Ценообразование и спрос на земельном рынке Подмосковья

Земля в России постепенно становится товаром. Надел, имеющий свою цену, может сейчас перейти к новому собственнику. О факторах, влияющих на формирование цен, особенностях спроса и предложения в этом сегменте рынка мы расскажем в представленном материале.

Земли, являющиеся предметом купли-продажи, могут принадлежать к разным категориям и иметь всякие виды разрешенного использования. Какими же категориями оперирует земельный рынок?

Земли сельхозназначения предназначены для дачного строительства, садоводства, личного подсобного и крестьянско-фермерского хозяйств и пр.

Земли поселений используют для строительства жилья, объектов инфраструктуры и пр.

Земли промышленного и рекреационного назначения.

По мере развития земельного рынка происходит формирование отдельных категорий тех, кто регулирует его.

Крупные собственники земли (латифундисты) путем скупки паев и акций у крестьян сконцентрировали в своих руках значительные земельные активы. Сельхозземли, когда‑то приобретенные таким способом, сосредоточены в руках крупных землевладельцев, которые, обладая значительными земельными активами, дифференцированно подходят к их освоению. Часть своих земель они пускают в девелоперскую проработку, а наиболее привлекательные наделы используют для реализации собственных строительных проектов. Однако основные массивы земель они реализуют в сельхозвиде по рыночной стоимости.

Как правило, латифундисты предлагают такую землю с определенной периодичностью и дозированностью, чтобы не перенасытить рынок или, наоборот, не оставить его «голодным». Некоторые крупные землевладельцы вообще предпочитают придерживать свои наделы в ожидании более высоких цен.

Лен-девелоперы скупают значительные земельные массивы у крупных собственников в целях улучшения их потребительских свойств и дальнейшей перепродажи застройщику. Лен-девелопмент — отдельный бизнес, который делает землю ликвидным товаром. Процесс подобной деятельности может начаться с перевода земли в другую категорию и закончиться получением разрешительной документации на строительство, включающей в себя как проработку инженерных коммуникаций, так и строительство подъездных дорог. В результате лен-девелопмента стоимость земельного участка может вырасти на 150–300 % по сравнению с ценой этого участка в категории сельхозназначения. Но инвесторы и застройщики готовы платить такие деньги, так как они практически получают землю под ключ, на которой уже можно строить.

Инвесторы-застройщики приобретают землю в целях ее застройки. Как правило, их мало интересует не выведенная из сельхозоборота земля. Однако некоторые из них все же покупают сельхозземлю и в целях экономии проводят лен-девелопмент самостоятельно. После застройки стоимость участка вырастает еще на 50–60 %. Далее инвесторы реализуют его потребителю.

Риелторы и посредники сотрудничают со всеми упомянутыми категориями участников рынка. При продаже участков они закладывают в цену еще 1–3 % своих комиссионных. При этом риелторы осуществляют посредничество между латифундистами и ленд-девелоперами, застройщиками и ленд-девелоперами, латифундистами и застройщиками. Хотя официальный размер комиссионных составляет 2–3 %, на практике данная величина значительно выше: 20–50 % в зависимости от позиции покупателя и продавца и ситуации на рынке.

Конечно, определенное влияние на рынок оказывают и чиновники, которые ставят свою подпись под необходимыми документами. Количество последних зачастую превышает разумные пределы.

Чтобы понять процесс ценообразования, надо отметить существующие виды стоимости земли:

• потребительская стоимость отражает цену земли для конкретного использования;
• нормативную стоимость определяют в размере двухсоткратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка плюс возможное двадцатипятипроцентное изменение, которое имеют право вносить местные органы;
• рыночная стоимость — наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в интересах покупателя и продавца. На рыночную цену оказывают влияние полезность, спрос, дефицитность, ликвидность и т. д. Взаимодействие перечисленных факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка;
• оценочная стоимость — цена свершившейся конкретной сделки по купле-продаже.

При этом на нее влияют объективные и субъективные факторы (особые интерес или условия сторон сделки по реализации данного участка, недостаток информации о конъюнктуре рынка и т. д.).

О методах оценки рыночной стоимости земли

Если разрешение на землю предоставлено правом частной собственности, то рыночную стоимость определяют на основе применения традиционных способов оценки, наиболее эффективным из которых является метод сравнения продаж.

После сбора информации и выбора единицы сравнения цены продаж сопоставляемых участков корректируют по следующим характеристикам: права собственности, условия финансирования и продажи, местоположение, физические параметры наделов и др.

Цену на землю, как и на любой товар, определяют предложением и спросом. Последний в свою очередь подразделяют на: обладание землей вообще — объективный спрос, на который влияют демографические, экономические, социальные и экологические факторы, достаточно известные во всем мире.

Участок земли с заранее известными потребительскими свойствами — субъективный, или покупательский, спрос, подразумевающий спрос на объекты земельного рынка с конкретным набором потребительских свойств; конкретную землю в определенном месте.

Объективный спрос на землю под загородное строительство в Подмосковье сейчас колоссален. По результатам исследований экспертов земельного рынка он составляет около 875 тыс. га, то есть почти половину площади сельхозземель Московской области. Причем это не отложенный и не скрытый, а реальный спрос.

Следует отметить, что среди потенциальных покупателей выступают жители не только Московского региона, но и других областей России. Характерно, что в ходе упомянутых маркетинговых исследований чуть более половины опрошенных помимо объективного спроса на землю назвали еще и субъективный, то есть респонденты более-менее четко представляют себе параметры и характеристики желаемого земельного участка. Вторая половина опрошенных готова рассматривать любые предложения.

Однако существует ряд факторов, влияющих как на повышение покупательского спроса, так и на его понижение. В первом случае это масштабные инвестиции в создание инфраструктуры, развитие дорожной сети и коммуникаций и пр. Во втором варианте — устранимые (плохая транспортная доступность, недостаточно развитая инфраструктура, скверные коммуникации) и неустранимые факторы (неблагоприятная экология, скудный ландшафт, отсутствие естественных водоемов, близость промышленных предприятий и аэропортов, чрезвычайно плотная застройка и пр.).

Следует отметить, что Подмосковье, будучи территорией, которая прилегает к мегаполису и испытывает на себе его непосредственное воздействие, не может содержать земель, не имеющих факторов, влияющих на понижение спроса. Как правило, по каждому из пригородных направлений наличие положительных факторов уравновешивает присутствие отрицательных. Например, одним из преимуществ земельных участ-ков является близость к большой воде, однако все три северных направления (Пятницкое, Дмитровское и Ярославское), ведущие к знаменитым областным водоемам, имеют проблемы с транспортной доступностью. И подобных примеров по каждому из подмосковных направлений множество.

Следовательно, характеризуя тот или иной земельный участок, необходимо не просто перечислять положительные и отрицательные факторы, а отмечать баланс качеств, принимая во внимание как устранимые, так и неустранимые недостатки.

Только в этом случае можно говорить об объективной характеристике и оценке конкретного участка.

Рынок земли еще только формируют, поэтому в настоящее время процесс ценообразования нельзя назвать логичным и упорядоченным. И предположение о том, что земельный рынок в Московском регионе оформится лишь к 2015 году, похоже на правду.

Дата публикации: 14:17 19 октября 2005

Источник: bpn.ru