История становления российской ипотеки

Сегодня слово "ипотека" уже не воспринимается как иностранное. Но мало кто знает, что в новой постперестроечной России ипотека появилась не вместе с общенациональным проектом о формировании рынка доступного жилья, а гораздо раньше - в начале 90-х годов прошлого века. Правда, в то время страшно далека она была от народа и узок был круг заемщиков.

Первые смелые

Первый ипотечный кредит был выдан 12 лет назад. В период с 1993 по 1996 гг. лишь несколько банков взяли на себя смелость осторожно кредитовать граждан под залог приобретаемого ими жилья. В их числе можно назвать Мосбизнесбанк, Инкомбанк, МДМ-Банк, Промбизнесбанк и другие. Многие из тогдашних кредиторов уже ушли с финансового рынка, другие (например, Московский банк Сбербанка России) - сегодня в числе лидеров ипотечного кредитования. Всего за несколько лет появилось примерно тридцать банков - не только в столице, но и в других городах (Санкт-Петербурге, Саратове, Иркутске и т.д.), которые в атмосфере политической нестабильности, сложной экономической ситуации и отсутствия специфического законодательства давали деньги под проценты на приобретение жилья по ипотеке.

Условия, на которых банки давали кредитные деньги, были в середине 90-х годов весьма и весьма жесткими и отнюдь не выгодными для заемщиков. Во-первых, исключалась возможность прописки в заложенную квартиру. Во-вторых, проценты по обслуживанию кредита были чрезвычайно высокими - в среднем 30% годовых в долларах. Срок же, на который заемщик мог получить нужные ему средства, был весьма небольшой. Как правило, один-три года. Причем никакой унификации тарифов не существовало. Одни, как например, Московский банк Сберегательного банка РФ, кредитовали под 10% годовых на срок до 10 лет, другие - выдавали кредиты под 50% до 5 лет (банк "Нефтяной"). Максимальный размер кредита не превышал 70% от стоимости приобретаемой по ипотеке квартиры. Как видите, ипотекой в классическом понимании назвать существовавшую в то время практику кредитования на жилье назвать было нельзя - кредитные институты как могли приноравливались к непростой экономической ситуации в стране.

Квартира в обмен на бумагу

Естественно, что подобная "ипотека" не привлекала широкие массы. По статистике, в середине 90-х годов в среднем в Москве заключалось по 300 сделок по жилищному кредитованию в год. Деньги в долг банки давали как собственные, так и заемные. Таким образом, выстраивалась система перекрестного кредитования. Некоторые банки в крупных городах, а также ряд инвестиционно-строительных компаний практиковали выпуск специальных жилищных контрактов, векселей, облигаций и т.п.

Схема приобретения жилья при помощи ценных бумаг была довольно выгодной и для будущих квартировладельцев, и для тех, кто просто желал уберечь свои сбережения от инфляции. Номинальная стоимость выпускаемых эмитентом жилищных сертификатов фиксировалась как в рублях, так и в квадратных метрах. Покупатель приобретал эти бумаги по определенной цене, которая с изменением стоимости квадратного метра также видоизменялась. Если гражданин собирал пакет сертификатов, соответствующий площади квартиры, то в момент погашения этих ценных бумаг он имел право обменять их на недвижимость. Если же на момент погашения у покупателя на руках находился пакет в 60% (и более) от необходимого количества, то он получал возможность обратиться за кредитом на недостающую сумму.

Такие сертификаты свободно обращались на финансовом рынке и могли выкупаться эмитентом по рыночной стоимости.

Денежные ресурсы, которые привлекались таким образом, использовались как на приобретение государственных ценных бумаг, так и шли на строительство (приобретение) готового жилья. Эмитенты выпускали краткосрочные ("длиной" в полтора-два года) или долгосрочные (до 10 лет) сертификаты. В первом случае выпуски "привязывались" к строительству определенного дома.

Особый путь столицы

В 1997 - начале 1998 годов развитием системы ипотечного кредитования всерьез "озадачилась" Москва. Велась подготовительная работа, было создано Московское ипотечное агентство (так называемое столичное АИЖК). Планировалось, что в сентябре 1998 года начнется полномасштабная реализация московской программы ипотечного кредитования. МИА должно было выкупать у столичных банков закладные и выпускать под их обеспечением ипотечные облигации. Таким образом происходило бы рефинансирование кредитов, и московская ипотека не испытывала бы недостатка в средствах.

Предполагалось, что ипотечные ставки будут весьма щадящими для заемщиков - 7-10% годовых на 10 лет. Под эти цели МИА рассчитывало получить кредит под гарантии Правительства Москвы в размере в полмиллиарда долларов. В дальнейшем планировались выпуск долгосрочных облигаций и размещение их на финансовом рынке - в первую очередь внешнем.

В мае 1998 года в Госдуме РФ были организованы слушания по ипотеке. Основным вопросом было обсуждение российско-американской программы развития ипотечного жилищного кредитования. США намерены были выделить для решения этих задач целевой кредит в 5 миллиардов долларов. К декабрю 1998 года должен быть создан совместный фонд жилья и ипотеки, который стал бы отбирать для участия в программе коммерческие банки, специализирующихся на выдаче ипотечных кредитов.

Но: Пришел августовский кризис, и до 2000 года развитие российской ипотеки было фактически остановлено.

Сегодня ипотека - в числе первоочередных национальных проектов России. Однако, несмотря на политические декларации, фактически ее развитие до последнего времени шло ни шатко ни валко. В 2005 году вся система ипотечного кредитования занимала меньше процента от ВВП. Но, похоже, что дело может сдвинуться с мертвой точки.

Деньги из казны

В октябре 2005 года Государственная Дума решила выделить почти 22 миллиарда рублей на реализацию глобального национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Этот проект состоит из нескольких разделов, каждый из которых получит свою долю бюджетного пирога. Почти половина этих средств будет направлена на выправлении ситуации с жилищно-коммунальным хозяйством, немногим более 8 миллиардов перечислят на межбюджетные средства и 3 миллиарда выделяется на развитие социальной политики. На выполнение еще трех общенациональных проектов - "Здоровье", "Развитие Агропромышленного комплекса" и "Образование" Федерация потратит в 2006 году 112,6 миллиарда рублей.

Депутаты также обратились к Правительству России, вернее, персонально к премьер-министру Михаилу Фрадкову со специальным постановлением. Народные избранники обеспокоены тем, что федеральные органы исполнительной власти бездействуют, не желая принимать нормативные акты, расшифровывающие законы о доступном жилье. В результате, формирование рынка в России тормозится. В первую очередь это относится к Жилищному и Градостроительному кодексам Российской Федерации, а также и другим федеральным законам из знаменитого "пакета".

Дата публикации: 11:08 02 ноября 2005

Источник: bpn.ru