Договор поднайма: как заработать на муниципальном жилье

Москва, конечно, не бедный город. Но очень уж дорогой. Поэтому для многих москвичей пустить в дом квартирантов - один из способов подзаработать. В одном из выпусков "Справочного бюро" мы рассказали, как сдать в имущественный наем приватизированные квартиры. Сегодня речь пойдет о нанимателях, то есть живущих в принадлежащем городу жилье.

Они тоже имеют право его сдавать в поднаем. Способы извлечения доходов у частников и нанимателей от сдачи жилья одинаковы. А вот правила, механизм и порядок отличаются. Они описаны в ЖК РФ. 22 сентября 2005 г. вышло распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы N590, которым утверждается Положение по оформлению временного проживания граждан в жилых помещениях, находящихся в собственности города и занимаемых на основании договоров социального найма, поднайма.

Что такое поднаем

Попросту говоря, это сдача неприватизированного жилья, находящегося в собственности города. Если сдается приватизированное жилье - это имущественный наем (или аренда). В государственных квартирах наниматели проживают по договорам социального найма, найма. Они вправе сдавать занимаемую площадь или часть ее, на условиях договора поднайма (ст. 76 ЖК РФ). Лицо, заключившее с нанимателем такой договор, именуется поднанимателем жилого помещения.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жильем. Он может пользоваться квартирой, то есть жить там, но условия "жития" определяет договор поднайма. В случае передачи жилого помещения в поднаем ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.

Процедуры поднайма госквартир и жилья, находящегося в частной собственности, несколько отличаются. Главное отличие - наниматель, прежде чем пустить квартирантов, обязательно должен получить "добро" у наймодателя, то есть у города (ст. 76 и 80 ЖК РФ).

Все - по порядку

В разработанном жилищным департаментом специальном положении устанавливается порядок оформления вселения и временного проживания граждан в жилых помещениях, находящихся в собственности города и занимаемых на основании договоров социального найма, найма.

В соответствии с законодательством наниматели жилых помещений по договору социального найма, найма имеют право вселять граждан в качестве временных жильцов в занимаемые ими помещения:

• на основании договора поднайма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ, ст.ст. 76 - 79 ЖК РФ),
• в качестве временно проживающих (временных жильцов) (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ).

Заручись согласием

Наниматель квартиры вправе сдавать всю жилплощадь или ее часть "квартирантам" только с согласия на то всех членов семьи. А также заручившись письменным согласием наймодателя, согласовав с ним соответствующий договор.

Но если вы проживаете в коммунальной квартире, занимаете, к примеру, в ней две комнаты и одну хотите передать в поднаем, то, как следует из п. 2 статьи 76 ЖК РФ, должны спросить согласия и у соседей. Причем, у всех: таких же, как вы нанимателей, собственников, а также проживающих совместно с ними членов их семей. Если хоть кто-то будет против, вы не сможете сдать в поднаем свою комнату. У собственника, который живет в этой же коммунальной квартире, в этом смысле больше простора - ему разрешено сдавать свою жилплощадь кому угодно, не спрашивая на то разрешения.

"Мосжилсервис" поможет найти друг друга

Согласие домочадцев получено, теперь - в ГУП "Мосжилсервис". Именно ему поручено заниматься оформлением временного проживания граждан в квартирах на основании договоров поднайма и в качестве временных жильцов. Если у вас еще нет готовых вариантов сдачи или съема жилья, можно обратиться в отдел, который занимается оформлением договоров поднайма.

Там по картотеке помогут подыскать подходящие варианты съема или сдачи жилья. Если такового не отыщется, вас поставят на учет, занесут в базу данных ваши пожелания. Одновременно можно поместить объявление в специальном бюллетене "Мосжилсервиса".

Оформление отношений

Итак, подходящий вариант найден, снова держите путь в "Мосжилсервис" оформлять свои отношения с квартирантами. Инспектор там вас проконсультирует (50 рублей), и начинается процедура оформления документов.

Что требуется? Во-первых, заявление о предоставлении жилого помещения в поднаем. Оно должно быть подписано нанимателем и всеми совместно с ним проживающими совершеннолетними членами семьи, а также вновь вселяемыми постояльцами. И заверено жилищной организацией, управляющей домом. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из них к заявлению прикладывается нотариально заверенное письменное согласие временно отсутствующего.

Вместе с заявлением предъявляются:

• документы установленного образца, удостоверяющие личность нанимателя и проживающих совместно с ним, вновь вселяемых лиц, а также свидетельства о рождении несовершеннолетних детей и документы, подтверждающие родственные отношения между поднанимателем и вселяемыми с ним гражданами;
• единый жилищный документ либо выписка из домовой книги на предоставляемое в поднаем жилое помещение либо копия финансового лицевого счета;
• подлинный экземпляр договора социального найма, найма на сдаваемую жилплощадь, если таковой имеется.

Если договор соцнайма не оформлен

В Москве многие наниматели квартир живут по выданным еще в прошлом веке ордерам, на смену которым пришли договоры социального найма. Чтобы сдать квартиру в поднаем, надо обязательно иметь договор соцнайма. Для тех, у кого таковой отсутствует, услугу по оформлению необходимых документов окажут в "Мосжилсервисе".

Для оформления договора социального найма потребуется:

1. Личное заявление нанимателя на имя начальника Управления Департамента жилищной политики своего округа о заключении договора соцнайма.

2. Единый жилищный документ либо справка о проверке жилищных условий.

3. Надлежаще заверенная копия ордера или справка об его утере с номером и датой его выдачи.

В необходимых случаях могут понадобиться и другие документы.

Собранные документы направляются в окружное Управление, там заключается договор соцнайма, найма. Туда же направляется договор поднайма для согласования. Он составляется в трех экземплярах, подписывается нанимателем, поднанимателем и выдается по одному экземпляру каждой стороне. Один экземпляр договора поднайма передается наймодателю, копия направляется эксплуатирующей организации.

Если дядя приехал в гости

Или не дядя, а тетя. Может быть, родители или кто-нибудь еще из родни или друзей. И не в гости, а скажем, на лечение. И не проездом, а всерьез и сравнительно надолго. Таких гостей называют временными жильцами, и с ними тоже надо оформить "гостевые" отношения. При вселении временных жильцов необходимо уведомить наймодателя. Такое уведомление станет основанием для вселения и проживания временных жильцов. Уведомление оформляется в трех экземплярах. Один экземпляр - наймодателю (копия направляется эксплуатирующей организации). Остальные передаются нанимателю и временному жильцу для последующей регистрации гостя по месту пребывания.

При оформлении уведомления предъявляется тот же пакет документов, что и при заключении договора поднайма. Также требуется согласие проживающих совместно с нанимателем членов семьи. Остаются в силе и требования законодательства о соблюдении нормы жилой площади на одного человека.

Нужна "прописка"

Договор поднайма жилого помещения или уведомление нанимателя в адрес наймодателя о проживании временных жильцов являются основанием для вселения и проживания граждан РФ по месту пребывания в Москве с соблюдением правил регистрации и снятия с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства. Иными словами, "гостей столицы" просто-напросто без этих документов не зарегистрируют. В постановлении правительства Москвы от 6 апреля 2004 года N189-ПП "Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в г. Москве" указано, какие документы надо предоставить для регистрации:

• заявление о регистрации по месту жительства по установленной форме;
• документ, удостоверяющий личность;
• документы, являющиеся основанием для вселения граждан в жилое помещение.

Договор поднайма или уведомление как раз и являются такими основаниями. Без них вас не зарегистрируют. А без регистрации вам и на работу будет трудно устроиться, и любой милиционер имеет право задержать за нарушение правил регистрации.

Ваше время кончилось

Договор поднайма прекращается по истечении срока, на который он был заключен. А также при прекращении договора социального найма жилого помещения.

Договор поднайма может быть расторгнут:

• по соглашению сторон;
• при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. Например, жилец не платит за жилищные и коммунальные услуги;
• в случае, когда одна из сторон по какой-либо причине захочет досрочно расторгнуть договор, она обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца. Если поднаниматель использует помещение не по назначению, нарушает права и интересы соседей, бесхозяйственно относится к жилью, разрушает его, наниматель вправе предупредить его или определить срок для ремонта. Если слова не подействовали, тогда через суд можно расторгнуть договор и выселить нарушителя. При отказе освободить помещение выселяют в судебном порядке без предоставления другого жилья.

Сколько стоит оформление

Услуги "Мосжилсервиса" платные. Тарифы официальные. Оформление документов гражданам, прибывшим в Москву на сроки, не требующие заключения договора поднайма, то есть до 6 месяцев (так называемую гостевую), стоит 350 рублей. Оформить договор поднайма жилой площади, находящейся в собственности Москвы, - 400 рублей.

Бесплатный совет

Если вы ожидаете приезда гостей, и у вас не заключен договор социального найма, то следует заранее его оформить. Вы значительно ускорите и упростите процедуру их регистрации.

Дата публикации: 11:07 15 ноября 2005

Источник: bpn.ru