Подвал в аренду, деньги - на ремонт!

Новый Жилищный кодекс на стороне жильцов?

Новый Жилищный кодекс РФ существенно расширил права жильцов. Какие возможности открываются перед ними? Как они могут ими воспользоваться? Об этом рассказывает Владислав Иванов, заместитель начальника Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики.

По мнению В. Иванова, одно из основных преимуществ нового законодательного акта заключается в следующем: теперь права собственников распространяются не только на граждан, живущих в домах, где есть объединения (товарищества собственников жилья или жилищно-строительные кооперативы), а буквально на всех. А потому вместо понятия "общее имущество в кондоминиуме" (фигурировавшее в Законе о ТСЖ, и отмененным новым ЖК) появилось другое "общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме". Если учесть, что в Москве найти хотя бы один дом, где бы не было приватизированных или купленных квартир достаточно проблематично, становится очевидным, что в выигрыше многие миллионы граждан. Все собственники.

Долой двусмысленные трактовки!

Главное - это то, что расширен список нежилых помещений в доме, которые также принадлежат собственникам. Поясняем. В прежнем Законе о ТСЖ шло перечисление объектов, относящихся к общему долевому имуществу. Сюда входили межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, крыши и многое другое. Сюда же были включены и "технические этажи и подвалы". Языковая небрежность (слово "технические" относится к подвалам или нет?) привела к тому, что у товариществ отнимали, а затем продавали подвальные помещения, в которых, к слову сказать, были проложены коммуникации. То есть лишали того, что от дома вообще неотделимо. "Не отчуждается от него", - как говорят специалисты. А ведь отчуждали! И все потому, что "подвал", если исходить из двусмысленной трактовки, в общее имущество, как это трактовали чиновники, не входил. Следствием являлось то, что помещения, где проложены коммуникации, продавались коммерческим фирмам, и те устраивали там склады, выставляли вооруженную охрану, не допускали слесарей к обслуживанию труб. Бывало, что и сами трубы (вместе с вентилями!) заливали бетоном. А вдруг прорвет?!

Департамент жилищной политики не раз выступал с предложением внести ясность в приводимые формулировки. Новый ЖК РФ учел это. Во что это вылилось? Теперь ни один имущественный орган Москвы, ни один ДЕЗ не может предъявить право на подвальные помещения. Они (подвалы) являются имуществом собственников жилья, и те сами теперь могут ими распоряжаться. При этом никаких согласований и разрешений не требуется. Ни с районной управой, ни с префектурой. Правда, что касается технических подвалов, то их можно, согласно ЖК РФ, только сдавать в аренду. А вот часть чердака в виде исключения также и продать.

Законный вопрос: не слишком ли большую ответственность взяли на себя законодатели? Сдавать подвал с коммуникациями - все равно рискованно. И неважно кто выступает в роли арендодателя - имущественный орган или жильцы. Не повредят ли коммерсанты трубы, оставив весь дом без воды, а то и чего похуже - без канализации? Обеспечат ли электробезопасность?

Ответ на этот вопрос достаточно прост и банален: смотря какие коммерсанты, кто их находит, и в какой степени им можно доверять. И в данном случае ответственность за поиск именно таких коммерсантов ложится именно на собственника. Ошибиться нельзя: самим же потом и расхлебывать в случае чего.

Воспитаем коммерсанта в своем коллективе...

Оптимальный вариант - найти коммерсанта среди жильцов дома. Уж он-то не допустит того, чтобы строению был причинен вред. Техподвал можно использовать как склад, но в этом случае нельзя допустить, чтобы там хранились пожароопасные материалы (типа строительных красок, парфюмерии и т.д.), либо непрочно закрепленные предметы (ящики, поставленные один на другой, могут обрушиться и повредить трубы). Здесь можно установить столы для бильярда или пинг-понга, но опять-таки не вплотную к коммуникациям - для безопасности те можно взять в деревянный кожух. Удачный арендатор - местная интернет-компания. В подвале она размещает дорогое оборудование, а потому одновременно с его эксплуатацией обеспечивает и надежную его охрану.

Однако, допустим, "правильный арендатор" найден. Что нужно помнить при составлении договора? Председатель правления ТСЖ или ЖСК (либо человек, просто уполномоченный жильцами) непременно должен указать в нем условия бережного обращения с коммуникациями, а также беспрепятственного доступа к ним. Кстати, подписать договор может и руководитель управляющей организации. При этом его работники должны будут регулярно проверять состояние оборудования.

Не прячьте ваши денежки

Вырученные от аренды или продажи средства могут пойти на улучшение содержания или капитальный ремонт дома, а также благоустройство придомовой территории. Но когда речь идет о финансах, здесь все намного сложнее. Нужен не просто хозяйский, но и профессиональный подход.

Появление дополнительных и вполне легально заработанных денег, безусловно, вызовет определенные налоговые обязательства. Негативный момент в данном случае вовсе не в сумме самого налога, а в сложных, отнимающих много времени налоговых процедурах. Особенно в домах, где не созданы никакие объединения. Необходим, конечно, и контроль за прохождением средств: Думается, что все эти заботы немногим придутся по душе.

Чтобы этого избежать, не надо откладывать деньги... Идет инфляция, дорожают стройматериалы.: По мнению В.Иванова в данном случае более рационален бартер. Лучше сдавать (или продавать) помещения не за деньги, а за определенный объем работ: ремонт фасада, детской площадки, кровли, приведение в порядок подъездов...

Судитесь, господа, судитесь...

Понятно, что все, о чем шла речь выше, относится к помещениям, не обремененным какими-либо имущественными обязательствами. Но ведь известно, что многие подвалы (а в центре города - практически все) уже проданы или сданы в аренду имущественными органами города. Имеют ли собственники на них права? Могут ли вернуть себе?

Не будем обманываться - это трудно, а иногда просто невозможно. Тем не менее, новый ЖК РФ дает жильцам хоть какой-то шанс.: Если в доме есть объединение (ТСЖ или ЖСК), оно может обратиться в Арбитражный суд с иском о нарушении его прав. В обычном многоквартирном доме это в состоянии сделать любой собственник (но тогда иск подается в общегражданский суд). Каково будет решение, предугадать сложно. Новый Жилищный кодекс - во всяком случае, в ряде своих положений - на стороне жильцов. Почему бы не попытаться воспользоваться этим? А вдруг - удача?!

Дата публикации: 11:08 08 ноября 2005

Источник: bpn.ru