Переплатили ли победители аукциона за «Украину»?

Столичные власти расстались с гостиницей «Украина». 100% ее акций ушли с молотка за $275 млн, что почти в два раза ниже начальной стоимости. Большинство экспертов рынка не предполагали, что город получит такую крупную сумму. По их мнению, победитель сильно переплатил за раритет советских времен: реальная стоимость «Украины» не выше $100 млн.

Другие полагают, что с учетом роста цен на рынке цена, уплаченная победителем за «Украину», вполне адекватна. Переплатили ли победители аукциона за «Украину»? Остановится ли рост цен на московскую недвижимость? Александр Лесник, генеральный директор консалтинговой компании Hotel Consulting and Development Group:

— Реальная стоимость гостиницы «Украина» — $80 млн. К тому же, чтобы «Украина» стала полноценной четырехзвездной гостиницей, надо провести капитальную реконструкцию. На это инвестору придется еще затратить минимум $100–150 млн. По результатам аукциона получается, что приобретенный гостиничный проект обойдется победителю в $400 млн, а это просто несерьезно, так как сроки окупаемости проекта составили бы 20–25 лет. Вероятно, тендерная документация по «Украине» допускает развитие прилегающих площадей: к примеру, создание офисных помещений, фитнес-центра и торговли. В ином случае вряд ли инвесторы пошли бы на подобные затраты. На территории России нет ни одной иностранной гостиничной сети, которая вкладывала бы деньги в приобретение недвижимости. Иностранные инвесторы не понимают процедуры выкупа права аренды, обременений. Поэтому шумиха по поводу участия Hilton в этом аукционе просто беспочвенна. К тому же сейчас Hilton активно распродает свои активы в Англии. Максимум, что может случиться,— Hilton придет в новую «Украину» как управляющая компания, а не как инвестор. Павел Здрадовский, генеральный директор компании Paul’s Yard: — На наш взгляд, цена, которую заплатил инвестор, адекватна. По качеству строительства подобных сталинским высоткам зданий не будет еще долгое время. Только за государственный счет можно было построить такие уникальные строения. Конечно, морально и функционально они устарели, но архитектурное и культурное значение несомненно. Уже сейчас понятно, что рынок недооценил их. Если оценить доходным методом стоимость, с учетом планируемых инвестором изменений, то в принципе она окажется даже выше, чем уплаченная сейчас. А с учетом роста стоимости недвижимости я думаю, что проект окажется вполне актуальным и доходным. Окупаемость проекта, по нашим расчетам, может составить четыре-девять лет. Яна Кузина, руководитель отдела консалтинга компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis: — Мы считаем, что гостиницу переоценили почти в два раза. Рыночная ее стоимость на сегодняшний день вряд ли составит более $140–150 млн (учитывая масштабы реконструкции), даже если рассматривать ставки капитализации в 11–12%, что в принципе ниже среднерыночного уровня. По нашим оценкам, чистый операционный доход гостиницы после реконструкции вряд ли составит более $25 млн, а покупка такого бизнеса по цене в $275 млн может быть целесообразной, только если доходы превысят $50 млн. Сложно прогнозировать рост цен в Москве на недвижимость, но профессиональные участники — гостиничные операторы — в основном не принимали участия в тендере либо покинули поле битвы задолго до финала. Игорь Лаврик, генеральный директор компании «Стабильная линия»:

— Цена, которую заплатил победитель за сталинскую высотку, адекватна. Рыночная суммарная стоимость покупки и реконструкции гостиницы, с учетом ее класса, будет ориентировочно $6–6,5 тыс. за квадратный метр. Эта цифра на сегодняшний день находится в пределах допустимых для рынка значений. При этом брэнд гостиницы «Украина» войдет в рыночную стоимость проекта, поскольку гостиница «Украина» является памятником архитектуры. Основные трудности могут возникнуть при согласовании проекта реконструкции в Федеральной службе по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия в случае изменения фасада, а также при увеличении мощности внешних сетей коммуникаций. Юрий Росляк, первый заместитель мэра Москвы, руководитель комплекса экономической политики и развития города: — Аукцион — это рыночный механизм, который позволяет участникам со всех сторон оценить целесообразностьприобретения того или иного объекта и максимальную сумму, поэтому вопрос, переплатили или нет, здесь не очень уместен. Кроме того, стартовая цена, назначенная с помощью профессиональных оценщиков, учитывала не все параметры, которые повлияли на конечную сумму. Методика оценки предполагает учет имущественной ценности, места расположения, состояния объекта, ряда других категорий аналогичного плана, во многом базируется на оценке аналогов. Но в этом случае на спрос повлияла уникальность объекта, его историческая и культурная ценность, что сделало покупку в значительной степени имиджевой. Здесь на спрос повлияла уникальность объекта, его историческая и культурная ценность, что сделало покупку в значительной степени имиджевой. Естественно, этот же фактор сыграет позитивную роль при дальнейшей эксплуатации гостиницы. Андрей Закревский, вице-президент «Системы-галс»:

— Победитель аукциона приобрел 73 тыс. кв. м достаточно изношенного гостиничного фонда постройки середины 1950-х годов. Теперь, чтобы привести «Украину» в нормальный вид, придется затратить инвестиции, на которые можно было бы построить новое здание. Я считаю, что максимальная цена лота составляла не более $100 млн и победитель переплатил.

Причина подобной переплаты могла зависеть от двух факторов. Для некоторых девелоперов очень важно получить подобный брэнд в свой портфель, и поэтому цена вопроса не имеет значения. Другой фактор — разная стоимость ресурсов и источники финансирования.