Долевое строительство: 100 - процентная предоплата провоцирует мошенников

В приемную Верховного суда поступают жалобы на президента России за то, что он не предпринимает мер для защиты граждан, пострадавших от махинаций на рынке строительства жилья. 214-й закон об участии в долевом строительстве вступил в силу еще в апреле, но на старые сделки он не распространяется и помочь жалобщикам уже не сможет. Не радует 214-й закон и операторов строительного рынка. Некоторые аналитики считают, что таким путем власть намерена сделать доселе почти свободную от федеральной администрации и при этом высокодоходную стройиндустрию еще одной подпоркой для своей "вертикали" - по образу сырьевого бизнеса.

Застройщик должен быть богат и немолод

Напомним, что 214-й закон ограничивает право застройщиков на привлечение денег физических лиц. Требования закона по силам очень немногим компаниям. Для начала застройщик должен быть богат - обладать собственными средствами в размере 100% стоимости задуманного объекта. Также он не должен быть слишком молод: в противном случае ему не видать банковских кредитов. Закон разрешает открывать продажи только после получения разрешения на строительство, следовательно, на оплату аренды участка и всей проектной стадии девелоперу придется расходовать либо собственные средства, либо кредитные. Но поскольку закон налагает на кредитора солидарную с застройщиком ответственность, банки будут кредитовать только проверенных временем заемщиков.

- На мой взгляд, целью 214-го закона была не столько защита физических лиц-дольщиков, сколько монополизация рынка, выращивание нескольких компаний национального масштаба, - сказал гендиректор строительной компании "АРТ-Билдинг" Андрей Анохин. - Согласитесь, управлять пятью монополистами проще, чем сотнями игроков, которым к тому же гораздо ближе местные власти, чем федеральные. В нефтяной сфере "вертикаль" совсем недавно продемонстрировала свою эффективность, когда власть убедила бизнес договориться о моратории цен на бензин. В строительной отрасли такие схемы невозможны, хотя и заманчивы для бюрократии.

Закон в действии

Тем не менее накал страстей вокруг закона о дольщиках снижается буквально на глазах. Образованная в начале года Ассоциация строителей России заявила о себе беспрецедентной критикой закона. Но постепенно "зубры" строительного бизнеса смягчили гнев. Во всяком случае, об отмене закона уже не говорят.

- Здесь собрались люди, которые дорожат своей репутацией и предпочитают работать строго в рамках закона, - подвел итоги октябрьского "круглого стола" вице-президент ЗАО "Интеко" Олег Солощанский. - Главное - сделать этот закон более совершенным, практически применимым, отвечающим интересам всех сторон.

А на следующем "круглом столе" о 214-м законе и вовсе упоминали вскользь, сосредоточившись на ограбленных дольщиках: именно их проблемы служат обоснованием прописанным в законе драконовским мерам против строителей.

Нашелся и девелопер, отважившийся на эксперимент: ЗАО "Кунцево-Инвест" (структура девелоперской компании "Система-Галс") заключает с физлицами договоры о долевом строительстве так, как того требует 214-й закон.

- Продажи квартир в жилом комплексе бизнес-класса на Ярцевской улице начались в июле 200S года, - сообщил вице-президент ЗАО "Системы-Галс" Андрей Закревский. - На сегодняшний день продано порядка 40% квартир. Мы рассчитываем, что сумеем выполнить все обязательства перед соинвесторами. Хотя считаем, что новый закон требует определенных доработок и поправок, которые будут со временем внесены.

Нужно менять схему оплаты

В том, что застройщики найдут путь к спасению, сомневаться не приходится. Мелкие пойдут на корм крупным, крупные вплетутся в "вертикаль", после чего в спокойном темпе проведут "санацию" злополучного закона. А 6 тысяч обманутых дольщиков одного только Московского региона продолжат существование, параллельное нареченному их именем федеральному закону.

Одновременно с этим сценарием совсем недавно начала действовать еще одна схема. Руководители Москвы и Подмосковья пусть косвенно, но все-таки признали свою ответственность за махинации с жильем. (Ни одна стройка не начиналась без как минимум инвестиционного контракта с органом власти.) При посредничестве чиновников состоятельные инвесторы получают чужой долгострой и улаживают дела с дольщиками. Очевидно, что такая конструкция прослужит ровно столько времени, на сколько хватит запала у чиновников.

В то же время в Европе успешно работает простая и эффективная система защиты! дольщиков, которые финансируют до 80% всего объема строительства коммерческого жилья. Девелоперы не имеют права требовать 100-процентной оплаты на ранних стадиях строительства. У нас даже жесткий 214-й закон позволяет это делать. В европейских странах деньги физических лиц привлекаются поэтапно, например, на стадии фундамента - не более 5% (см. схему). Если застройщик по каким-то причинам не может достроить объект, его "сменщику" не придется оплачивать то, что по идее уже оплатили дольщики: он просто "добирает" деньги на финансирование следующих стадий.

Дата публикации: 14:02 23 ноября 2005

Источник: bpn.ru