Апартаменты: жилое нежилье

В последние полгода на рынке недвижимости появилось принципиально новое предложение - апартаменты. С одной стороны, это объекты, появляющиеся чуть ли не в самых лучших местах, с другой - такое жилье кажется "неполноценным": купить можно, а прописаться - нет.

Адресов, где продаются апартаменты, уже значительно больше десятка: это и здания в "МоскваСити", и возводимые холдингом "Капитал Груп" жилые комплексы "Панорама", "Город яхт", комплекс на месте Парламентского центра на Цветном бульваре, и еще ряд объектов в самых разных районах - от юго-запада до севера. Чем же апартаменты отличаются от обычных квартир, какие возможные преимущества или сложности получит их приобретатель? Начнем с юридической стороны вопроса. Понятие "апартаменты" в российском законодательстве имеется, оно обозначает номер в гостинице площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат и имеющий кухонное оборудование. Целевое назначение таких объектов - не постоянное, а временное проживание. Соответственно, и зарегистрироваться по месту жительства (прописаться) в апартаментах нельзя.

Реальная жизнь, как это часто бывает в нашей стране, находится от законов на весьма значительном удалении. На вторичном рынке слово "апартаменты" в ходу довольно давно и означает квартиру - роскошную, в чем-то необычную. Игра терминами - примерно так же, как называют "бельэтажем" первый этаж, который покупатели не очень-то жалуют.

Замена слов оказывается удобной во всех отношениях. Визуально поднимается статус квартиры - под новое название ее можно дороже продать (или по крайней мере попытаться), становится выше и статус агентства: мы не лыком шиты, товаром с заморским названием торгуем! И даже если риэлтеру явно изменяет чувство меры, и апартаментами объявляется квартира в самой что ни на есть типовой панельке, уличить его во лжи невозможно: кондиции апартаментов в этом понимании никем внятно не определены. 40 "квадратов" и оборудованная кухня - в такой норматив сегодня влезают очень многие квартиры.

О том, какие объекты действительно допустимо называть апартаментами, операторы рынка высказываются по-разному. По мнению Надежды Кот, управляющего директора компании Кirsanova Realty, главным является не размер или цена, а внутреннее состояние, интерьер. "Если квартира достойна размещения в журналах, посвященных декору, то ее можно назвать апартаментами. Интерьеры должны быть скорее классическими - к минимализму, стилю техно это слово вряд ли применимо. И уж подавно нельзя называть апартаментами новостройку в состоянии голого бетона или только что расселенную коммуналку", - говорит она. А Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании "Новый город", категорически считает, что никакое московское жилье назвать апартаментами нельзя. "Мы торгуем недвижимостью в Москве, а не в Европе, и здесь другие реалии. У нас это понятие еще не выросло и не прижилось. Как, кстати, и полноценные пентхаусы, лофты, и многое другое, о чем сейчас говорят на рынке".

В апартаментах можно не только жить, но и работать

Совсем по-иному с новостройками. Здесь слово "апартаменты" действительно является новинкой и обозначает объекты, пригодные для жилья с технической точки зрения, но не входящие в жилой фонд. Внешне полноценная квартира, но без возможности зарегистрироваться там по месту жительства.

Продавцы апартаментов уверяют, что интересы покупателей их объектов ни в чем не будут ущемлены. "Между апартаментами и квартирами нет принципиального различия. Ничем не отличаются ни процесс оплаты коммунальных услуг, ни особенности эксплуатации, ни схема продажи такого имущества, - заверил нас Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга "Капитал Груп". - Единственная разница - в том, что никто не будет гарантировать собственнику регистрации. Город диктует подобную юридическую форму застройщикам, и это абсолютно не отпугивает покупателей. Наоборот, мы знаем множество примеров, когда человек отдает предпочтение именно апартаментам. За покупателем сохраняется право собственности, право распоряжения и право владения. Существует условность в виде регистрации, но большинство покупателей это не смущает".

Абсолютно ничего страшного не видит в апартаментах Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Nordblom. По ее мнению, хотя объект и не является жилым фондом, ничто не запрещает собственнику там жить. Отсутствие прописки, конечно, создает определенные проблемы - например, нельзя ходить в муниципальную поликлинику, устроить ребенка в принадлежащую городу школу или детский сад, однако для состоятельных людей это вряд ли стоит считать серьезным сдерживающим фактором. Более того, статус нежилья позволяет избежать многих ограничений. К примеру, многие владельцы бизнеса сегодня хотели бы жить и работать в одном помещении, но устраивать офис в жилых квартирах запрещено. Здесь - пожалуйста.

Апартаменты значительно рентабельнее сдаются в аренду - опять-таки потому, что офисные помещения приносят больший, чем квартиры, доход.

Кстати, ничто не мешает будущему собственнику перевести свою недвижимость в жилой фонд. Сегодня и жилые квартиры, и апартаменты продаются в состоянии свободной планировки. Если изначально заложить в архитектурно-планировочную документацию все нормы, чтобы квартира соответствовала жилым помещениям, то проблем не будет. А перевод из нежилья в жилье, в отличие от обратного процесса, является практически бесплатным - потребуются лишь "неформальные" траты на уровне не более $50/кв. м.

В общем, считает И. ЖароваРайт, настораживающим в апартаментах может быть только один момент. Половина покупателей могут решить сделать жилые квартиры, другая половина - офисы, и жить в подобном окружении станет не слишком комфортно.

Запретить собственникам распоряжаться имуществом по своему усмотрению тут практически невозможно. Единственный вариант - чтобы застройщик еще на стадии продажи вынуждал сонивесторов подписывать особые соглашения на этот счет. Но это малореально, застройщик более всего заинтересован просто распродать объект.

Куда менее благостно настроена Н. Кот из Кirsanova Realty. По ее данным, довольно часто апартаментами называют помещения не только нежилые, но и без права собственности. Например, дом строится там, где ему ни по каким нормативам находиться нельзя - в природоохранной зоне. Или застройщик сам право собственности имеет, но покупателю не передает - с необъясняемыми целями. Даже с учетом того, что помещение оформляется в долгосрочную аренду - на 25 лет, 49 - этот юридический статус нельзя считать полноценной заменой права собственности. Подразумевается, что покупатель объекта не будет интересоваться темой продажи своего имущества, передачи его по наследству своим детям. Либо, что более реально, апартаменты приобретет юридическое лицо с целью сдавать в аренду или использовать как корпоративную квартиру - для мероприятий, деловых переговоров и т.п.

Н. Ветлугина из "Нового города" обращает внимание на то обстоятельство, что собственник апартаментов значительно менее защищен, чем владелец квартиры. Право на жилье гарантировано Конституцией, человек там зарегистрирован - это дополнительная подстраховка от того, что собственность будет изъята. Даже новый Жилищный кодекс РФ, который сделал регистрацию заметно менее значимой, не изменил ситуацию в корне - регистрация остается серьезным аргументом. Даже если данная квартира у вас вторая, вы всегда можете прописаться туда или поселить кого-нибудь из родственников. С апартаментами это невозможно в принципе.

"К сожалению, нынешние российские реалии не позволяют сказать, что собственник недвижимости защищен на 100%. Отобрать имущество можно по десяткам оснований - земля требуется для городских нужд и т.п. Предусмотрена ли для владельцев апартаментов компенсация? Если да, то кто и как рассчитает ее? Опыт показывает, что размеры выплат в подобных случаях всегда оказываются меньше реальной рыночной стоимости.

Владеть имуществом, которое не подпадает под нормы защиты, относящиеся к жилью, в нашей стране просто опасно", - заключает Н. Ветлугина.

Дата публикации: 11:06 30 ноября 2005

Источник: bpn.ru