Доступное жилье не получилось. Власти обещают доступную ипотеку

Программные лозунги властей все чаще становятся рекламными слоганами на рынке недвижимости. Это очень удобно: власть и журналисты совершенно бесплатно продвигают идею в массы, а бизнесменам только остается снимать сливки. Выражение "доступное жилье" несколько потускнело и все чаще стало использоваться в ироничном контексте. Но свято место пусто не бывает: на смену пришло новое клише - "социальная ипотека".

Если верить рекламным объявлениям, которыми пестрят страницы газет и стены поездов московского метро, ипотечные кредиты уже подешевели чуть ли не до 1% годовых, что при продолжающейся инфляции означает, что банки еще и приплатят вам за пользование их ресурсами. Но так ли это и надо ли бежать за бесплатными деньгами? И стоит ли сегодня связываться с обычной (не социальной) ипотекой или подождать, пока и здесь ставки рухнут под натиском конкурента в лице государства?

Дотация плюс кредит - в одном флаконе

Прежде всего, печальная констатация: бесплатных кредитов не было, нет и не будет. Социальная ипотека рассчитана только на очередников. Тем, кто может получить жилье бесплатно, но очень не скоро, предложена альтернатива: купить его в кредит на льготных условиях. Преимуществ предлагается сразу несколько: государство оплатит часть первоначального взноса или просубсидирует процентную ставку, жилье можно будет оформить в собственность (социальное жилье, полученное с 1 апреля 2005 года невозможно приватизировать), и наконец, из конца очереди можно одним рывком переместиться в начало.

Существует раскрученный механизм финансирования социального жилья, который с принятием нового Жилищного кодекса вынужден перестраиваться на ходу. Ограничить социальные программы только малоимущими означало бы расшатать строительный рынок, который сегодня держится на разделении населения на класс покупателей и класс получателей. Именно это классовое деление обосновывает необходимость поддержания "доли города" на высоком уровне.

Но как к этому механизму подверстать ипотеку? Оказывается, не так уж сложно. Все прекрасно понимают, что получатели социального жилья - категория социально неоднородная. Среди них есть те, кто десятилетиями живут в стесненных условиях, а есть и те, кто планомерно паразитируют на социальных программах города. Раньше, чтобы двигать рынок к новым ценовым рубежам, власти просто мирились с этим печальным фактом, теперь в новых законодательных условиях они решили этот факт использовать. В первую очередь власти хотят помочь тем, кто готов помочь себе сам. Неслучайно сейчас столько разговоров о доступном жилье для молодых: очевидно, что для пенсионеров даже социальная ипотека не по карману.

Эта идея вяло муссировалась уже года три, но невозможность эволюционным путем выполнить президентский наказ об одном миллионе ипотечных кредитов за год заставила перейти к действиям. Идею подхватили регионы, у которых своя мотивация. В Москве же застой на первичном рынке заставляет искать новые стимулы активизировать спрос. Перевод части очередников в коммерческий сегмент был бы как нельзя кстати. В столице новая программа стартует уже в следующем году.

Не оскудеет рука дающего

По словам заместителя руководителя московского Департамента жилищной политики и жилищного фонда Николая Федосеева, из-за дороговизны жилья и высоких ставок по кредитам до 2004 года ни один очередник не пожелал связываться с ипотекой.

Средней московской семье для покупки двухкомнатной квартиры в панельном доме необходимо иметь доход не менее 1200 долларов и ежемесячно выплачивать около 700 долларов. В 2004 году 10 семей получили кредиты с использованием субсидий, но настоящая раскрутка программы ожидается в ближайшее время.

На одном из летних заседаний правительства мэр Москвы Юрий Лужков крайне резко высказался об уровне развития ипотеки в городе и поручил курировать этот вопрос руководителю столичного стройкомплекса Владимиру Ресину. Буквально через пару месяцев стройкомплекс перешел в наступление. Предполагается, что город будет субсидировать часть стоимости квартиры, продавая жилье по ценам, близким к себестоимости.

Известно, что застройщики до недавнего времени продавали городу квартиры с муниципальной отделкой примерно по 0 за кв.метр. Несколько недель назад закупочная цена была повышена и перевалила за тысячу долларов за кв.метр. Примерно столько же будет стоить квадратный метр для тех очередников, кто захочет воспользоваться социальной ипотекой. Правда, цена будет зависеть от района, но в любом случае она будет ниже рыночной (о, это забытое словосочетание!): - около 30 тыс. руб. за кв.м для периферийных районов и 60 тыс. - для центра.

При этом предполагается, что ежемесячные выплаты будут на уровне 350, максимум 400 долларов, что соответствует уровню аренды скромной однокомнатной квартиры. Скептики, правда, утверждают, что по столь привлекательным ценам будет продаваться самое неликвидное жилье.

У очередников и раньше была возможность получить дотацию, если они готовы часть жилья оплатить сами. Сегодня такая возможность также есть, причем свою долю можно профинансировать с помощью ипотечного кредита (не социального, а обычного). Город выдаст субсидию на 90% стоимости жилья. Реально это покроет порядка 50-70% в зависимости от качества жилья но плюс в том, что выбор квартиры - за покупателем, а не за городом. Этот вариант подходит тем, кто хочет приобрести более приличное жилье.

А бесплатно все-таки лучше

На первый взгляд, почему не позволить государству помочь нам, если ему так хочется? Однако к этому вопросу надо подходить взвешенно.

Во-первых, социальную квартиру у вас отберут, а новая будет в залоге. Надо понимать, что, взяв кредит, человек навсегда покидает социальную очередь, мосты сожжены. Если доходов не хватит на выплаты по кредиту (например, вы потеряете хорошую работу), кончиться может плохо - вплоть до продажи квартиры с торгов.

Во-вторых, никому не придет в голову брать ипотечный кредит, если в пятиэтажке, стоящей в очередь на снос, в двухкомнатной квартире прописано 8 человек - в этом случае имеет смысл расслабиться и дождаться расселения (можно получить сразу три квартиры). Опять же, если очередь на подходе, лучше подождать пару лет, чем 20 лет платить по кредиту. Не исключено, что даже при столь привлекательных стартовых условиях, людей поначалу придется уговаривать. Именно этим власти собираются заняться, расставив десятки рекламных щитов по всему городу и продвигая идею в народ через прессу и телевидение.

* * *

Веским аргументом может стать и пониженная ставка по кредитам. Заместитель мэра Москвы Юрий Росляк заявил, что московские власти нашли способ снизить ставку по социальным ипотечным кредитам до 7% годовых. Времени на раздумья может не оказаться. Раздача слонов начнется через несколько месяцев. Имеет смысл успеть в первый эшелон, поскольку второго может и не быть.

Дата публикации: 11:13 17 ноября 2005

Источник: bpn.ru