Земля поступит в продажу

Областной парламент принял в первом чтении поправки к закону об обороте сельхозземель - чтобы привести действующий документ в соответствие с федеральным законодательством. Процедура покупки земли в области станет проще.

Инвесторы, заинтересованные в приобретении загородных территорий, в прошлом году через областную прокуратуру оспорили сразу девять положений местного закона. После череды судов в разных инстанциях Верховный суд в мае 2005 года обязал областной парламент внести изменения в документ.

Опротестованные нормы - порядок извещения о будущей сделке чиновников КУГИ и КУМИ (на это уходил целый месяц), предложенные КУГИ методические рекомендации по совершению сделок и формированию участков, подсчет компенсационных выплат с использованием балло-гектаров (местное изобретение) и некоторые другие.

Однако судебное решение - не единственный повод для корректировки областного законодательства: с 30 июля действуют поправки к федеральному закону об обороте с/х земель.

По мнению старшего юриста юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Максима Попова, в новой редакции обозначен уход от общедолевой собственности: раньше было просто выделить долю в обороте с/х предприятия, но сложно в натуре (в виде "своего" участка). Теперь - с точностью до наоборот.

По новому закону земельную долю без выделения в натуре можно внести в уставный капитал сельхозпредприятия, которому сособственники уже передали землю в аренду; завещать, продать или подарить другому участнику долевой собственности.

Но нельзя сбыть постороннему - пока участок не будет выделен в натуре, что требует определенной процедуры. Однако, по оценке юристов, она достаточно внятная. Новая редакция также упростила процедуру межевания, разрешив использовать старые карты и естественные границы участка-доли.

Кроме того, из федерального закона исключена "странная", по мнению г-на Попова, норма - компенсация сособственникам стоимости участка. Причем подразумевались доплаты как остающимся в "колхозе" совладельцам, так и выходящим из него - в зависимости от качества земли. Теперь никаких компенсаций не предусмотрено.

Хотя нельзя продать участок третьему лицу, пока надел не выделен в натуре, остальные дольщики теперь не имеют преимущественного права на его выкуп.

В федеральном законе есть и другие ограничения по обороту участков. Например, с/х землю не могут купить иностранцы; преимущественное право покупки предоставлено субъектам РФ и местным властям (им надо предложить выкуп хотя бы формально, но лучше - за реальную цену); сельскохозяйственный профиль земли предписано сохранять; одно лицо (юридическое или физическое) может иметь в собственности максимум 10% угодий района.

Впрочем, последнюю норму нетрудно обойти, прибегнув к помощи аффилированных структур. Все эти положения есть в новом областном законопроекте. Кроме того, удлинен срок, необходимый для признания земельного участка неиспользуемым - с двух до трех лет. Также названы СМИ, в которых будут публиковаться сведения о землях сельхозназначения и их долях (газета "Вести", "Вестник правительства Ленинградской области" и "Вестник Законодательного собрания Ленинградской области").

Согласно ФЗ установлен максимальный размер выкупной стоимости земли - 20% от кадастровой. По сведениям компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", в Ленобласти вычислена лишь среднерайонная кадастровая стоимость.

Как сообщил пресс-центр ЗС Ленобласти, спикер парламента Кирилл Поляков пояснил, что чиновники обсудили размер ставки и пришли к выводу: "С учетом "копеечной" кадастровой стоимости этой земли плюс-минус 10% существенной роли для конечной суммы выкупа не играют, если землю покупают для сельхознужд". Тем более что земли всех других категорий будут продаваться по рыночной цене.

По данным юристов, участвующих в оформлении сделок с областной землей, почти все правильно оформленные участки (выделенные доли) в Ломоносовском, Всеволожском, Выборгском районах, которые можно было бы перевести в другую категорию, уже скуплены.

Пока меньше освоены застройщиками Тосненский, Волосовский и Кировский районы. Основные игроки этого рынка - бывшие совхозы и фермеры, инвесторы, которые приобретают землю для строительства или создания подсобных хозяйств, а также спекулянты (в том числе агентства недвижимости).