Хрущевки - ветхие, некомфортные, морально устаревшие - являются для сотен тысяч москвичей жильем и недвижимым имуществом

Хрущевки - ветхие, некомфортные, морально устаревшие - являются для сотен тысяч москвичей жильем и недвижимым имуществом. И перспективы их очень волнуют.

Отвечая на простой вопрос "что такое хрущевка?", многие москвичи скажут, что это пятиэтажка. И окажутся неправыми. Во-первых, в Москве немало пятиэтажных домов, построенных и до 1917 года, и в сталинское время, и в последнее десятилетие.

А во-вторых, в конце 50-х и 60-е годы строились девятиэтажные панельные и блочные дома - в них и маленькие площади, и потолки в 2,5 м, и совмещенные санузлы, и некачественная тепло- и звукоизоляция. От пятиэтажек такие дома отличаются только наличием лифта и мусоропровода. Главный критерий, позволяющий безоговорочно отнести эту категорию домов в разряд хрущевок, - возможность сноса.

По словам руководителя отделения "Киевское" корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Ларисы Харебовой, уже есть подобные прецеденты - снесено несколько девятиэтажных домов в районе Октябрьского поля. Кроме того, около года назад были обнародованы планы о сносе двух девятиэтажных домов в районе Таганки, и появились упорные слухи о том, что сносить будут массово. Выступая перед журналистами, мэр Москвы Юрий Лужков пояснил, что эти две девятиэтажки находятся внутри квартала ветхих пятиэтажек, а никакого массового сноса девятиэтажных жилых домов в столице не будет.

В целом интерес покупателей к хрущевкам в последний год упал, и очень сильно. Если раньше квартира в таком доме стоила 1500-2000 долл. за кв. м, то сегодня - 1200-1500 долларов, и это притом, что цена на московскую недвижимость растет. Сейчас цена кв. м в квартирах в хрущевских домах составляет 50-70% от цены "нормального" дома. "Если дом идет под снос, тогда квартиры в нем просто не продаются. Если дом не сносится в ближайшей перспективе, то цена все равно падает, потому что качество этого жилья достаточно низкое", - говорит управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Руслан Сейт-Люманов.

Однако еще совсем недавно цены на хрущевки были заметно выше. Почему же они упали? По мнению специалистов, падение цен произошло после вступления в силу нового Жилищного кодекса. Раньше покупатели надеялись, что хрущевку сломают, а им дадут новое благоустроенное жилье, которое можно будет приватизировать. Теперь же приватизация полученного от государства жилища становится невозможной. Кроме того, значительно расширились возможности местных властей возмещать собственнику квартиры в сносимом доме не квадратными метрами, а выплатой денежной компенсации. К примеру, если квартира у человека не единственная и он зарегистрирован по месту жительства где-то еще, то раньше ему полагалась бы недвижимость, а теперь - однозначно деньги. Причем по цене аварийного жилья - БТИ постарается посчитать так, чтобы бюджету было ненакладно, а собственник не сможет на эти деньги купить в Москве и собачью конуру.

Мало что понятно и с перспективами сноса хрущевских домов. Риэлторы надеются, что планам столичных властей можно более-менее доверять до 2007 года, а более отдаленная перспектива пока остается в тумане. В политических кругах открыто говорят о предстоящей смене власти в Москве - будет ли новый мэр с таким же рвением выполнять программу реконструкции?

Тем не менее, пятиэтажные дома пользуются неизменным спросом со стороны тех, кто просто не может позволить себе более дорогостоящую покупку. Таких покупателей немало - от приезжих, продающих свое жилье где-нибудь в Воронеже, до жителей коммуналок, мечтающих, наконец, расселиться. Интересным может оказаться и покупка хрущевки с целью последующей сдачи в аренду. Такие квартиры, конечно, сдаются дешевле, чем в нормальных современных домах, но с учетом того, что покупная цена заметно ниже, эти инвестиции оказываются рентабельнее. Как отмечает заместитель генерального директора компании "Новый город", Наталья Ветлугина, картину омрачает все та же перспектива сноса дома, поэтому для подобного инвестирования надо обладать изрядным мужеством, а еще лучше - владеть информацией из органов власти.

Комментарий специалиста

Управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Руслан Сейт-Люманов:

"Ни Жилищный кодекс, ни какие-либо законы или правила не предусматривают обязательности переселять людей из сносимых домов в квартиры того же района. Когда люди приходят в свои жилищные отделы и муниципалитеты, им неизменно отвечают, что таких прав у них нет. Все это остается на усмотрение инвестора и, в первую очередь, зависит от того бюджета, которым распоряжается жилищный отдел и который выделяется ему инвестором.

Поиском и покупкой квартир для переселенцев занимается уполномоченная инвестором риэлторская компания. Пользоваться услугами других риэлторов, как правило, не разрешается. У переселенцев есть право как можно дольше не соглашаться на те предлагаемые варианты, которые их не устраивают. Однако инвестор может предложить ограниченное количество вариантов, и если собственник квартиры в сносимом доме не соглашается на них, выселять его через суд.

Я бы посоветовал людям прежде всего вступать в конструктивный диалог с жилищным отделом. Конечно, не соглашаться на любую площадь, которая вам абсолютно не подходит, но одновременно требовать более-менее реальных и приемлемых вариантов. К примеру, если человек живет на Сухаревской в сносимом доме и попросит дать ему площадь также на Сухаревской, то, очевидно, что его требование не будет удовлетворено. Инвесторы в таком случае лучше пойдут на судебное разбирательство, нежели чпредоставят такой вариант. А потребовать в близлежащем районе от центра - скажем, на расстоянии двух-трех станций метро от Садового кольца - это уже конструктивное требование".

Дата публикации: 11:37 08 ноября 2005

Источник: bpn.ru