Сниму квартиру для миллионера

Об арендаторах, страшно далеких от народа... Или как снять жилье за 45 тысяч долларов в месяц.

Снять квартиру, а уж тем более загородный дом, непросто, особенно на "золотой миле" Остоженки. Рынок здесь невелик - во всей "золотой миле", по данным риэлторов, за все время ее существования в современном виде построено всего 750 элитных квартир. Даже если прибавить сюда приближающиеся по ценам районы Патриарших и Чистых прудов, Замоскворечье и еще несколько домов соответствующего класса, то количество предлагаемых в аренду квартир остается небольшим, посему этот рынок практически не подвержен макроэкономическим колебаниям.

Растет все!

Испортить ситуацию может, пожалуй, лишь глобальный обвал экономики, который "уведет" из страны крупные иностранные компании - основной источник клиентов на дорогую аренду. Пока же особых колебаний не происходит, экономика довольно стабильна, цены на недвижимость в целом растут, растут и ставки аренды. При этом растут и бюджеты зарубежных и российских компаний, выделяемые на аренду жилья для своих сотрудников. Количество потенциальных арендаторов (что не может не радовать риэлторские агентства) постоянно увеличивается за счет открытия новых иностранных представительств и роста социального уровня граждан России. Только агентством элитной недвижимости "Усадьба" в сентябре было заключено 8 крупных сделок, бюджет одной из которых составил 45 тысяч долларов США в месяц.

По информации специалистов той же "Усадьбы", сейчас структура рынка постепенно меняется: если до недавнего времени основными арендаторами являлись иностранцы - служащие иностранных компаний и просто частные лица, то сейчас соотношение другое: процент иностранных граждан опустился до 60%, а количество россиян растет и сейчас составляет уже 40% от общего числа арендаторов элитного сектора. В 70% случаев квартира арендуется для семьи (количество комнат - от трех). 30% арендаторов, как правило, бездетные пары или одинокие сотрудники компаний, предпочитающие жить в центре и в непосредственной близости к офису.

Арендодателями в основном являются наши соотечественники, но за последние несколько лет сладость положения рантье в Москве оценили иностранцы - количество иностранных арендодателей увеличилось с 2 до 5 процентов. Приобретая квартиры в собственность и затем сдавая их в аренду, такие арендодатели могут сами проживать в квартирах или коттеджах, предоставляемых их компаниями, которые также арендуют такое жилье для своих сотрудников. Причем сами арендодатели элитного сектора очень редко сами занимаются сдачей жилья в аренду, перекладывая хлопоты по этому вопросу на плечи специализированных агентств, занимающихся не только сдачей в аренду, но и последующим управлением.

Объем рынка аренды элитных квартир в Москве, по данным "Усадьбы", в среднем составляет порядка 75-80 млн. долл. в год.

При этом наблюдается тенденция к росту. Рост арендных ставок ежегодно составляет в среднем 15 процентов. Наибольший спрос отмечается в центре ("золотая миля", Чистые, Патриаршие пруды, Арбат, Замоскворечье), в районах, расположенных в непосредственной близости к иностранным школам: к англо-американской и британским школам в районе Покровское-Глебово - Ленинградское шоссе, Хорошевское шоссе, Серебряный бор, Росинка; к французской школе в районе Чистых прудов, Китай-города; к германской и скандинавской школам на юго-западе.

Площадь - не главное

Арендная ставка формируется из сочетания определенных составляющих - место, дом, вид, охрана, парковка, уровень отделки, стиль. Что же считать нижней планкой дорогой квартиры, по преодолении которой можно начинать себя чувствовать элитным рантье? По мнению специалистов, это две тыс. долларов месяц, именно с этой цифры начинается самый популярный ценовой сегмент - от двух до пяти тысяч долларов США. За эти деньги можно снять 1-2-комнатную квартиру в центре города, оформленную в современном стиле, практически полностью меблированную. Потенциальный арендатор - один человек или пара без детей, нежелающие тратить много времени на дорогу до офиса.

Если комнат две, то это совсем не означает, что квартира не может быть дороже - все, как уже говорилось, зависит от многих факторов. Квартира от 150 кв.м с уникальными характеристиками - видом на Кремль, расположенная в доме класса А со всеми атрибутами, вполне может стоить до 12000 долларов в месяц. Арендаторы таких квартир, как правило, люди несемейные, но занимающие высокое положение - представители крупных компаний.

За 4-10 тысяч долларов можно снять 3-4 комнатную квартиру (обычно такие квартиры снимают семьи с детьми), расположенную как в центре, так и в районах, имеющих хорошее сообщение с местами расположения престижных школ. Часто такие объекты сдаются без мебели, которая впоследствии приобретается на предоплату, либо завозится самими арендаторами, иногда даже привозится из-за рубежа. Квартиры стоимостью 8 -40 тысяч предполагают площадь от 180 кв.м, от четырех комнат. Расположены такие квартиры в центре или опять же в районах расположения школ.

Доходные дома

Несмотря на все старания государства упорядочить уплату налогов со столь выгодного бизнеса, на сегодняшний день подавляющее большинство квартир сдаются собственниками-частными лицами, которые к уплате налогов относятся довольно прохладно. Даже перспектива введения уголовной ответственности не изменила ситуацию - денежный поток продолжает идти по другому руслу в обход государственной казны.

Для того чтобы хотя бы часть средств дошла до городской казны, два года назад был начат эксперимент - построен первый доходный дом, принадлежащий Правительству Москвы. Инициатива принадлежала Леониду Краснянскому, который тогда был руководителем ДИПСа. Опыт оказался довольно удачным: по данным управляющей доходным домом Галины Черниковой, дом сдан в аренду на 97 процентов. Всего в доме 47 квартир, на которые приходится 49 машино-мест в подземном паркинге, аренда которых оплачивается отдельно от аренды квартиры.

В доме существуют 2-3-4-комнатные квартиры и одна двухуровневая 7-комнатная квартира. Арендные ставки не менялись с момента сдачи дома и составляют для самых популярных (на листе ожидания стоят около 10 семей) двухкомнатных квартир 2500-3300 долларов США. Для 7-комнатной - тысяч. В эту сумму входят охрана, техническое обслуживание инженерного оборудования, помыв колес автомобилей в зимнее время. За дополнительную плату предоставляются услуги по уборке жилых помещений, мойке автомобилей.

В ДИПСе уверены, что заполняемость дома говорит об успешности такого проекта. Здесь, правда, опять нужно вернуться к неизменным в течение двух лет ставкам - если два года назад они казались завышенными, то сейчас это предложение более чем выгодное, учитывая местоположение дома - недалеко от метро "Китай-город", сервис и гарантию того, что от арендодателя не стоит ждать неожиданностей.

Этот опыт сподобил двинуться в этом направлении и других застройщиков. В этом году выходит на рынок доходный дом класса А, где арендные ставки будут составлять от 25 тыс. до 45 тыс. долларов США в месяц. Проект предусматривает даже лифты, доставляющие жильца в квартиру в его собственном автомобиле (здесь, правда, в глазах туманится грязный московский февраль, со всеми вытекающими:). Кроме этого, в доме будет вертолетная площадка, бассейн и т.д. Участники рынка настроены оптимистично - говорят, дом будет супервостребованным. Местоположение и имя застройщика пока остаются тайной.

Дата публикации: 11:55 03 ноября 2005

Источник: bpn.ru