Утверждена методика массовой оценки нежилых помещений в Москве

Методику массовой оценки нежилых помещений, находящихся в собственности города, утвердило правительство Москвы на заседании, передал корреспондент.

Как сообщил руководитель департамента имущества столицы Владимир Силкин, массовая оценка будет проводиться "в целях повышения эффективности управления объектами недвижимости и создания цивилизованного, конкурентного рынка".

По словам руководителя департамента, сейчас в соответствии с федеральным законодательством в городе практикуется индивидуальная оценка объекта недвижимости, с которым планируется совершить сделку. "Эта система, во-первых, не предназначена для разработки упреждающих управленческих решений, а во-вторых, слишком длительна по времени и затратна", - сообщил В.Силкин. "Иногда возникают определенные сомнения в объективности независимых оценщиков", - говорит он, ссылаясь на опыт города по выкупу участка земли у автозаправочной станции под реконструкцию Киевского шоссе. "Наша оценка и оценка, проведенная владельцами заправки, отличались в 12 раз", - утверждает глава департамента.

Создание городской базы данных стоимости объектов недвижимости, по мнению чиновников, поможет контролировать деятельность независимых оценщиков, а также создаст потенциал для увеличения ставок арендной платы до рыночного уровня.

Причем, по словам чиновников, внедрение методики массовой оценки недвижимости не означает одновременного перехода на рыночную систему определения арендных ставок. "Однако ее данные могут использоваться для формирования стартовых предложений на аукционах", - считает В.Силкин. Он пояснил, что выборочное обследование объектов по методике массовой оценки, показало, что ее результаты сопоставимы с цифрами, которыми оперирует рынок.

Заместитель начальника управления оценки собственности департамента Роман Каменев рассказал, что из 50 млн. кв. метров площадей, находящихся в собственности города, индивидуальную оценку прошли 7,5 млн. кв. метров. На эти цели из бюджета было израсходовано 240 млн. руб. "Если бы мы оценивали эти площади по методике массовой оценки, наши затраты составили бы не более 15 млн. руб.", - пояснил Р.Каменев.

Методика массовой оценки была разработана департаментом имущества совместно с Финансовой академией при правительстве РФ. По словам проректора по научной работе академии Марины Федотовой, "многие объекты недвижимости носят типовой характер, и для их оценки не обязательно всякий раз привлекать высокопрофессиональных оценщиков".

Р.Каменев в свою очередь уточнил, что пока речь идет о трех видах типовых объектов - офисных, торговых и складских помещениях, однако в перспективе в эту классификацию могут быть также включены жилые дома. "Их тоже можно оценивать по стандартным ценообразующим факторам", - пояснил собеседник. К таким факторам относятся местоположение объекта, особенности здания, состояние помещений, их расположение в здании.

Уникальные объекты (Университет, Кремль, другие памятники архитектуры) по массовой методике оцениваться не будут, отметил Р.Каменев.

Впрочем, чиновники признают, что данные массовой оценки могут использоваться для урегулирования конфликтных ситуаций лишь в досудебном порядке. "Если дело все-таки дойдет до суда, то он будет привлекать независимого оценщика, решение которого и будет решающим", - подчеркивает М.Федотова.

Участники рынка указывают на то, в процесс оценки не всегда вовлечены наиболее авторитетные компании. "Чтобы получить аккредитацию при департаменте имущества, нужно выиграть конкурс, главным критерием которого является цена услуг.

Понятно, что известные, дорогие компании никогда не станут его победителями", - говорит Эксперт-аналитик компании Paul’s Yard Владимир Кудрявцев. Собеседник агентства также отметил, что для компетентной оценки объекта недвижимости "лучше привлекать организацию, которая работает на этом рынке - например, риэлторскую компанию, имеющую лицензию на оценку".

В.Кудрявцев сказал, что при индивидуальной рыночной оценке объектов недвижимости используются три подхода: сравнительный (когда объект сравнивается с аналогичными), затратный (устанавливается объем средств, необходимых для строительства такого же объекта) и доходный (определяется объем средств, которые можно получить от его сдачи в аренду) "Наибольший вес имеют сравнительный и доходный подходы", - уточнил В.Кудрявцев.

"Ныне действующая в городе методика расчета ставки арендной платы ставит социальную значимость арендатора и наличие у него административного ресурса выше стоимости занимаемой им недвижимости. Внедрение системы массовой оценки позволит сделать эту систему более прозрачной", - указывает источник в горадминистрации. "Надо сделать так, чтобы эта методика была механизмом прямого действия, и ни один чиновник не мог принимать решение по собственным критериям", - подчеркнул глава комплекса экономической политики Юрий Росляк.

А глава стройкомплекса Владимир Ресин предложил продумать возможность применения методики массовой оценки для определения условий инвестконтрактов. "Это позволит избежать многочисленных споров с застройщиками, которые возникают по причине отсутствия четкой системы определения доли города в инвестконтрактах", - подчеркнул В.Ресин.