И прорубил окно. К соседям

Вступивший в силу с 1 марта 2005 г. новый Жилищный кодекс РФ особое внимание уделил вопросам перепланировки жилых помещений. Если прежде в ЖК РСФСР этой теме отводилась лишь одна статья, то в новом ЖК ей посвящена целая глава.

Законодатель теперь четко разграничил понятия переустройства и перепланировки жилых помещений, а также определил санкции за самовольную переделку жилых помещений. Сегодня мы постараемся ответить на наиболее распространенные вопросы наших читателей, встречающиеся в редакционной почте.

Каков порядок оформления перепланировки квартиры?

– В ЖК РФ указаны следующие документы: заявление о переустройстве; правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства; технический паспорт этого жилого помещения; согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя. Регламент оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах от 25 февраля 2005 года устанавливает, что для согласования любого вида переустройства необходим проект или эскиз. Проект нужно заказывать в специализированной лицензированной организации.

Прежде всего, вам надлежит получить в «Мосжилинспекции» набор бланков. Затем оповестить других собственников квартиры, а также соседей о своих намерениях.

Если с их стороны нет возражений, попросите каждого из них поставить подпись в соответствующей строке на бланке заявки.

Потом идете к директору ДЕЗа, председателю ТСЖ или ЖСК, управдому, если таковой имеется. Данное лицо должно не просто высказать свое согласие с вашими планами, но и составить акт технического состояния квартиры, предварительно ее обследовав. Параллельно можно наведаться в БТИ за экспликацией и поэтажным планом. А также изготовить и нотариально заверить копии документов о собственности на квартиру. Впрочем, новые правила позволяют этого не делать: можно предъявить в «Мосжилинспекцию» незаверенные копии вместе с подлинниками. Их обещают вернуть. Не забудьте заполнить еще один бланк: обязательство пускать на свою «стройку» инспекторов. Собранные документы у вас примут в «одном окне» «Мосжилинспекции». Последний этап согласования – то же «одно окно». Спустя максимум 45 рабочих дней и совершенно бесплатно вам должны вручить мотивированный отказ или, наоборот, разрешение.

Какие изменения не разрешено производить в жилых помещениях? И какие нормативно-правовые акты это регулируют?

– Согласно закону города Москвы от 29 сентября 1999 года № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы», постановлению столичного правительства от 8 февраля 2005 года № 73 «О порядке переустройства помещений на территории города Москвы», а также постановлению Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 « Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» не разрешается:

• затрагивать системы, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания;
• проводить мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т. п.);
• демонтировать вентиляционные коробы и противопожарные устройства;
• замуровывать в стены газовые стояки и разводку, стояки центрального отопления;
• совмещать напрямую туалет с кухней или жилой комнатой;
• уменьшать жилую комнату до площади менее 9 кв. м или ширины меньше 2,25 м;
• устраивать комнаты без окон и отопления;
• увеличивать подсобные площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
• ликвидировать или уменьшать сечения каналов естественной вентиляции;
• пробивать отверстия и устраивать ниши в стенах-пилонах, в стенах-диафрагмах и колоннах.

Считается ли перенос дверей перепланировкой?

– В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Постановление правительства г. Москвы от 16.08.2005 г. № 621-ПП еще больше уточняет понятие перепланировки помещения, определяя ее как изменение конфигурации помещения при сохранении функционального назначения объекта, требующее внесение изменений в технический паспорт помещения и предусматривающее один из следующих видов строительных работ (или их комплекс):

• замена (частичная или полная), демонтаж и установка ненесущих перегородок
• устройство и закладка проемов в ненесущих перегородках, в несущих и ненесущих стенах;
• устройство и заделка проемов в перекрытиях;
• замена (кроме замены на идентичное) и (или) перестановка инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущая переоборудование по всему зданию).

Таким образом, перенос дверей или закладка новых дверей, изменение параметров проемов – все это относится к перепланировке, и, следовательно, требует согласования с соответствующими жилищными органами.

Часто возникает вопрос о том, является ли перепланировкой «двойная» дверь на входе в квартиру. Тут все зависит от того, на каком расстоянии от первой двери установлена вторая дверь. Если она установлена вплотную, то это не является переустройством. Установка второй двери на некотором удалении от первой уже нарушит права и интересы соседей, так как фактически к квартире присоединяются метры общего коридора, а значит, данный вопрос требует согласования с жилищными органами.

Какие предусмотрены санкции в Москве за самовольную перепланировку?

– Законодатель признает перепланировку самовольной, если она произведена без документа, подтверждающего согласование уполномоченного органа, или с нарушением проекта перепланировки. За это законодательством определен ряд санкций.

Согласно ст. 7.21 КоАП (Кодекс об административных правонарушениях) РФ за самовольную перепланировку предусмотрен штраф в размере от 20–25 МРОТ (МРОТ – минимальный размер оплаты труда, сейчас равен 100 рублям), однако выплаченный штраф не освобождает нарушителя от ответственности.

Ст. 293 ГК наделяет органы местного самоуправления правом официально предупреждать собственников о нарушениях и требовать устранить их, назначая для того оптимально необходимый срок. Если же собственник эти предписания не выполнит, то орган местного самоуправления имеет право подать иск в суд о продаже такого жилого помещения с публичных торгов.

В соответствии с п. 2 ст. 13 закона города Москвы от 29 сентября 1999 года № 37 нарушение порядка оформления и проведения переустройства помещений жилого здания является основанием для отмены по представлению «Мосжилинспекции» дотаций и компенсаций (субсидий) по оплате жилищных и коммунальных услуг, назначаемых из городского бюджета. Такие меры воздействия на нарушителей вводятся на период до устранения этих нарушений и вызванных ими последствий, но не менее чем на один месяц.

Нарушитель лишает себя возможности полноправно распоряжаться квартирой, так как неоформленная перепланировка не позволит продать, обменять или подарить квартиру; использовать ее в качестве залога или заклада; возникнут трудности при решении вопроса о наследстве.

Нужно ли приватизировать квартиру для перепланировки?

– Действующее законодательство этого не требует.

Мы сделали перепланировку без соответствующего разрешения еще до введения в действие нового Жилищного кодекса. Могут ли нас оштрафовать? Можем ли мы теперь узаконить перепланировку?

– Согласно ст. 6 ЖК акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения кодекса в действие (1 марта 2005 г.), однако административного штрафа вам вряд ли удастся избежать, поскольку ответственность за самовольную перепланировку предусмотрена как в КоАП РСФСР, так и в КоАП РФ от 30 декабря 2001 года.

Узаконить перепланировку вы можете. Для этого необходимо зарегистрировать изменения в квартире по новым правилам.

Жилец верхнего этажа без согласия жителей дома сделал во всей квартире теплые водяные полы. Теперь в нижних квартирах часто вместо горячей воды течет холодная. Что можно сделать в данной ситуации?

– Если вы сможете доказать наличие вреда и факт причинения вреда соседом, то необходимо обратиться в суд. Для подтверждения правоты в суде, возможно, потребуется проведение строительно-технической экспертизы.

Считается ли перепланировкой замена стеклопакетов?

– Как сказано выше, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения данного изменения в технический паспорт этого жилого помещения. Замена окон, понятно, ничего такого не предполагает. Но не стоит забывать и о том, что согласно закону не допускается проведение мероприятий, влияющих на архитектурный облик жилых домов. Так что, в принципе, поменять окна запретить никто не может, однако при этом менять цветовую гамму окон и их внешнее строение не рекомендуется.

Какие органы осуществляют контроль за перепланировкой жилого помещения? Откуда к ним поступает информация?

– Обратите внимание: накладывать взыскания и контролировать исполнение судебных предписаний в сфере перепланировок теперь уполномочены жилищные инспекции, а не межведомственные комиссии, как то было прежде. Как уже упоминалось выше, обращаться в судебные инстанции имеют право также органы местного самоуправления. Что касается источников поступления информации, то о перепланировках жилых помещений уполномоченные органы, как правило, узнают от соседей по дому.

Возможно ли по новому жилищному законодательству лишиться имущества за несанкционированную перепланировку в квартире?

– Получение разрешения на перепланировку квартиры, замену или перенос инженерных сетей, сантехнического, электрического и иного оборудования от жильцов требовалось и раньше, но сегодня законом предусмотрены и определенные санкции за самовольные действия с собственным жильем.

Так, нарушители, снесшие стену между кладовкой и кухней, превратившие гостиную в ванную комнату либо совершившие иную перепланировку, требующую изменений в техпаспорте, обязаны по указанию органов местного самоуправления привести помещения в первоначальное состояние. Если собственник жилья не выполнит требование органов самоуправления в предусмотренный срок, суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или может разрешить владельцу жилья сохранить все изменения, если не нарушены права соседей.

Возможно ли увеличение коридора за счет комнаты?

– Такой вид перепланировки законодательством разрешен, однако не стоит забывать и о том, что в соответствии с законом жилое помещение должно быть площадью не менее 9 кв. м, шириной не менее 2,25 м.

Дата публикации: 13:07 27 октября 2005

Источник: bpn.ru