Сколько стоит стать «гражданином Арбата»?

Арбат — легендарный символ Москвы, для приезжих — место, почти столь же обязательное для посещения, как Кремль и Красная площадь. Улица, которая пережила не одну коренную ломку, из средоточия самого сокровенного, истинно московского духа в последние 15 лет превратилась в подобие вечно гомонящего ярмарочного балагана. И все же, несмотря на такие печальные перемены, желающих поселиться здесь не становится меньше. Сколько сегодня стоит почетное право стать «гражданином Арбата»?

История Арбата насчитывает более 500 лет: впервые название этой улицы упоминается в летописи в 1493 году в связи со страшным пожаром, охватившим почти весь город. Как утверждает летопись, пожар этот начался от свечи, зажженной в одной из арбатских церквей. Именно с тех пор и стали говорить: «От копеечной свечи Москва сгорела».

Странное название

Исследователи до сих пор так и не пришли к единому мнению, откуда взялось название «Арбат». Большинство склоняются к версии, которая связывает его с арабским словом «арбад» (форма множественного числа от «рабад»), что означает «пригород».

Ведь городом в XV веке был только Кремль, а неподалеку от его стен нередко стояли торговые караваны восточных купцов, которые и подарили улице экзотическое название.

Правда, Арбатом в то время называлась не только территория, которую занимает сегодня известная улица, этим словом обозначали все пространство между улицами Остоженкой и Поварской. Когда-то здесь размещались стрелецкие полки и слободы многочисленных ремесленников. Память о них дошла до наших дней в названиях примыкающих к Арбату переулков — Серебряного, Денежного, Плотникова.

После упразднения стрелецкого войска земля досталась дворянам, постепенно район из мастерового превратился в место жительства знати. Примерно со второй половины XVIII века Арбат становится одной из самых аристократических частей города. Даже в конце XIX–начале XX века здесь не строились ни фабрики, ни жилье для рабочих, не устраивались обычные для других районов Москвы ярмарки. Правда, внешне улица изменилась значительно: на месте «послепожарных» ампирных особняков возводились доходные дома, появлялись модные магазины и дорогие рестораны. Жителями Арбата становились преуспевающие коммерсанты, чиновники, представители интеллигенции. Особенно многочисленным было сословие врачей — перед революцией на Арбате их проживало около 100. Именно тут во второй половине XIX века возникло Общество русских врачей, в 1870 году открылась общедоступная лечебница, где днем принимали больных, а вечером делали научные доклады.

Знаменитых жителей Арбата не счесть. Первое место в этом списке конечно же занимает Александр Сергеевич Пушкин. В феврале 1831 года, перед свадьбой, он снял квартиру в доме № 53, где и поселился с молодой женой. Здесь, по его признанию, он был абсолютно счастлив, не написал ни строчки, но уже в мае 1831 года вынужден был перебраться в Петербург, скрываясь от недоброжелательства московского высшего света. После этого дом неоднократно менял владельцев, среди которых был и А. И. Чайковский, родной брат знаменитого композитора. Петр Ильич неоднократно бывал в этом доме, встречал у брата новый 1885 год. После революции здание некоторое время принадлежало Окружному самодеятельному театру Красной Армии, в худсовет которого входили Владимир Маяковский и Всеволод Мейерхольд, а среди актеров значился молодой Эраст Гарин.

Позже в доме разместились «коммуналки», о пушкинской квартире на время забыли. Лишь в феврале 1937 года появилась мемориальная табличка, напоминающая о знаменитом жильце, а музей-квартира Пушкина был создан только в 1986 году. В соседнем доме № 55 расположен еще один музей — поэта Андрея Белого.

Один из старейших сохранившихся на Арбате домов — № 37, построенный в конце XVIII века. В начале XIX столетия он принадлежал графу Василию Бобринскому — внуку императрицы Екатерины II и графа Григория Орлова. После него хозяйкой особняка некоторое время была знаменитая драматическая актриса Екатерина Семенова. Среди многочисленных поклонников ее таланта числился Пушкин, который увековечил актрису в первой главе «Евгения Онегина».

В усадьбе на углу Арбата и Серебряного переулка жили родители великого русского полководца Александра Васильевича Суворова, по преданию, в ней и родился их знаменитый сын. Усадьба не сохранилась — в 1941 году в нее попала фашистская бомба. Тогда же погиб и соседний особняк, известный как «дом с привидениями». До революции он принадлежал князьям Оболенским. Народная молва связывала с этим домом жуткие легенды.

Рассказ об известных жителях Арбата можно продолжать бесконечно. Среди них — один из ближайших друзей Пушкина Павел Нащокин; Мария Гартунг, старшая дочь Пушкина, обликом которой Лев Толстой наделил Анну Каренину; писатель, директор московских театров Михаил Загоскин; композитор Александр Скрябин; меценат Михаил Морозов; поэт Константин Бальмонт; скульптор Сергей Коненков; Марина Цветаева и многие, многие другие.

Мы все разрушим, а затем...

В начале XX века улица оказалась в центре революционных событий: в 1905 году ее перегородили сразу три баррикады, в 1917-м на самый высокий дом (№ 51) красногвардейцы водрузили пулемет и, по словам Андрея Белого, «один дом-большевик победил весь район».

После Октябрьского переворота Арбат словно вымер и ожил лишь во время нэпа: открылись многочисленные магазины и кафе, возобновил работу ресторан «Прага» под вывеской столовой «Моссельпрома», открылся театр им. Вахтангова. Но продлилось это веселье недолго — в 1930-х годах от него не осталось и следа, как не осталось на Арбате церквей, снесенных во времена воинствующего атеизма. Саму улицу москвичи стали называть «военно-грузинской дорогой»: именно по ней проносилась машина, в которой Сталин ездил из Кремля на свою «ближнюю дачу» в Кунцево. То время впоследствии опишет в своем романе «Дети Арбата» житель улицы писатель Анатолий Рыбаков.

И все же Арбат еще оставался дорогим сердцу каждого москвича, непостижимым вместилищем «души» города. Таким его увидел и воспел Булат Окуджава, который первые свои 16 лет прожил в доме № 43. «Гражданин арбатского двора, своим двором введенный во дворянство», а позже — «арбатский эмигрант»...

Арбата Окуджавы давно нет. Очередную коренную ломку улица пережила в 1960-е, когда огромная часть старинного района была уничтожена при строительстве Калининского проспекта. В 1986 году Арбат был реконструирован, став единственной на тот момент пешеходной улицей столицы. Тогда, по свидетельству коренных жителей, Арбат утратил свой старинный дух, прежнее очарование. Окончательно его следы исчезли в начале 1990-х, когда улица интеллигенции превратилась в прибежище крикливых торговцев и нетрезвых маргиналов.

Коренные жители Арбата переживают не лучшие времена: вечный шум, давка, суета, дороговизна и вместе с тем — нехватка самого необходимого. Арбат перестал быть улицей для жизни, теперь это место принадлежит туристам и праздношатающимся.

И все же жилье на этой улице остается в цене, а желающих поселиться не становится меньше. Чем объяснить такой парадокс?

Ответов на этот вопрос может быть много. У риэлторов — свои аргументы. По мнению руководителя направления вторичного жилья компании «ДОМ-Недвижимость» Галины Утешевой, несмотря на то что Арбат превратился в коммерческий центр, шумную пешеходную зону и приобрел имидж «лубочной Москвы для туристов», он остается культовым местом, визитной карточкой Москвы и сохраняет свою притягательность, в том числе и с точки зрения приобретения недвижимости.

Специалист отдела городской недвижимости компании Renaissance Realty Алена Якубенко объясняет это несколькими причинами: «У района удачное расположение. С одной стороны, Арбат находится в самом центре города, в непосредственной близости к крупным магистралям (Садовое кольцо, Новый Арбат), в то же время жилье располагается в тихих, уютных переулках. Также привлекательны сравнительно невысокая плотность застройки и низкая концентрация населения. Нельзя не отметить и развитую инфраструктуру района: многочисленные бутики, бары, рестораны, клубы, супермаркет «Седьмой континент», гастроном «Новоарбатский», престижные учебные заведения. Район интересен и с точки зрения архитектурной ценности застройки».

В тройке лидеров

Легендарное имя и исключительное местоположение позволили Арбату занять третье место в рейтинге популярности районов после Остоженки и Патриарших прудов. Но пальму первенства ему завоевать так и не удалось — во многом из-за неоднородности застройки. Больше половины арбатских домов построено еще до революции. Как отмечает директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Вера Лукина, большинство дореволюционных зданий на Арбате находится в удовлетворительном состоянии и не нуждается в срочном капитальном ремонте. Планировки и площади квартир в подобных домах варьируются от скромных «однушек» площадью 35 кв. м до роскошных пятикомнатных квартир площадью до 250 кв. м.

«Из «исторического» жилого фонда остались доходные дома, особняки, постройки начала прошлого века. Эти здания находятся в разном состоянии, — говорит Г. Утешева. — Есть хорошо сохранившиеся старинные дома, есть ветхие, а есть и реконструированные постройки, когда фасад здания восстанавливается, а внутренние конструкции и коммуникации заменяются более прочными и современными. Соответственно, у этих видов жилья уровни комфорта и потребительская ценность разные.

К плюсам «исторического» фонда можно отнести высокие, до 5 м, потолки, толстые «теплые» стены, красивые фасады и ауру старинного дома. Минусы — изношенные коммуникации, деревянные перекрытия, ограниченные площади квартир и протекающие кровли. Все это, правда, не относится к реконструированным домам: в них красота сочетается с прочностью и всеми благами цивилизации. Площадь жилья — любая, квартира в реконструированном доме иногда занимает целый этаж».

Полностью реконструированные старинные здания вполне можно отнести к элитному жилью, считает А. Якубенко: «При сохранении неповторимого внешнего облика в них меняются все старые перекрытия, коммуникации, обустраивается подъезд здания, придомовая территория. В качестве примера можно привести особняк на М. Молчановке. Средняя площадь каждой из расположенных в нем 18 квартир составляет 120 кв. м. Интересен дом в Трубниковском переулке («Арбатская усадьба») — это старинный четырехэтажный особняк, который полностью реконструируется, с заменой перекрытий и каркаса здания и надстройкой до семи этажей».

Еще один класс представленного на Арбате жилья составляют дома сталинской постройки. Их достоинства и недостатки сходны с теми, которые характерны для дореволюционных зданий: с одной стороны, большие площади квартир и высокие потолки, а с другой — необходимость замены инженерных систем и косметического ремонта.От советской эпохи в арбатских переулках осталось также жилье номенклатурных работников, построенное в 1960–1970-е годы. Это 9–12-этажные кирпичные дома с хорошими планировками и исправными коммуникациями, но площадь квартир ограничена — до 150–200 кв. м, высота потолков — до 3 м. Как отмечает В. Лукина, эти дома выгодно расположены: в тихих переулках, вдали от шума и загазованности главных магистралей района. Тем не менее отсутствие подземных паркингов и развитой инфраструктуры не позволяет классифицировать данные предложения как элитные, хотя они и пользуются спросом.

А вот построенные в последние годы дома причисляются к элитным практически по всем параметрам. В качестве примера А. Якубенко приводит новый особняк на шесть квартир в Староконюшенном переулке, «Дом у Никитских ворот» в Скатертном переулке, новые дома в Б. Левшинском и Б. Афанасьевском переулках.

«Кроме таких «благополучных» и привлекательных объектов недвижимости ближе к Пречистенке располагаются очень ветхие дома, в которых сохранились коммунальные квартиры, — отмечает Г. Утешева. — Несмотря на то что жилье в центре стоит дорого, расселить их невозможно: никто не купит квартиру в таком доме. Это медленно разрушающиеся строения с темные подъездами, маленькими и запущенными квартирами. Но они — исключение из правил».

По поводу средней стоимости жилья на Арбате у риэлторов нет единого мнения. Так, по данным В. Лукиной, на сентябрь 2005 года она составила около $4,7 тыс. за 1 кв. м. А. Якубенко называет цифру $7,5 тыс. за 1 кв. м. Такое расхождение не удивительно, если учитывать разницу в типах и качестве продающегося жилья.

Минимальную стоимость недвижимости в районе Арбата большинство специалистов оценивают одинаково — $2,5 тыс. за 1 кв. м. «В эту сумму обойдется покупка однокомнатной квартиры площадью 60 кв. м в здании дореволюционной постройки в Б. Афанасьевском переулке, — рассказывает В. Лукина. — Аналогичные по стоимости предложения представлены в основном «запущенными» квартирами в старых зданиях либо в «сталинках».

К средней ценовой категории — от $3 тыс. до $5 тыс. за 1 кв. м — относятся предложения в дореволюционных зданиях после капитального ремонта, квартиры с современным ремонтом в «сталинках» и «цековских» домах. Так, стоимость трехкомнатной квартиры площадью 125 кв. м в сталинском доме в Староконюшенном переулке составляет $3,6 тыс. за 1 кв. м.

Верхний ценовой сегмент жилья на Арбате представлен квартирами в современных клубных домах и реставрированных особняках. Квартира в клубном доме в Б. Афанасьевском переулке обойдется по $13 тыс. за 1 кв. м. Стоимость предложений в таких престижных объектах, как «Дворянское гнездо» и «Русский модерн», варьируется от $8 тыс. до $10 тыс. за 1 кв. м».

Среднюю стоимость элитного жилья в районе Арбата В. Лукина оценивает в $7,3 тыс. за 1 кв. м. При этом почти все риэлторы отмечают достаточно быстрые темпы роста цен на арбатскую недвижимость.

Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate:

— В рейтинге элитной недвижимости Москвы Арбат занимает третье место после Остоженки и Патриарших прудов. Эта ситуация обусловлена несколькими факторами: во-первых, некогда тихая улица стала центром притяжения людских потоков. Арбат стремятся посетить гости столицы, здесь развлекается молодежь. Эта улица утратила очарование укромного, таинственного места.

Вторая позиция, по которой Арбат уступает лидерам, — редкая зелень, плотная застройка и тотальный дефицит «видовых» квартир. Я могу назвать лишь два дома, откуда открывается вид на исторические памятники. Третий минус Арбата — нехватка подземных паркингов.

Стоит отметить, что степень престижа жилья на Арбате зависит от расположения каждого конкретного дома: квартира в уютном переулке ценится выше, чем на самой улице. Особой популярностью пользуются Староконюшенный и Сивцев Вражек переулки, где находятся «цековские» дома и развита «статусная» инфраструктура: спецшколы и детсады, больница четвертого управления. Наибольший интерес покупатели проявляют к квартирам от третьей линии домов Арбата до Пречистенки и на Гоголевском бульваре.

Стоимость элитного жилья в районе делится на три уровня: в старинных особняках на Арбате цена 1 кв. м колеблется от $4,5 тыс. до $6 тыс., в новых — от $8 тыс. до $15 тыс., в домах с паркингами, находящихся на нулевой стадии строительства, — от $5,5 тыс. до $10 тыс., а на стадии готовности среднего этажа — от $6,5 тыс. до $12 тыс.

Арбат предпочитает старая московская интеллигенция, особенно те, для кого этот район родной. Они готовы простить ему неудобства, связанные с дефицитом паркингов, отсутствием зеленых насаждений и впечатляющих видов.

Дмитрий Кожевников, начальник отдела ипотеки ЗАО «Русский дом недвижимости»:

— В районе Арбата преобладает старая застройка: дома XIX века — с деревянными перекрытиями, протекающими коммуникациями, газовыми колонками, без горячего водоснабжения. В советское время тут размещались коммуналки (среди них встречались квартиры площадью до 300 кв. м и более, число комнат иногда доходило до 15). Это один из первых районов, коммуналки которого начали интенсивно расселять риэлторы. Теперь в таких квартирах стоимость 1 кв. м такая же, как в элитных домах, расположенных не в центре города: от $3,2 тыс. за 1 кв. м и выше.

Элитные дома в этом районе начали строить точечно (из-за плотной застройки) в середине 1990-х годов. Непосредственно на Арбате новостроек почти нет — они сосредоточены в прилегающих к нему переулках. Новые дома, которые там строятся, имеют плюс — подземные паркинги. В связи с большой плотностью офисных площадей днем все занято автомобилями, так что парковочные места необычайно высоко ценятся. Для района это колоссальная проблема. В домах с подземными гаражами цена доходит до $10 тыс. за 1 кв. м общей площади. Количество маленьких одно–двухкомнатных квартир очень невелико. В переулках старого Арбата популярно строить и реконструировать малоквартирные дома клубного типа — от 6 до 15 квартир в доме.

Дата публикации: 10:50 31 октября 2005

Источник: bpn.ru