Инвестиции в жилищное строительство

В связи с невозможностью использовать привычнее схемы привлечения дольщиков к строительству жилья, застройщики вынуждены идти на хитрости. Спасти рынок могут изменения в закон о защите прав дольщиков, планируемые в январе 2006 года.

Как известно, по новому закону о защите прав дольщиков, дольщик имеет право в любой момент с процентами забрать деньги, вложенные в строительство. Это одна из главных мин, заложенных в законе, принятом в этом году. Но долевая схема финансирования жилищного строительства, несмотря на положения закона, о котором, мягко говоря, нелестно отзываются строительные компании, используются и до сих пор, только в несколько ином виде.

«Привлечение средств граждан для осуществления жилищного строительства – на сегодняшний день самый оптимальный вариант для строительных компаний, - уверен заместитель директора ЗАО «Агентство «Бекар» Леонид Сандалов. – Поскольку закон о защите прав дольщиков по сути не дает возможности использовать договоры долевого строительства (после вступления закона в силу по данным риелторов в Петербурге не было зарегистрировано ни одного такого договора), компании используют другие варианты той же самой схемы. Сегодня в северной столице гражданам, желающим приобрести квартиру в строящемся доме, предлагается такой вариант как «инвестиционный» договор. Суть такого договора в том, что граждане дают так называемый «кредит» строительной компании. В итоге вместо выплат по кредиту они получают квартиру, причем значительно дешевле, чем покупатели, приобретающие недвижимость по окончании строительства». В числе используемых сейчас схем привлечения средств граждан строительными компаниями риелторы называют также «предварительный» договор купли-продажи. Деньги покупатель выдает строителям авансом, а квартиру получает по окончании возведения дома вместе с заключением основного договора купли-продажи жилья.

Кредиты не доступны

Риелторы «Бекара» предполагают, что это не единственные ухищрения, на которые готовы идти стройкорпорации, и вскоре появятся новые варианты хорошо знакомой всем «долевки». Дело в том, что другие источники финансирования строительства, нежели деньги частных инвесторов, использовать в сегодняшних условиях нецелесообразно. За границей сегодня активно используется схема банковского кредитования строительства. Западные компании, занимающиеся строительством, без проблем получают в кредитных учреждениях кредиты под небольшие проценты. Стоимость строительства при этом не увеличивается.

Российские банки не готовы кредитовать местных строителей за маленький процент. Между тем, по мнению Леонида Сандалова, кредиты на условиях более 5% годовых в валюте не выгодны и самим строительным компаниям при сохранении сегодняшних рыночных цен на жилье. Теоретически, при условии постоянного роста цен на первичном рынке и при превышении процента прироста стоимости жилья над банковскими процентами, кредитование может быть выгодным строителям. Однако кредитных условий, устраивающих обе стороны – и банк, и строительную компанию пока удается достичь немногим. Здесь очень высок риск, поскольку долгосрочных прогнозов на рынке жилищного строительства никто давать не берется. В случае стагнации или в худшем случае снижения стоимости жилья, строителей ожидает банкротство, а банк, кредитующий их объекты – убытки. Даже в случае, если банку «достанется» в наследство недостроенный дом, сдать объект и получить за него прибыль вряд ли получится.

Тенденции и перспективы

Есть на рынке строительства жилья еще одна опасная тенденция. Сегодня продажи квартир на первичном рынке идут крайне медленно. В таких условиях, по мнению Леонида Сандалова, может сложиться ситуация, когда строительной компании не хватит денег на достройку дома. Как известно, затягивание сроков сдачи объекта может привести к удорожанию строительства. Соответственно, на достройку могут понадобиться деньги дольщиков. При этом даже закон о защите их интересов ничем помочь не сможет – не хочешь остаться без квартиры, доплачивай. Это же касается и всех обходных вариантов типа покупки квартир по «инвестиционному» договору и «предварительному» договору о купле-продаже жилья. При любой форме привлечения средств частников все риски оказываются возложены на покупателей квартир.

Поскольку цикл строительства дома довольно долгий, риелторы уверены, что если цены не жилье останутся на прежнем уровне и перестанут расти (а стоимость стройматериалов по-прежнему будет повышаться), это приведет к резкому падению спроса на пятна под застройку. Кстати, эта тенденция наблюдается уже сейчас. Во втором квартале 2005 года ввод на рынок новых объектов снизился (наименьшие показатели за 3 последних года). Уже сейчас объемы продаж превышают объемы нового предложения. Тенденция к сокращению объемов планового ввода жилья имеет долгосрочную перспективу: обращает внимание незначительный объем предложения домов со сроками ввода позже 1 квартала 2007 года. Таким образом, большая вероятность, что объем строительства снизится, несмотря на заверения чиновников городской администрации. Любопытно, что при этом власти не собираются снижать стоимость платы за инфраструктуру.

«Бить тревогу все-таки рано, - считают специалисты «Бекара». – Во-первых, в начале года федеральные власти собираются внести изменения в закон о защите прав дольщиков, что несколько улучшит положение строительных компаний Петербурга. Во-вторых, в будущем на первичной рынке вероятен рост цен – на вторичном рынке цены уже «поползли» вверх и будут расти со скоростью примерно 1% в месяц. Возможно, что к Новому году процесс рост цен затронет и «первичку», которая обычно отстает от вторичного рынка на пару месяцев».

Факты и цифры

С октября 2004 года цены на первичном рынке начали падать: до конца года они снизились на 4-5 %. В 2005 году динамика цен оставалась практически нулевой, объем продаж продолжал снижаться. В I квартале 2005 года объем продаж типового жилья составил 397 тыс. кв. м. Даже по сравнению с показателями не слишком удачных III и IV кварталов 2004 года (примерно по 460 тыс. кв. м.) эта цифра представляется низкой. Увеличилась доля квартир, непроданных к моменту сдачи дома: в среднем она составляет 7-8%, по некоторым объектам – достигает 20%. Сегодня средняя цена предложения на рынке массового жилья находится в ценовом диапазоне $800-950 за кв. м.. За последние два года типовая структура предложения в строящихся объектах не менялась: 50% однокомнатных квартир, 30% - двухкомнатных и 20% - трехкомнатных. Однако в 2005 году заметно снизился интерес покупателей к однокомнатным квартирам. Ликвидность однокомнатных и двухкомнатных квартир постепенно сближается: при возможности рассрочки и общем снижении цен покупатели выбирают бОльшие площади.

Дата публикации: 14:25 01 ноября 2005

Источник: bpn.ru