Новые тенденции рынка подмосковной недвижимости

Анализируя новые тенденции на рынке подмосковной недвижимости, эксперты не перестают отмечать позитивные изменения. Еще 2-3 года назад этот сегмент рынка переживал сложные времена. Период его интенсивного развития сопровождался хаотичной застройкой, большим дефицитом объектов и практически полным отсутствием конкуренции. Цены устанавливались произвольно и объективному сравнению не поддавались. Сегодня ситуация меняется. Специалисты говорят о начале формирования цивилизованного рынка, приводя в качестве аргументов несколько моментов. Это повышение качества строительства, большее внимание, которое застройщики стали уделять обустройству участков, и конкуренция, которая позволяет покупателю выбирать.

Сегодня она действует даже на самых популярных направлениях, которыми считаются Рублевская, Новорижская и Калужская трассы. На Новорижском шоссе представлены поселки, построенные разными исполнительскими организациями и профинансированные разными инвесторами. К примеру, организаторами проекта "Резиденция Бенилюкс" (17 км от МКАД) выступили акционеры и члены совета директоров компаний "Вимм-Билль-Данн" и "Магистраль", а строительство поселка "Кедры" (24 км) спонсируется из средств коммерческого банка "Интегро". Участие независимого инвестора в строительном проекте очень выгодно для покупателя. Приобретая дом в поселке, где работы еще ведутся, он с одной стороны получает возможность сэкономить, а с другой стороны оказывается застрахован от того, что строительство затянется надолго.

На данный момент в рынке подмосковной недвижимости можно выделить четыре основных сектора: первичное жилье, вторичное жилье, большую землю и недвижимость для бизнеса. Разумеется, их доли в общем объеме продаж существенно различаются. Самые крупные сегменты рынка загородной недвижимости - это первичное и вторичное жилье. Их основные объекты - коттеджные поселки, дачи, дома и, конечно же, земля, на которых они размещаются. При этом бурное развитие рынка первичного жилья положительно сказывается на вторичном, который пополняется, благодаря ему, новыми объектами. Вместе с тем постепенно снижается спрос на стародачные места.

Из негативных моментов, присутствующих на подмосковном рынке загородной недвижимости, стоит отметить, что здесь по-прежнему сохраняется некий перекос. Домов среднего ценового сегмента, которые пользуются наибольшим спросом, явно не хватает, зато в избытке строятся и планируются поселки, которые порой не так просто продать. Многие девелоперы считают, что лучше построить один дорогой дом (элитного или бизнес-класса), и пусть медленнее, но продать его, чем попытаться получить несколько участков под застройку и возвести на них несколько более дешевых домов и быстрее их реализовать.

Конечно, как правило, на стоимость жилья влияет удаленность от МКАД, но есть примеры, когда цена продиктована субъективными соображениями.

Так, большую ценовую дифференциацию можно заметить среди нескольких поселков Новорижского шоссе, расположенных примерно на одном отрезке. Коттеджи в "Кедрах" (24 км) - от $486 000 до $831 000, "Европе" (23 км) стоят от $475 300 до $928 953, в "Княжьем озере" (25 км) - от $ 430 000 до $1 900 000, в "Лесных зорях" (26 км) по $1 260 000. При этом, размеры участков в этих поселках в среднем одинаковы (около 25 соток), а качество выполненных работ находится примерно на одном уровне, не говоря уже о том, что все это - поселки бизнес-класса.

Элитные особняки в основном сосредоточены на Рублевке и прилегающих к ней Ильинском и Сколковском шоссе. Однако уже сегодня неудобства для владельцев загородных домов по этому направлению связаны с большой загруженностью трасс.

Поэтому сейчас элитные объекты появляются и на Калужской, Новорижской, Пятницкой, Дмитровской трассах. Другие наметившиеся тенденции на рынке загородной недвижимости касаются количества ипотечных сделок. Сегодня этот сегмент является одним из наименее развитых. До недавнего момента приобрести ипотечное жилье на Новорижском направлении было практически невозможно. В 2004 году из 40 местных поселков такую услугу предлагали только "Павлово" (14 км), "Кедры" (24 км), "Усадьба Вельяминово" (24 км), "Давыдовское" (31 км), "Финская деревня" (33 км) и "Альпийский" (37 км). При этом только дилеры "Кедров" не требовали внесения 50% стоимости коттеджа и предлагали демократичные условия - под 14% годовых на 5 лет. Но, несмотря на такую ситуацию, эксперты прогнозируют увеличение количества сделок с ипотекой к концу 2005 года - до 5 %, а к 2010 году - до 40 %.

Что же касается долгосрочных прогнозов, то цены на земельные участки еще не достигли своего пика, а значит, будут расти. В последнее время выделение новых земельных участков происходило довольно медленно, что отражалось на их стоимости, и цены постоянно увеличивались. За прошедший год они выросли в среднем на 40-50%, и вряд ли в ближайшее время этот рост остановится. А это значит, что осеннее затишье на рынке недвижимости - хороший повод приобрести коттедж прямо сейчас, не дожидаясь весеннего подорожания.

Дата публикации: 10:20 01 ноября 2005