Комплекс или "точка"

Деньги есть, количество просмотренных квартир уже перевалило за десяток, а выбор пока не сделан. Жена хочет остаться поближе к маме, к тому же на соседней улице строится монолитный дом. Дочка утверждает, что сегодня модно селиться в комплексах с бассейном. Время идет, цены растут, приходится что-то решать.

Чужой среди своих

Тому, кто все-таки, руководствуясь личными мотивами, решает приобрести квартиру в старом районе, в основном приходится рассматривать предложения в домах точечной застройки. Как минусом, так и плюсом подобного выбора обычно становится уже сложившаяся социальная аура района и сформированная инфраструктура. И хотя территория дома будет обязательно огорожена, вам все равно придется мириться с особенностями местного быта: к примеру, отсутствием поблизости хороших супермаркетов, вьетнамскими общежитиями и т.п. Вероятность столкнуться с подобными неудобствами есть, однако она не так велика, как в конце 90-х: девелоперы, специализирующиеся на строительстве жилых комплексов бизнес-класса, теперь уделяют особое внимание расположению своих объектов и видовым характеристикам.

Хорошими примерами продуманного "вписывания" в район можно считать строящиеся жилые дома "Аэробус" и "Город яхт" от "Капитал Груп". В "Аэробусе" помимо близости метро "Аэропорт" будущие жильцы получат панорамные виды на Тимирязевский лесопарк и центр Москвы, которые, правда, будут омрачаться близостью железнодорожной ветки. Из "Города яхт" будет видно "большую воду" - канал имени Москвы и Химкинское водохранилище, а также парк "Покровское-Стрешнево".

Однако в каждом конкретном случае при покупке квартиры в "точке" нелишне узнать о дальнейшей судьбе выбранного района и невзрачных пятиэтажек, расположенных прямо под окнами: не получится ли так, что панорамный вид в ближайшие несколько лет закроет давно запланированный небоскреб? Земельные участки в старых районах города ценятся на вес золота, так что слушать ваши протесты, если решение о строительстве еще одного дома принято, потом никто не будет.

Чтобы спать спокойно, можно ознакомиться с долгосрочными планами застройки города. Сегодня существуют программы развития территорий округов Москвы до 2020 года. Как рассказала Building Life заместитель директора управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Оксана Каарма, в настоящее время постановлениями правительства Москвы утверждены градостроительные планы развития территорий Басманного, Пресненского, Таганского, Красносельского и других районов столицы. "Ознакомиться с данными документами не представляет труда: они присутствуют как непосредственно в органах местного самоуправления, управах районов, так и в правовых базах, в Интернете", - отметила Каарма.

Точечные плюсы и точечные минусы

После того как вопросы, связанные с инфраструктурой, обликом и будущим развитием района, уяснены, стоит более внимательно посмотреть на характеристики самого дома - тут тоже возможны неожиданности. Старший менеджер отдела продаж риэлтерского управления концерна "Крост" Андрей Андреев предупреждает, что порой существенным недостатком домов точечной застройки становится ограниченный выбор квартир и планировочных решений.

Иногда же бывает и так, что застройщику не удается "вписаться" в уже существующий квартал, и результатом становятся отсутствие придомовой территории, сложности с парковкой, детскими площадками и т.д.

Понимая, что большим плюсом комплексной застройки является именно развитая инфраструктура, которая довольно часто и определяет выбор покупателей качественного и дорогого жилья, большинство девелоперов стараются и в точечные проекты втиснуть все, в чем нуждается требовательный жилец. Почти в каждом подобном доме обустраивается хотя бы небольшой спортивный комплекс. К примеру, на территории жилого дома "ТриумфПалас" от компании "ДОНСтрой", который после установки шпиля признан самым высоким жилым зданием в Европе, располагается фитнес-центр с 25-метровым бассейном, финской и турецкой банями. Удачно продуманной инфраструктурой отличается и жилой дом "Северный парк" на Ленинградском шоссе, вл. 25: здесь помимо спортцентра планируется разместить супермаркет, школу и медицинский центр.

Отличительной чертой точечных проектов, появляющихся среди уже обустроенных районов, обычно становится наличие по соседству благоустроенных парков, зелени и высоких деревьев, высаженных у соседних домов еще 10-20 лет назад, когда выбранный район Москвы только начинал застраиваться, чего в случае комплексной застройки на "пустом месте" придется ждать не один год. К тому же, учитывая тяготение современного покупателя к природе, столичные девелоперы стараются располагать свои точечные проекты в максимально зеленых и чистых районах города. Парковые виды будут радовать жителей "Северного парка" от компании ДИПС, расположенного в зеленой зоне рядом с Химкинским водохранилищем, дома "Измайловский" ("ДОН-Строй"), высотки "Континенталь", строящейся компанией "Конти" вблизи Серебряного бора.

Комплекс как стиль жизни

В отличие от точечной застройки комплексная подразумевает строительство помимо самого жилья сопутствующей инфраструктуры: новых школ, детских садов, магазинов и поликлиник. Все создается "с нуля", формируется не только единый архитектурный облик квартала, но и однородный социальный уровень жильцов, поскольку квартиры в строящемся комплексе покупают люди одного класса, со схожими требованиями к новому дому. Так как комплекс обычно застраивается большими объемами, у покупателей будет больший выбор квартир различной планировки, нежели в домах точечной застройки. Обычно по той же причине девелопер, реализующий подобные проекты, старается проводить более гибкую ценовую политику - в домах первой очереди квартиры, как правило, дешевле, чем сдающиеся в последних корпусах. Объясняется это тем, что какие бы розовые перспективы ни рисовали застройщики, какие бы "райские" строительные технологии ни обещали при возведении соседних домов, жить все равно придется на стройплощадке, и скорее всего не один год: именно длительность всех работ по возведению кварталов комплексной застройки обычно является одним из самых негативных моментов приобретения жилья в больших комплексах. По словам первого заместителя генерального директора ЗАО "Корпорация МИАН" Дмитрия Кузнецова, обычно новоселам приходится ждать 3-4 года, пока район не будет построен полностью: все это время уже заселенные дома будут соседствовать со стройкой. Однако в большинстве случаев девелоперы стараются сдавать подобные комплексы очередями, чтобы хоть как-то изолировать уже вселившихся жильцов от шума и грязи ведущегося по соседству строительства.

Также многих покупателей заботит вопрос, когда начнет функционировать вожделенная инфраструктура комплекса: школы, поликлиники и детские сады, и не придется ли первые годы таскать ребенка на другой край города.

Понимая это, почти все застройщики стараются ввести в эксплуатацию объекты социальной инфраструктуры вместе с первой очередью жилья. Стимулируют на подобные действия девелоперов и городские власти, которые не принимают дома в эксплуатацию без законченной инфраструктуры.

Еще одним отрицательным качеством квартиры в возводимом многокорпусном комплексе является отсутствие живописных пейзажей, и ждать их придется опять же до окончания строительства. Андрей Андреев пояснил, что благоустройство придомовой территории, отвечающее современным европейским требованиям, невозможно проводить до окончания основных строительных работ на объекте. После же окончания строительства, по словам г-на Андреева, в зависимости от площади территории, класса дома, сложности проекта процедура озеленения и приведения территории в порядок занимает от 3 до 6 месяцев.

Зачастую при комплексной застройке целых кварталов ухудшается транспортная ситуация, поскольку резко возрастает поток машин. В этом случае девелоперу проекта приходится помимо основного строительства заниматься решением возникающих инфраструктурных проблем: к примеру, возводить дополнительные транспортные развязки.

Застройка целого квартала требует от девелопера не только колоссальных капиталовложений, но и достаточных строительных мощностей и, самое главное, опыта в реализации подобных проектов.

Поэтому чтобы гарантироватьсебе спокойный сон, а также быть уверенным в том, что возведение комплекса не затянется на неопределенное время, лучше всего обращаться к застройщику с надежной репутацией, существующему на рынке не менее 10 лет.

Среди строящихся комплексов бизнес-класса эксперты рынка обычно отмечают квартал "Шуваловский" в районе МГУ, квартал 32-33 на юго-западе от компании "Квартал", "Гранд-паркъ" на Ходынском поле, "Велтон парк" - 75-й квартал Хорошево-Мневников от компании "Крост".

На западе Москвы сейчас идет активное строительство комплекса "Шуваловский", расположенного в 10 минутах от метро "Университет". Согласно завяленным планам, "Шуваловский" - это первая очередь комплексной застройки "Жилого квартала МГУ" на Ломоносовском проспекте, вл. 27Б. На сегодня уже сданы второй и третий корпуса этого комплекса, 284 и 552 квартиры соответственно. В ближайшие два года планируется окончить строительство еще двух корпусов. В каждом из них предусмотрен подземный паркинг, а также - на первых, нежилых, этажах - супермаркеты и рестораны. Как рассказали в "Корпорации МИАН", выступающей соинвестором строительства комплекса "Шуваловский", сейчас в жилом квартале возведена одна общеобразовательная школа с углубленным изучением иностранных языков. Что касается детских садов, то первый будет открыт ближе к зиме, кроме того, ведутся строительно-монтажные работы по возведению второго детского сада. В том же районе, что и "Шуваловский", реализуется еще один проект комплексной застройки - квартал 32-33 района Проспект Вернадского. В компании "Квартал" отметили, что к 2010 году обустраиваемый участок Ленинского проспекта планируется полностью освободить от пятиэтажек. На настоящий момент в рамках этого проекта уже построено 11 жилых объектов, свободных квартир в которых осталось не более 10. В настоящий момент здесь идет строительство еще двух жилых домов, а в 2006 году компания начнет возведение еще пяти новых объектов. Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал" рассказал, что нежилые площади на первых этажах построенных домов компания отдает в долгосрочную аренду под помещения социально-бытового, делового и досугового назначения. Это позволяет создать для жителей квартала 32-33 развитую инфраструктуру.

На данный момент уже успешно функционируют суши-бар "Император" по адресу: Ленинский проспект, д. 128, корп. 1, стоматологическая клиника (ул. Удальцова, д. 5, корп. 1), студия звукозаписи (Ленинский проспект, д. 106, корп. 1), салон красоты (Ленинский проспект, д. 116, корп. 1).

Кроме того, в ближайшее время планируется открытие салона красоты, отделения банка, ателье, фитнес-клуба, медицинского женского центра, туристического агентства. Отдельно компания планирует построить на территории квартала 32-33 крупный SPA-центр.

На другом конце Москвы, в Хорошево-Мневниках, концерн "Крост" застраивает 75-й квартал, именуемый "Велтон парк", проект которого в 2003 году был назван "Лучшим градостроительным проектом 2003 года". На территории нового микрорайона будет построено 600 000 кв. м, из которых жилых - 350 000 кв. м.

Как отметили в компании "Крост", в рамках застройки "Велтон парка" будет реконструирован кинотеатр "Патриот", построены новые клубы и детские сады. Сейчас идет возведение первой очереди комплекса, окончание которой запланировано на второй квартал 2007 года.

Дата публикации: 10:15 08 ноября 2005

Источник: bpn.ru