Подмосковная окраина

Первичный рынок дальнего Подмосковья живет тихой размеренной жизнью, темп которой разительно отличается от темпов продаж новостроек в городах — спутниках Москвы. Небольшое предложение в городах, отстоящих от МКАД более чем на 50 км, поглощается таким же умеренным спросом. Но аналитики уверены, что в будущем потенциал периферии еще раскроется и дальнее Подмосковье предстанет перед потребителями жилья в новом свете. Уже в этом году рост цен на недвижимость в отдельных городах дальнего Подмосковья выше, чем в населенных пунктах вблизи столицы.

Точки притяжения

Несмотря на различия в деталях, первичные рынки столицы и Московской области развиваются по схожим сценариям. Для девелоперов, работающих в столице, наиболее привлекательны земельные участки, расположенные ближе к центру города. Но таковые дефицит, и строители вынуждены перемещаться все дальше — в спальные районы, ближе к границе с Московской областью, а также на резервные территории, окруженными землями Подмосковья, где доходность по проектам ниже.

Для застройщиков, осваивающих земли в области, центром притяжения стали участки вблизи Московской кольцевой автодороги (МКАД). Как следствие, населенные пункты и города ближнего Подмосковья застраивались более интенсивно, чем периферия. Разница оказалась весьма внушительной: из общего объема жилья, возводимого в Московской области, на города дальнего Подмосковья приходится около 5%.

По интенсивности ведения строительства сегодня аналитики относят к дальним населенные пункты, расположенные за третьим бетонным кольцом в радиусе от 50 км от МКАД и дальше. Но и с учетом городов “сразу за бетонкой” на рынок дальнего Подмосковья приходится не намного больше десятой части от всего объема жилья, возводимого в Московской области.

В отличие, например, от рынка загородной недвижимости, где успех инвестиций в жилищное строительство тесно связан с популярностью направления, на рынке городской жилой недвижимости дальних районов действуют свои законы. “Дальнее Подмосковье — это набор отдельных, совершенно отличных и не связанных с ближним Подмосковьем рынков недвижимости, — говорит Евгений Фетисов, заместитель генерального директора компании "Новая площадь". — Перспектива территории зависит от развития внутренней экономики, работы градообразующих предприятий, транзитного сообщения с другими регионами”.

Только тогда, когда город развивается, создаются рабочие места, идут инвестиции в его жилую сферу. Примером успешного развития стал Серпухов, где функционирует больше десятка крупных предприятий. Благоприятный инвестиционный климат способствует тому, что в город идут не только российские деньги, но и инвесторы с иностранным капиталом. К примеру, строительство завода “Флайдерер-Чудово”, являющегося дочерним предприятием немецкого концерна — производителя изоляционных материалов, обеспечило новые рабочие места для 200 серпуховчан. Другой завод — “Рокланд”, с турецким капиталом, создал 600 рабочих мест.

Иностранные инвестиции должны в будущем обеспечить динамичное развитие Волоколамского района и создание дополнительных рабочих мест (около 2000), что, по мнению аналитиков, обязательно скажется на росте объемов нового строительства. В окрестностях пос. Сычево на территории в 350 га намечено построить крупный технопарк, где разместятся предприятия и административные здания нескольких десятков международных компаний. В число крупнейших арендаторов помещений, намеревающихся арендовать 150 га земли, вошел итальянский холдинг Ferrero Group (производство кондитерских изделий).

Лидером по объему привлеченных инвестиций является Ступинский район. В 1995 г. компания Mars возвела на его землях два завода — по производству кондитерских изделий и кормов для животных, — что обеспечило рабочие места для 1500 человек.

Новые предприятия Ступина — завод по производству теплоизоляционных изделий из базальтовой ваты и строительных панелей на их основе российской компании “Изомин” и завод по производству керамической плитки итальянской компании Marazzi Gruppo Ceramiche S.p.a.

Где мало новостроек

Исследования, проведенные аналитическим центром фирмы “Миэль-Недвижимость”, показали, что значительная часть жилого фонда дальнего Подмосковья состоит из старых домов с высокой степенью износа. Поэтому в населенных пунктах давно существует дефицит предложения жилья, особенно современного. Зачастую первичного рынка жилья там фактически нет. Все сделки совершаются в пространстве вторичного рынка.

“На этом фоне новому застройщику легче зайти в районы дальнего Подмосковья, — рассказывает Владислав Луцков, руководитель отдела анализа рынка новостроек аналитического центра "Миэля". — В инвестиционных контрактах доля города обычно составляет 12%, но она может корректироваться за счет выполнения застройщиком обязательств по реконструкции инженерных сетей, строительству дорог, объектов соцкультбыта, ремонту школ и т. д. Такого рода обременения могут быть значительными. От готовности застройщика выполнить эти работы во многом зависит лояльность администрации”.

“Рынок жилья в Московской области в отличие от московского не так жестко поделен между застройщиками, — говорит Андрей Жинган, генеральный директор Агентства интегрированного маркетинга "Медиа-Шторм". — Это позволяет работать на рынке компаниям, возводящим по одному дому. Для застройщиков Подмосковье привлекательно еще и потому, что там более удобные взаимоотношения с администрацией: нет жесткой распределительной системы на участки под застройку, меньше инстанций для согласования документации. Кроме того, увеличивается возможность получения девелопером дополнительной прибыли за счет меньших затрат на землю и долю администрации в строящемся жилье, проектирование и согласование проекта, подведение коммуникаций”.

Неместные

В дальнем Подмосковье подрядные организации часто приглашаются из соседних областей, к тому же они могут привлечь собственную строительную базу вместе с ДСК, бетонным заводом, рабочими и т. д. В результате в Подмосковье появляются несвойственные региону серии панельных домов. Например, в Наро-Фоминском районе работает Калужский домостроительный комбинат, хотя в районном центре функционирует завод, выпускающий собственную серию панельных домов И-1723.

По словам аналитиков, местные и пришлые из других областей компании возводят небольшие объемы жилья, не соответствующие массовому покупательскому спросу. Часто набор квартир в таких домах рассчитан на обеспеченные слои населения. “Крупные застройщики — как правило, столичные — изучают рынки и возводят дома с квартирами, пользующиеся большим спросом, поэтому у них есть собственная ниша”, — подчеркивает Луцков.

История экспансии

До 2000 г. основными застройщиками, работающими в населенных пунктах Московской области, были местные строительные компании. Девелоперы из столицы мало интересовались Подмосковьем, так как были обеспечены работой в самом дорогом городе страны. И если в столице к этому времени уже действовали определенные законы вхождения в бизнес и его ведения, то в Московской области было больше вопросов, чем ответов на них. “Это фактически непрозрачный и трудно прогнозируемый рынок, а организация работы требует представительства на месте”, — отмечает Евгений Фетисов.

Но когда запасы ничем не обремененных площадок под застройку в Москве стали таять, конкуренция возросла, столичным компаниям, особенно крупным, имеющим большие строительные мощности (СУ-155, ДСК-1, ПИК и др.), пришлось обратить внимание на соседние территории.

По словам Юрия Кочеткова, начальника отдела маркетинга “Квартира.Ру”, потенциал осваиваемых площадок строителей и девелоперов из Москвы в Московской области значительно возрос: 140 000 кв. м в 2001 г., 210 000 кв. м в 2002 г., 1,8 млн кв. м в 2003 г. и 2,6 млн кв. м в 2004 г. Основные игроки — компании ПИК, СУ-155, “Главмосстрой”, ДСК-1. В 2005 г. доля жилья, построенного московскими строителями, ориентировочно составит 40-50% от общего ввода в области.

Проблемный бизнес

Исследования, проводимые компанией “Новая площадь”, а также опыт практически всех застройщиков, работающих в Подмосковье, показывают, что фактором, существенно сдерживающим жилищное строительство в области, является недостаточная мощность инженерных сетей или даже полное их отсутствие на той или иной территории. По словам Дмитрия Кузнецова, первого заместителя генерального директора “МИАН — Агентство недвижимости”, одной из главных проблем, с которой сталкиваются застройщики в Московской области, является износ жилищно-эксплуатационного оборудования. Поэтому строительным компаниям приходится брать на себя бремя по прокладке новых коммуникаций — водоснабжения, канализации и др.

По данным “Миэля”, в I квартале 2005 г. в Московской области началось строительство 212 новых домов, на рынок выведено более 100 жилых зданий. Такой рывок связан с тем, что застройщики поспешили заявить о новых объектах перед вступлением в силу закона № 214-Ф3 “Об участии в долевом строительстве”. Во II квартале 2005 г., после вступления закона в силу, одни застройщики не смогли получить необходимый пакет документов для начала строительства, другие вынуждены были приостановить работы из-за проблем с финансированием. Как следствие, это притормозило выход новых объектов на рынок. Во II квартале 2005 г. на рынке появилось лишь 29 новостроек, из них продажи ведутся в 24 домах.

Как признался Владислав Луцков, самой большой трудностью при анализе рынка новостроек в дальнем Подмосковье является определение реального объема предложения квартир. Эту информацию компании-продавцы относят к категории конфиденциальной. Кроме того, чрезвычайно трудно выяснить истинное число продавцов объекта и условия реализации ими жилья, т. е. являются ли они эксклюзивными продавцами и не продается ли квартира сразу несколькими компаниями.

Проблемы с финансированием строек, а зачастую и недобросовестность самих застройщиков привели к тому, что на рынке московского региона появились компании, которые нарушают обязательства, взятые перед лицами, инвестирующими средства в долевое строительство жилья. Появился недострой.

В черный список в Москве (пресс-релиз о появлении такого списка распространила компания СУ-155) попали “Стройметресурс”, “Социальная инициатива и Ко”, “Пластбау-М”, “Новый мир”, “Жилищный капитал”, “Мастерок”, “Евростройтек”, “Инвестпроект”, “Центр развития “Град”, “Геотехнология” и ряд других компаний, возводящих жилье в Москве и Московской области.

Чтобы ситуация на рынке недвижимости не вышла из-под контроля, власти Московской области решили создать специальную комиссию, которая разберется со всеми фактами нарушений. Сейчас уже известно, что ГК “СУ-155” будет достраивать дома, которые оказались “не по силам” компании “Геотехнология”, а “ПИК-Регион” достроит некоторые объекты “Стройметресурса”.

География строительства

География распространения нового строительства в дальнее Подмосковье тесно увязана с расстоянием населенного пункта от МКАД. Как правило, города, расположенные сразу за третьим бетонным кольцом, застраиваются более активно, чем населенные пункты на границах области. Например, объемы нового строительства растут в Дмитрове, Сергиевом Посаде, Серпухове, Чехове. Однако по сравнению с ближним Подмосковьем эти показатели малы.

К примеру, по данным компании “Новая площадь”, начиная с 2000 г. в Чехове ежегодно возводится 2-4 дома (около 10 000-15 000 кв. м, это около 200-300 квартир). Таким образом, площадь строящихся квартир на одного жителя составляет всего 0,12-0,15 кв. м. На сегодняшний день первичный рынок Чехова представлен тремя строящимися объектами, все дома строит и продает компания АСК (“АСК-Недвижимость”). В отличие от предложений на рынке ближнего Подмосковья все дома сдаются с внутренней отделкой: на полах — ламинат, установлена сантехника, есть межкомнатные двери.

В Дмитрове активное строительство возобновилось благодаря ГК “ПИК”, которой перешли объекты компании “Стройметресурс”. “ПИК-Регион” собирается построить в городе 350 000 кв. м жилья. В частности, монолитно-кирпичные дома по индивидуальным проектам в микрорайонах ДЗФС и “Махалина”, на ул. Внуковской. В городе также появится малоэтажный жилой комплекс “Дмитровское подворье”. Комплекс состоит из сблокированных двухэтажных кирпичных домов (таун-хаусов) с квартирами общей площадью 177 кв. м. Каждая квартира в таун-хаусе имеет индивидуальные пристроенные гаражи и располагается на участках площадью от 3 до 5 соток.

В Сергиевом Посаде строит подмосковная компания “Славяне”. На ул. Матросова она возводит разноуровневый кирпичный дом. В историческом городе также скоро появится свой элитный квартал между ул. Кооперативной, Вознесенской, Болотной и пр-том Красной Армии. Все дома в нем будут малоэтажными (2-4 этажа) кирпичными. В числе заявленных проектов — монолитно-кирпичные дома на ул. Кирпичной, 1-й Рыбной, пр-те Красной Армии. Ввод объектов намечен на 2006-2007 гг.

Из городов дальнего Подмосковья выделяется Серпухов, где панельные дома серии П-111, ИП-46С и И-155 возводит столичная компания “СУ-155 и компания”, кирпичный дом — “494 УНР-инвест”.

Цены и километры

“За 2005 г. существенного роста цен на подмосковную недвижимость не произошло, — говорит Андрей Жинган. — Подорожание квартир слегка перекрыло инфляцию и осталось на уровне 10-20%”.

Удаленность от Москвы — самый сильный фактор, влияющий на уровень цен. Но если несколько лет назад рост цен в городах ближнего Подмосковья был гораздо выше, чем на окраине области, то сейчас наметилась противоположная тенденция. По данным аналитической службы “МИАН — Агентство недвижимости”, с января и до середины октября 2005 г. средняя цена новостройки в Серпухове выросла на 23% (с $551 до $678 за 1 кв. м), в Чехове — на 22% (с $746 до $910), в Павловском Посаде — на 15,7% и составила $670 за 1 кв. м, а в Сергиевом Посаде — на 13,4% ($804 за 1 кв. м). В то же время, например, в Мытищах за этот период зафиксирован рост цен всего на 10% (цена 1 кв. м достигла $1215), а в Химках — на 10,6% ($1341).

Существенным фактором роста цен в отдельно взятых городах является наличие стабильно работающих, развивающихся прибыльных производств (нефтеперерабатывающая, металлургическая, химическая, пищевая промышленность).

По оценке “Медиа-Шторм”, цены на квартиры в Московской области в целом на 50-60% ниже, чем в столице. Чем ближе к границам области, тем разрыв ощутимее. Если в Пушкине, который находится в срединной зоне Подмосковья, однокомнатную квартиру на стадии строительства можно купить в среднем за $30 000, то в Сергиевом Посаде — за $19 00-22 000.

Скромный спрос

По словам Андрея Жингана, спрос на жилплощадь в дальнем Подмосковье до сих пор невелик, несмотря на дешевизну жилья. “Для работающих в Москве эти города далеки, а местное население небогато”, — подчеркивает он. Юрий Кочетков видит проблему в недостаточной развитости социальной инфраструктуры — отсутствии или нехватке качественных дорог, школ, медицинских учреждений, магазинов, функционировании систем автотранспорта и др. “Строительство в областных городах ведется менее организованно, чем в Москве, а значит, и рассматривается как более рискованное”, — отмечает Елена Масютина, директор по развитию “СканРиалти”.

По мнению экспертов, в городах дальнего Подмосковья практически нет примеров покупки жилья с целью дальнейшей перепродажи. Квартиры приобретаются для проживания. По этой причине спрос ограничен, а срок продаж квартир в домах-новостройках (около двух лет) почти что в два раза больше, чем в городах — спутниках Москвы. Покупателями жилья в основном являются местные жители. Москвичи не проявляют интерес к дальним городам.

В то же время риэлторы отмечают рост спроса со стороны жителей из других регионов, для которых жилплощадь вблизи Москвы оказалась не по карману. Как напомнила Ирина Егорова, маркетолог корпорации “Инком-Недвижимость”, наибольшим спросом пользуются, конечно же, квартиры в городах с налаженной инфраструктурой, развитой промышленностью и, соответственно, наличием рабочих мест.

Перспектива дальнего

“Я бы не стал прогнозировать развитие городов, расположенных от Москвы на 50-70 км. Жить там, а работать в Москве не слишком удобно, — говорит Дмитрий Кузнецов. — Кроме того, я не вижу перспектив превращения этих городов в крупные индустриальные центры. Следовательно, нет возможностей для создания рабочих мест”.

Но Андрей Жинган считает, что перспектива у городов дальнего Подмосковья все же есть. По его словам, стоимость земельных участков под строительство в районах дальнего Подмосковья на сегодняшний день существенно ниже, чем в ближнем или среднем Подмосковье, поэтому можно ожидать, что к 2007 г., когда доступной по цене земли ближе к Москве совсем не останется, спрос на дальние районы возрастет. Также в дальнем Подмосковье существует привлекательная возможность комплексной застройки больших территорий. С дальнейшей застройкой ближнего и среднего Подмосковья эта тенденция станет все более очевидной. Цены на жилье поблизости от столицы будут расти, а возможность комплексной застройки в отдаленных районах позволит снизить себестоимость объекта.

По мнению экспертов, рост стоимости жилья ведет к тому, что все больше площадок, в том числе и в дальнем Подмосковье, оказываются рентабельными для строительства. При относительно невысокой себестоимости квадратного метра в некоторых городах доходность проектов может составлять 25-30% годовых.

Дата публикации: 10:54 14 ноября 2005

Источник: bpn.ru