Интеко”, которое занимается генподрядной деятельностью по строительству монолитных зданий. Ее создавали в 2003 г. — таким образом мы пытались объединить все наши строительные подразделения под одним брэндом, вокруг нашего флагмана ДСК-3. В СК ДСК-3 работает 2700 человек. Никаких заводов у нее нет.

— Какие площадки зарезервированы за этой компанией?

— У нее нет площадок. Какие площадки могут быть закреплены за подрядчиком?

— Но ведь ДСК-3 продавался с площадками?

— Да, но на этих площадках были привязаны серии, выпускаемые комбинатом. И это были площадки “Интеко”, а не ДСК-3.

Например, по программе “Кунцево-Инвест” было привязано около 160 000 кв. м жилья серии П3М. Логично, что при продаже комбината эти подряды перешли покупателю.

— Правда, что вы продали ДСК-3 из-за того, что не могли загрузить его мощности необходимыми объемами?

— Мы считаем, что панельный рынок в Москве сужающийся. И это подтверждается статистикой: если посмотреть динамику, то доля панели с каждым годом снижается, уступая место монолиту.

— А это для Группы компаний “ПИК” не очевидно?

— У них другая точка зрения, и перспективу этого рынка они оценивают иначе. И у них есть площадки под застройку.

— Правда, что они не расплатились за покупку комбината?

— Правда. Но сделка структурирована таким образом, что оплата идет траншем до конца года. Юридически схема достаточно длинная, но абсолютно прозрачная. Хочу особо отметить, что у нас нет претензий по оплате.

— Какие площадки им все-таки перешли?

— Как инвестиционные — Окско-Волжская и Новопеределкино. На остальных площадках — подряд на серию П3М.

— Участники рынка утверждают, что Елена Батурина не полностью продала бизнес, а оставила его под контролем. И как косвенное подтверждение приводят тот факт, что невозможно все проекты продавать на пике развития. Могут ли покупатели не до конца просчитывать свои ходы?

— Эти разговоры беспочвенны. Есть банковские документы, подтверждающие сделки. Утверждение, что мы продавали бизнес всегда в верхней точке, не совсем корректно. Пример с цементными заводами говорит об обратном: после наших продаж рынок очень сильно вырос.

— Почему вы тогда решили расстаться с цементными активами?

— Поступило хорошее предложение. Но помимо экономических аспектов есть другие. Когда идет дезинтеграция бизнеса, появляется много направлений, и управлять всем сразу становится довольно тяжело. Ведь управленческий ресурс не бесконечен. Мы посчитали пятилетнюю прибыль в сделке с “Евроцементом” — таких результатов мы бы достигли через пять лет. Это было правильным решением, хотя весьма болезненным.

— Также говорят, что Батурина распродает все свои активы, чтобы уйти из бизнеса.

— Неправда. И такие разговоры нас жутко возмущают.

— Почему? Боитесь остаться без работы?

— Вы это всерьез? Я так долго работал на себя, что с большим удовольствием работаю, но без страха перед будущим в “Интеко”. Мне нравится масштаб задач и цели, которые есть в компании. Могу сказать, что работаю не ради денег. Здесь задействованы серьезные интеллектуальные ресурсы: наша стратегическая задача до 2020 г. расписана по годам.

— Вы стали вице-президентом недавно созданной Ассоциации строителей России. Зачем “Интеко” это нужно?

— Мы считаем себя членами профессионального сообщества и стараемся не дистанцироваться от него, а быть рядом. Все проблемы, которые касаются застройщиков, точно так же затрагивают и нас. Да, мы хотим занимать активную общественную позицию.

— А разве “Интеко” не всегда занимала активную позицию?

— Мы изменились. Как вам объяснить, что мы другие? Что мы сильно отличаемся от образа, навязанного СМИ и слухами.

— В чем же заключаются эти изменения?

— Раньше “Интеко” была закрытой компанией. Сегодня мы создаем компанию нового типа: абсолютно прозрачную, с полным инвестиционно-строительным циклом, с выходом на размещение, с официальной капитализацией. Мы одни из немногих в отрасли, кто получил рейтинг Б++. И это всего за три года.

— Вам не кажется, что этот неприятный для вас образ во многом создают компании, которые на вас по каким-то причинам обижены?

— Не хочу комментировать этот вопрос. Лично моя совесть чиста.

— Какая часть бизнеса приходится сейчас на нефтехимию и строительство в структуре бизнеса компании?

— 75% — на строительство, 25% — на нефтехимию и сельское хозяйство.

— Сколько человек работает в “Интеко”?

— 8000. Почти половина сотрудников ушла с цементными заводами и комбинатом.

— Каков в настоящее время ваш инвестиционный портфель?

— Более 2 млн кв. м.

— И каковы основные проекты, которые ведет “Интеко”?

— У нас формируются два больших пула по жилью — север и запад. В каждом не менее 1 млн кв. м. Мы строим 200 000 кв. м в год. То есть работой мы загружены как минимум на восемь лет вперед. Из крупных проектов в области жилой недвижимости — офисно-жилой комплекс на Малой Трубецкой с музеем ретро-автомобилей, жилой комплекс в Поповом проезде. Это объекты площадью не менее 100 000 кв. м. Кроме того, продолжаются работы в Молжанинове, Шуваловском и на Ходынке.

— Как развивается проект в Молжанинове?

— Недавно мы объявили конкурс на проектировщика. Пока рассматриваются две концепции: в одной чуть больше монолита и индивидуальных домов, а в другой — меньше.

— Насколько, на ваш взгляд, целесообразно застраивать район на окраине Москвы монолитом?

— Если мы правильно позиционируем жилье, то оно будет востребовано. Например, с одной стороны мы там сделали огромную общественную зеленую зону с прудом, а с другой — гольф-поле.

— Не снизит ли привлекательность района расположенный рядом, в Молжанинове, “Пром-сити”, куда столичные власти собираются выводить промышленные предприятия?

— Нет. Там не планируется вредных производств.

— Весной вы заявляли, что создаете новое направление в деятельности компании — коммерческую недвижимость. Как оно развивается?

— В направлении две составляющие — офисная недвижимость и гостиничная. Сейчас мы общаемся с большим количеством консультантов, но со временем этот круг будем сужать и выйдем на партнерские отношения. Мы заявили около двух десятков проектов в области коммерческой недвижимости, с одним уже прошли общественный градсовет. Сегодня в активной стадии три гостиницы — в Астане, Петербурге (гостиничный комплекс “Петергоф” в Петродворце площадью 10 000 кв. м запланирован к вводу в эксплуатацию в 2007 г. — “Ведомости”) и на Ильинке в Москве. По ряду объектов мы завершаем проектирование. В течение 5-6 лет надеемся проинвестировать и построить около 1 млн кв. м офисных и коммерческих площадей. А в течение 6-7 лет — создать крупную гостиничную сеть из 12-15 отелей.

Капиталовложения за этот период мы оцениваем в $2-2,5 млрд. Проектируем несколько бизнес-парков, но говорить о них пока рано — мы только на предпроектной стадии.

— Выгоднее ли заниматься строительством коммерческой недвижимости, нежели возведением жилья?

— Нет, доходность при строительстве жилья выше.

— Почему “Интеко” не строит себе собственный офис?

— Мы проектируем его в Западном округе Москвы.

— С чем связана политика “Интеко” не продавать квартиры напрямую физическим лицам?

— Мы действительно продавали квартиры оптом соинвесторам. Но недавно зарегистрировали собственную компанию по розничным продажам “Магистрат”, закрыв последнее звено в цепочке.

— Ваши риэлторы будут продавать только квартиры “Интеко”?

— Пока да. Мы посмотрим, как пойдут продажи. Начиная со следующего года выйдем на вторичку, рынок ипотеки.

— Почему “Интеко” не продвигает собственный брэнд?

— Это наше упущение, и президент обратила на него серьезное внимание. Сейчас мы разработали первую акцию, с 10 октября в городе будет заметно наше присутствие — на наших площадках, на площадках соинвесторов.

— В каких регионах вы строите?

— В Краснодарском крае (Адлер, Сочи), на Украине, в Казахстане, Петербурге.

— “Интеко” в отличие от большинства крупных застройщиков практически не строит в Подмосковье. Связано ли это с конфликтом с губернатором области Борисом Громовым?

— На вторую часть вопроса я бы не хотел отвечать. Панельные дома мы строили в Люберцах, Красногорске, Одинцове. За последние три года мы построили в Московской области почти 300 000 кв. м.

— Как вы прокомментируете покупку акций “Газпрома” и Сбербанка?

— В “Интеко” принято достаточно коллегиально обсуждать решения. Я знаю этот вопрос, но комментировать его детально я бы не хотел — это не мой блок. В целом — да, мы акционеры и “Газпрома”, и Сбербанка. И, думаю, не маленькие.

— Насколько акции этих компаний доходны?

— К моему сожалению, более доходны, чем инвестиционно-строительный бизнес.

— Насколько серьезно увлечение “Интеко” агробизнесом?

— Достаточно серьезно. Только в Белгородской области мы купили около 100 000 га земли, а оформили в собственность только 20 000 га. Наверное, правы те, кто говорит о возможности спекулятивных сделок с землей. Но это тот редкий случай, когда мы делами подтвердили, что на выкупленных землях ведем реальную работу.

— Как прокомментируете конфликт с губернатором Белгородской области?

— Это чистой воды политика. Земля, особенно в регионах, — синоним власти. Вопрос, в чьих она руках, принципиален. Если земля у власти, то население, мягко говоря, послушное.

— Сколько земель есть у “Интеко” в Москве?

— В собственности — 170 га. За последние годы на скупку земель мы потратили не менее $120 млн.

— Какие участки есть в центре?

— Ни одного, кроме уже заявленных проектов гостиницы на Ильинке и бизнес-центра на Садовнической.

Дата публикации: 12:47 17 октября 2005

Источник: bpn.ru