Новой земли достаточно, но покупатели выбирают старую

Сегодня большинству покупателей загородной недвижимости понятно: все разговоры о том, что земли в Подмосковье под застройку почти не осталось и покупать ее надо быстрее, - на самом деле лукавство.

Земли, на которой можно построить качественные коттеджные поселки, предостаточно. И строиться эти поселки будут - только в строго дозированном количестве, чтобы не вызвать, не дай бог, снижения приятных для застройщиков и девелоперов высоких цен на подмосковные объекты. Свидетельством этому может служить тот факт, что практически ежемесячно на рынок выводится три-четыре новых коттеджных поселка различных ценовых категорий. Похоже, что именно такие объемы нового предложения позволяют полностью удовлетворить существующий спрос. Единственное изменение в сфере строительства коттеджных поселков коснулось концепции новых объектов. Так, элитные поселки перестают быть камерными, рассчитанными не более чем на 20-30 домов. Теперь в моде огромные, включающие в себя 200-300 объектов поселки в стиле американского "Беверли хиллз" с максимальным набором инфраструктурных элементов. Однако утверждать, что богатые покупатели "на ура" приняли новшества застройщиков, пока нельзя: продажи идут, но ажиотажного спроса не вызывают.

Поселки бизнес-класса, наоборот, теряют в количестве строящихся домов и в наборе дополнительных опций: сегодня на их территории возводятся в лучшем случае небольшой спорткомплекс, магазин, кафе и детская площадка. Покупатели довольны - такой "минималистский" подход означает для них серьезное снижение ежемесячных платежей за пользование инфраструктурой.

Изменилась ситуация и в секторе коттеджных поселков эконом-класса. Во-первых, их стали строить больше. Во-вторых, они появляются не только по самым дешевым южным направлениям, но и на севере, и на дорогом престижном западе области. Это не могло не сказаться на увеличении спроса, который и без того превышал количество предложения дешевых коттеджей и таунхаусов практически в два раза. Поэтому расхожее определение "раскупаются, как горячие пирожки" лучше всего иллюстрирует ситуацию с продажей объектов в коттеджных поселках и поселках таунхаусов эконом-класса.

"Там русский дух,там Русью пахнет"

Если рассматривать земельный рынок Подмосковья в целом, то наибольший интерес у покупателей вызывают участки и дома, расположенные в стародачных местах. Любой участок или старый домик, расположенный в Абрамцеве, Болшеве, Ватутинках и т. д., - большой подарок для риэлтора. Потому что заработать на нем хорошие комиссионные очень легко. Почему спрос на эти земельные участки, диктующий максимально возможную стоимость сотки, столь высок? Наверное, наиболее показательно в этом плане будет знаменитое Абрамцево. Земля здесь предлагается по цене от $3 тыс. за сотку. Это 50 км по Ярославской железной дороге (не самое престижное направление) и более 60 км от МКАД на авто.

Земельные участки, находящиеся в расположенных даже ближе к Москве деревеньках с ласкающими ухо названиями Репихово, Арханово, Радонеж, Голыгино, стабильно "держат" стоимость сотки в диапазоне от $1 тыс. до $1,5 тыс., что практически в два с половиной раза меньше, чем в Абрамцеве.

И это при одинаковом наборе коммуникаций и фактически общем лесном массиве, да и купаться все ходят на одну и ту же речку - прославленную абрамцевскими живописцами Ворю. Получается, что вся разница в цене - целиком и полностью доплата за название, за престиж проживания в месте, где издавна селилась вся московская профессура. За ностальгию, если хотите.

Но можно ли объяснить высочайший спрос на стародачные поселки только лишь ностальгией о старых временах? Вряд ли. У этих мест есть и масса других плюсов. Начнем с коммуникаций. Для жителей Абрамцева, Быкова, Валентиновки, различных Горок, Дедова-Талызина, Загорянки этой проблемы не существует. Коммуникации давным-давно есть (за исключением, пожалуй, канализации), причем в каждом доме. Поэтому, приобретая старый дом с земельным участком, покупатель может быть уверен, что и электричество, и как минимум летний водопровод, и, самое главное, газ на участке есть. Плюс? Несомненный, поскольку даже застройщики новых коттеджных поселков отдельной строкой в цене коттеджа указывают стоимость коммуникаций. И показатель этот нередко достигает $50 тыс. Второй немаловажный плюс - адекватные соседи - однородное социальное окружение. Раньше земельные участки в таких местах давали только избранным, а сегодня не каждому по карману их купить.

Третье преимущество - все стародачные места находятся в прекрасных лесных массивах, рядом всегда расположены водоемы. К примеру, по Ярославке все наиболее известные поселки стоят на берегах рек - Вори и Клязьмы. На Рублевке есть Москва-река. На Дмитровке Трудовая находится на берегу канала имени Москвы, неподалеку - Клязьминское водохранилище.

Осташковское и Староярославское направления (слева от современного Ярославского шоссе) известны благодаря Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам. Меньше повезло в этом отношении западным направлениям. Но и там есть свои небольшие речки, например, Десна по Калужскому направлению. А там, где естественных водоемов поблизости не было, заботливое советское правительство обустроило небольшие пруды либо расширило и углубило существовавшие озера. Наиболее наглядный пример - Рязанское направление, где подобным образом благоустроены Малаховка, Ильинское и Кратово.

Наконец, плюс шестой - близость железнодорожных станций. Как это ни удивительно, но некоторые семьи до сих пор предпочитают добираться на летние дачи именно старыми добрыми электричками.

Преимущества старых подмосковных поселков можно еще перечислять и перечислять. Более непростая задача - определиться с имеющимися минусами. Большинство покупателей выделяют два недостатка. Первый - некоторое запустение, царящее в стародачных поселках. Сложно подобрать точное определение этой ситуации, назовем это "обломовщиной". Второй минус - грязновато живет наша интеллигенция. Нередки кучи неубранного мусора, состояние дорог создает проблемы для иномарок. С другой стороны, все это настолько родное и близкое, что вызывает чаще лишь добродушную улыбку, а не отторжение.

Но стоимость "русского духа" продолжает расти. Связано это в первую очередь с тем, что на вторичном рынке земельные участки появляются крайне редко. Цена любого следующего предложения, как правило, на 5-7% выше, чем продажная стоимость последнего. Приобретение домиков в стародачных местах становится весьма привлекательным инвестиционным приобретением. Ведь, по данным экспертов, за последние три года ежегодный прирост стоимости земли в этих местах стабильно держался на уровне 60-70% практически вне зависимости от направления. Можно смело утверждать: спрос на стародачные места не снизится до тех пор, пока с рынка не уйдет одно или два поколения потенциальных покупателей старшего возраста. Почему? Приведем лишь один пример. Достаточно известный в деловых кругах персонаж в прошлом году долго и упорно искал земельный участок в поселке Фрунзевец по Киевскому шоссе. Причем на конкретной улице. В итоге он был найден по казавшейся невероятной на тот момент цене $8 тыс. за сотку и благополучно приобретен. Зачем? "Я здесь провел все свое детство. И хочу, чтобы здесь выросли мои дети". Сегодня существует негласный список очередников, готовых заплатить порядка $25 тыс. за сотку в Переделкине. Может быть, потому что здесь жили Демьян Бедный и Борис Пастернак, Андрей Вознесенский и Булат Окуджава. Может быть, этим потенциальным покупателям не дают покоя воспоминания детства, когда родители привозили их погулять в этот прекрасный поселок в надежде хоть краешком глаза увидеть кого-нибудь из знаменитостей, прогуливавшихся по его улицам. Переделкино - далеко не единственный такой пример. Покупателей на эти участки всегда было предостаточно - и двадцать, и десять лет назад, и сегодня. И абсолютно не верится, что ситуация изменится через три года. Хотя, нет. Изменится. Цены вырастут еще процентов на 70. Но это зависит от множества других факторов, которые могут повлечь за собой либо большее удорожание подмосковных земель, либо меньшее. Но в том, что стародачные места не подешевеют, сомневаться не приходится.

Иван Воробьев, аналитик загородной недвижимости корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":

- Активность покупателей на подмосковном земельном рынке сейчас несколько снижена вследствие некоторой инертности потребителей после затишья в летний сезон.

Говоря о нынешних тенденциях и структуре спроса, необходимо заметить, что в последнее время покупатели предпочитают приобретать именно земельные участки (или участки с подрядом). Наибольшим спросом пользуются участки от 13 до 20 соток (около 45%), далее идут участки менее 12 соток (около 25%), а на третьем по популярности месте находятся участки площадью от 20 до 30 соток (12%).

Несмотря на большое количество уже освоенных и проданных земель, говорить о недостатке предложения на рынке, пожалуй, неверно: потребительский спрос на данный момент очень разнообразен, и практически любой загородный дом может найти своего покупателя. Стоит уточнить, что в сегменте эконом-класса все же наблюдается некоторый дефицит - маленькие участки с возможностью возведения небольших домов по-прежнему пользуются достаточным спросом, а предложение в этом сегменте рынка невелико.

Полина Каплунова, главный специалист отдела продаж загородной недвижимости квартирного бюро "Гнездышко":

- Россия только сейчас приближается к ситуации, давно сложившейся во всех крупных мегаполисах мира, когда в город люди ездят на работу, а ближний пригород используют для постоянного проживания. Одно из первых таких мест в Подмосковье - Рублевское и Рублево-Успенское шоссе, где в середине 1990-х годов стали приобретать недвижимость, рассчитанную на круглогодичное проживание.

Все большую популярность приобретают и другие направления Ближнего Подмосковья. В 10-20 км от МКАД, как правило, всегда есть поселок, к которому можно доехать по двум магистралям. Следовательно, решается проблема транспортных пробок. Стоит также обратить внимание, что ехать в выходные дни за продуктами в крупные мега-маркеты быстрее из области, так как все они находятся по периметру МКАД. Современные поселки имеют все необходимые условия, развитую инфраструктуру для проживания.

Преимущества такого жилья очевидны. Прежде всего, это отсутствие шума и загазованности, наличие лесопарковых зон, рек и водоемов. Недвижимость ближайшего Подмосковья сочетает в себе прелести загородной и комфорт городской жизни.

Стоимость подобного жилья начинается с $1 тыс. за 1 кв. м. Все зависит от индивидуальных предпочтений клиента.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО "МИАН-агентство недвижимости":

- Действительно, предложений крупных земельных участков на рынке достаточно много. Но в основном приходится сталкиваться либо с относительно недорогими землями сельхозназначения, либо, если предлагается участок земли с разрешенным видом использования под строительство, цены очень высоки (перевод земли из одной категории в другую и изменение разрешенного вида использования существенно повышают первоначальную стоимость сотки земли). Более того, отработанного на практике, четкого механизма перевода земель из одной категории в другую пока нет.

Говорить о том, что в Подмосковье нет дешевой земли, я бы не стала. Однако эти земельные участки находятся либо на большой удаленности от МКАД, либо на неликвидных направлениях. К примеру, в районе Дмитрова (65 км от МКАД) можно приобрести земельный участок 20 соток под индивидуальное жилищное строительство за $22 тыс., а на Горьковском и Егорьевском шоссе предложений земельных участков под застройку по цене до $2 тыс. за сотку предостаточно даже в радиусе до 30 км от МКАД.

Дата публикации: 12:18 27 октября 2005

Источник: bpn.ru