Цены на петербургское жилье готовы к новому прыжку

Находящиеся под впечатлением кризиса ликвидности банкиры отказываются кредитовать строительные компании на «нулевом цикле» жилищного строительства. Застройщики же, стремясь увеличить приток денег, стимулируют спрос, сдерживая рост цен на жилье. Но, скорее всего, эта ситуация на петербургском рынке продлится не долго. По прогнозам строителей, уже осенью рост цен возобновится. Однако вверх они пойдут не так резво, как в 2003 году. По оценкам риэлтеров, петербургское жилье в последнем квартале уходящего года может подорожать в среднем на 10%.

Цены притормозил отложенный спрос

Застройщики опасаются, что продолжение начавшегося летом замедления роста цен на первичном рынке вспугнет частных инвесторов, вкладывающихся в недвижимость для приумножения своего капитала. А на их долю приходится сейчас 45% от общего объема вложенных в строительство денег. Еще 15% дают банки. Оставшиеся 40% поступают от дольщиков, которые покупают жилье не с целью перепродажи, а для собственного пользования.

Иными словами снижение темпов роста цен на жилье угрожает строителям сокращением финансирования. И, как следствие, объем строительства продолжит снижаться. А за 6 месяцев 2004 года ввод в строй жилья в Петербурге и так сократился на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2003 года.

«В падении цен не заинтересован никто, кроме покупателей квартир, — говорит генеральный директор «Координационного центра по ценообразованию и системному нормированию в строительстве» Павел Горячкин. — Чем выше цена на недвижимость, тем больше появляется средств для финансирования новых проектов», — считает он.

С начала 2004 года на первичном рынке Петербурга цены выросли на 10-15%. Такими же темпами поднимались цены и на вторичном рынке. Сейчас средняя цена квадратного метра в строящемся доме — $1000-1050. В июне рост цен остановился и, скорее всего, эта стагнация продлится до конца сентября.

«Связано это с тем, что на конец 2004 года к сдаче готовится большое количество объектов. Соответственно, строительные компании заинтересованы в том, чтобы распродать квартиры в домах, находящихся в завершающей стадии. При этом в домах, которые находятся на начальной стадии строительства, уже заранее закладывают более высокие цены, — говорит заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Татьяна Чуприна. — Порой наблюдается парадоксальная ситуация, когда цена квадратного метра в доме, находящемся на стадии «нулевого цикла», оказывается выше, чем в равноценном по характеристикам доме, где уже поставлены стены».

Объективных причин для снижения цен на жилье строители не видят. «Невозможно понижение цен на жилье и невозможно продолжение летней стагнации. Это связано с ростом себестоимости жилья, и она же диктует повышение цен в перспективе, — уверен генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» Илья Еременко. — Сезонные колебания рынка никогда не повторяются. Если прошлым летом квартиры хорошо покупались, то этим летом многие люди уехали в отпуска, кто-то испугался банковского кризиса, другие ожидают ввода законов по ипотечному кредитованию. Иными словами, возник отложенный спрос. И цены замедлили рост. Но к началу октября он возобновится».

Новое и хорошо обновленное старое

Потребительское отношение к городской инфраструктуре, созданной еще в советские времена, оборачивается строителям и городской администрации головной болью. «Мы исчерпали лимит земель с подготовленной инженерной инфраструктурой в привлекательных для проживания районах. Освоение новых территорий потребует дополнительных затрат, и этот фактор достаточно весом», — говорит вице-президент ЗАО «Управляющая компания Строительный холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» Антон Евдокимов. С ним согласен генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» Илья Еременко: «Если у нас не будет инженерно подготовленных территорий, рынок уйдет в Ленобласть на границе с городом».

Ложку меда в бочку дегтя пытается влить начальник управления по работе с собственниками жилья и управляющими компаниями Комитета по содержанию жилищного фонда администрации Санкт-Петербурга (КСЖФ) Олег Вихтюк. Он выражает надежды городской администрации: «В 2004-2007 годах мы планируем потратить в 3 раза больше средств на развитие инженерной инфраструктуры, чем сейчас». Вихтюк также отмечает, что в ближайшие 2-3 года вырастет доля жилья не нового, а реконструированного — в центре города. «Цена (жилья) в центре города в 1,5-2 раза выше, чем в других районах. И стоить 1 кв. м. в реконструированном доме будет $2-5 тыс.», — говорит он.

Одновременно с этим строители понимают, что покупательская способность на сегодняшний день в значительной мере исчерпана. Многие потенциальные покупатели просто не осилят более высокие цены. Соответственно, до сдачи строящихся сейчас домов, цены на квартиры в них резко расти не будут. Но начиная с октября, когда дома будут сданы, произойдет резкий скачок цен: ведь цены на квартиры в уже сданном доме всегда повышаются на 10-15%. «Можно ожидать, что прирост цен на первичном рынке с сентября до конца 2004 года составит 15-20%», — говорит заместитель директора АН «Бекар» Татьяна Чуприна. — В соответствии с этим, следующий «взлет» цен на первичку я прогнозирую в 2005-2006 году, когда начнут сдаваться объекты, которые закладываются сейчас».

Спрос в элитном сегменте на первичном рынке сейчас сместился в сторону малоэтажного строительства в черте города. Частные дома строятся в Выборгском, Московском районах, на окраинах Приморского. «По-прежнему огромный неудовлетворенный спрос на элитное жилье в центре города. Объектов строится недостаточно, причем новые дома могут предложить многие элитные удобства, которые недоступны покупателям старых расселенных элитных квартир: подземный гараж, полностью новые современные коммуникации, социальная однородность жильцов», — говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. Цены на новое элитное жилье в центре достигают $5000 за кв. м.

Ищите прибыль в котловане

При перепродаже квартиры, купленной на первичном рынке, прибыль инвестора составит от 20% до 50% ее первоначальной цены. В 2003 году, с учетом резкого подорожания недвижимости, инвесторы зарабатывали до 100%. Однако тот год, убеждены строители, был исключением из правил, и его нельзя брать за эталон.

Разумеется, вкладывая деньги на самых ранних этапах строительства, когда застройщик только получает участок земли, где будет возведен дом, или чуть позже, когда роется котлован, инвестор получает максимальную прибыль. При этом одновременно он рискует распрощаться с деньгами навсегда, если строительство дома так и не начнется — например, в случае краха фирмы-застройщика.

По соотношению риски/прибыль наиболее благоприятный этап для покупки квартиры — 2-й, когда уже построено 2-3 этажа дома. При покупке в это время и дальнейшей перепродаже прибыль составит 10-20%. При покупке же квартиры на 3-м и 4-м этапах (завершение строительства и сдача дома госкомиссии) от ее перепродажи можно выручить 5-10%.

Выгоднее всего продавать квартиру после регистрации — на пятом этапе. В это время она стоит на 5-10% дороже аналогичных квартир на вторичном рынке (в более старых домах).

По оценкам строителей, спрос на жилье в городе на Неве по-прежнему превышает предложение и колеблется в пределах 2-2,5 млн. кв. м. в год. Наибольшей популярностью в Петербурге пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Они наиболее ликвидны и быстро растут в цене. На их долю приходится 60% спроса. Значительно скромней (20% спроса) покупаются трехкомнатные квартиры площадью до 100 кв. м. Типовая недвижимость площадью более 100 кв. метров продается хуже. Оставшиеся 20% спроса приходятся на элитные и многокомнатные квартиры.

Наиболее активно покупается жилье на первичном рынке в Выборгском и Приморском районах. Хорошие перспективы по застройке у юго-запада: Красносельского, Кировского районов. Это зелёная зона, там хорошо развита инфраструктура. К тому же направление на Петродворцовый район сейчас вообще в моде, благодаря облюбованному Президентом Константиновскому дворцу и связанным с ним преобразованиям.

Кирпичные и кирпично-монолитные дома традиционно имеют большую стоимость. Хотя сейчас разрыв между блочными и кирпичными домами сократился до минимума (первые дешевле, примерно, на $50 за кв. м). Кроме того, на стоимость квадратного метра влияет общее количество квартир в доме. Квартиры в домах с одним или двумя подъездами стоят дороже, чем в гигантских домостроениях на тысячи квартир. Наибольшим интересом пользуются дома 137-й, 138-й, 121-й, 611-й серий.

Александр Сологуб

Дата публикации: 12:52 15 сентября 2004

Источник: bpn.ru