Как кризис спроса на рынке недвижимости отразится на цене квартир

Насколько серьезен кризис на рынке петербургской недвижимости? Стоит ли ожидать снижения цен на новые квартиры? К каким переменам на рынке недвижимости может привести падение спроса на жилье? С этими вопросами мы обратились к генеральному директору холдинга RBI Эдуарду Тиктинскому.

- Кризис спроса на рынке жилья - он насколько серьезен?

- Это можно назвать кризисом только по сравнению с тем, что раньше рынок бурно рос. Застройщики в первый раз за время функционирования рынка столкнулись с такой ситуацией - сейчас мы впервые испытываем затяжную стагнацию цен на рынке.

- К чему это приведет - застройщики разорятся?

- Я далек от панических настроений. Рынок развивается циклично. Никто не обещал, что будет легко и что рынок будет расти всегда. Другое дело, что, поскольку это социально ответственный сегмент экономики, городские власти должны пойти девелоперам навстречу. Город должен поддерживать застройщиков в том числе благожелательным отношением. И, в общем, городские власти это понимают.

- Если кризис есть, значит, цены на жилье должны упасть.

- Надо перестать надеяться на халяву. Ничего не поделаешь - стоит квадратный метр 1000 долларов. И если кто-то продает по $750, надо понимать, что реально это все равно стоит $1000. Покупая по низкой цене, клиент должен взвешивать свои риски. Строительство жилья - это бизнес с низкой доходностью, и если кто-то продает квартиры ниже себестоимости, он создает пирамиду.

- Тем не менее снижение цен все равно идет - как минимум в виде скидок.

- Да, снижение цен в виде скидок произошло. Но мы, например, не убирая скидки, продолжаем потихоньку повышать цены. Мы аккуратно управляем своим бизнесом, и не будем на деньги дольщиков покупать новую землю. Если дольщик внес деньги на квартиру - я строю квартиру. Я так понимаю свою ответственность.

- Вы не прикидывали, сколько вообще в Петербурге людей, которые реально могут купить квартиру?

- Это очень просто - в год есть спрос на 1,5 млн квадратных метров. Поделим это на среднюю площадь (скажем, 50 кв. метров) - получим 30 тысяч человек. Эта цифра достаточно постоянна - 1,5 млн кв. метров в Петербурге будет продаваться и в следующем году. Понятно, что если цены на нефть будут расти, то и доходы будут расти, и тогда объемы продаж будут постепенно возрастать.

- Говорят, серьезное повышение спроса невозможно без развития ипотеки, а развитие ипотеки невозможно без государственного вмешательства. Другого пути нет?

- Ипотека невозможна без активного государственного вмешательства. Потому что денег такой длины и такой стоимости, которая должна быть, на рынке нет. А должны быть кредиты на 30 лет, первый взнос 10% и ставка 7 - 9% годовых. Если бы государство дотировало процентную ставку, мы могли бы получить колоссальный локомотив развития отрасли и даже страны.

Население начало бы вкладывать деньги, появился бы инвестиционный спрос и социальная ответственность - потому что люди стали бы держаться за свои рабочие места, поскольку им необходимо было бы ежемесячно платить по кредиту. Поэтому ипотека - это то, чем надо заниматься в первую очередь.

- Насколько бы это увеличило спрос на жилье - в разы?

- Не втройне, и даже не вдвойне, но процентов на 30 - 40. Других инструментов такого масштабного повышения спроса нет.

- Если застройщики сейчас, в отсутствие спроса, будут держать цены - они же разорятся.

- У многих компаний есть некий объем товарного запаса - выделенные пятна, разрешения на строительство. И эти активы будут выходить на рынок. Это определенный выход из ситуации.

- А кто все это будет покупать?

- Будут приходить новые игроки (крупные сырьевые компании, иностранцы и т. д.) и покупать земельные участки у тех девелоперов, которые не способны выдержать финансовый пресс в этой ситуации. Меня, например, эта ситуация не пугает. Пусть приходят, строить все равно будут питерские подрядчики.

- В условиях кризиса спроса застройщикам есть смысл переориентироваться с дешевого жилья на строительство элитного.

- Пятно под застройку за собой многое тянет. В принципе на пятне, предназначенном для массового жилья, можно построить дом для среднего класса, но построить там жилье комфорт-класса уже нельзя - оно просто не будет продаваться. Поэтому мы очень тщательно принимаем решение по каждому месту.

- Строить в историческом центре - не страшно? Неужели вам нравится все, что в последнее время там построили?

- Нравится не все, но при этом я считаю, что центр должен развиваться. И там должно быть новое строительство, в том числе и смелые решения. Понятно, что нет пророка в своем отечестве, и почти никогда не нравится то, что строится сейчас. Но реально из десяти новых зданий неудачным оказывается одно, но это не значит, что девять других вообще не нужно строить.

Нужно заметить, что и раньше одно здание из десяти было неудачным. Нельзя переохранять - город умереть может. Например, у нас не развивается Выборгская сторона - приходит инвестор и говорит, я готов развить эту территорию, здесь можно возвести Сити. А ему отвечают - нельзя, потому что на каждом гектаре есть кирпичная труба, памятник промышленной архитектуры.

- То есть вы бы снесли эту трубу?

- Снес бы, потому что город и инвестиционный климат должны развиваться.

- А вписать историческую трубу в ваш потенциальный Сити - невозможно?

- Можно, если она не занимает вместе с паросиловым цехом половину участка под застройку.

- Так надо подождать, когда появится инвестор с большими деньгами и решит проблему и сохранения трубы, и новой застройки.

- Дело вовсе не в том, у кого сколько денег, а в рентабельности. Все хотят иметь одинаковую рентабельность. Поймите, наш город в инвестиционном плане конкурирует как с другими российскими городами, так и с другими странами. Мы находимся на конкурентном международном рынке инвестиций и должны быть конкурентоспособны.

Для привлечения крупных инвесторов для реализации комплексных проектов я бы на месте города проводил не инвестиционно - архитектурные конкурсы, как это происходит сейчас, а просто торги. Потому что в случае инвестиционного конкурса непонятно, по каким параметрам выигрывает та или иная фирма.

- А как правильно?

- Правильно - когда выигрывает тот, кто дал больше денег.

- Что же в этом правильного - если у меня цель положить лишний миллион в бюджет, это действительно так. Сиюминутная выгода достигнута. Если цель - сохранить историческую трубу и построить что-то такое, за что будет не стыдно через 200 лет, тогда выгода от ваших торгов минимальна.

- Город, как собственник земли, должен сделать проект максимально прозрачным. За свои деньги он должен нанять девелопера, который сделает концепцию оптимального использования участка, который город хочет застроить, сделать оценку инженерных потребностей, предложить юридическую схему, дизайн-проект, инвестиционный меморандум - например, на этом участке под жилье 20%, развлекательные функции 30% и т. д. Инвестору ведь все равно, где и что строить, - главное, чтобы это было сделано экономически грамотно. Инвестор должен знать, что при таком рынке он получит такие доходы.

- И зачем городу всем этим заниматься?

- Это позволит привлечь совсем другого масштаба деньги и другого уровня инвесторов. Если рассчитывать на западных инвесторов - то трудно представить, что они купят кота в мешке.

- А вам-то какая выгода от того, что сюда придут крупные инвесторы?

- Во-первых, мне может это нравиться или не нравиться, но я не считаю правильным закрывать рынок. Во-вторых, мы тоже ведем переговоры с западными инвесторами, и я готов работать с ними как девелопер, потому что любому инвестору все равно нужен местный девелопер. Он может не быть акционером проекта, а работать просто за вознаграждение.

- То есть силами своих застройщиков и местных инвесторов Петербургу не обойтись.

- У местных застройщиков требуемых средств просто нет.

Дата публикации: 16:03 18 октября 2005

Источник: bpn.ru