Риэлтор, нажми на тормоза!

Провозглашенная риэлторами стабилизация московского рынка жилья временно отменяется. Вторичный рынок снова лихорадит, цены растут не по дням, а по часам, разваливаются альтернативные сделки, квартиры снимаются с продажи, а спрос заметно превышает предложение. Конечно, до ценовой гонки 2003–начала 2004 года еще далеко, но симптомы тревожные, хотя никаких достаточно веских причин для этого нет. Еще полгода назад, когда на рынке царили покой и порядок, а рост цен был сопоставим с размером инфляции, некоторые аналитики прогнозировали к концу года заметную активизацию.

Объясняли они это и грядущей реализацией отложенного спроса, и последствиями вступления в силу закона № 214 (снижением количества предлагаемого жилья в новостройках), и, как следствие, повышением интереса к «вторичке».

«Чтобы оценить нынешнюю ситуацию, нужно мысленно вернуться в год 2004-й: банковский кризис, а также информация о грядущей доступности жилья, которая муссировалась во всех СМИ, привели к формированию отложенного спроса, — считает начальник управления вторичного жилья ООО «Русский дом недвижимости» Ольга Селютина. — Жилищные проблемы никуда не исчезли, но люди решили выждать. Те, кому требовалось купить жилье, не спешили, а вот многие владельцы инвестиционных квартир, напротив, поторопились их «скинуть». В тот период стали популярны разговоры о том, что есть неликвидное жилье, от которого нужно срочно избавляться. Пока народ ждал, что рынок «упадет», цены, разумеется, не росли — сформировался даже некий запас предложения».

Действительность превзошла самые смелые ожидания риэлторов: помимо предсказанной реализации отложенного спроса и трудностей с новым законом о долевом строительстве на рынке новостроек внезапно случился «кризис неплатежей».

Непрекращающиеся громкие акции обманутых соинвесторов, которые так и не получили обещанное жилье, напугали потенциальных покупателей и заставили их обратить внимание на все тот же вторичный рынок.

Все это, безусловно, должно было привести к некоторому увеличению спроса и подхлестнуть темп роста цен на «вторичку», однако ситуация, которую мы наблюдаем сегодня, все же выходит за рамки разумных объяснений. Количество покупателей вдруг стало в разы превышать число продавцов, стремительно раскупаются не только более-менее приличные квартиры, но и те, которые еще недавно считались неликвидными, а цены подчас вырастают на $5 тыс., а то и $10–15 тыс. прямо в процессе переговоров.

Все выше, и выше, и выше…

«Реальную цену на интересующую вас квартиру сейчас установить практически невозможно: в 90% случаев заявленная в рекламе цена не соответствует той, которую вам называют при первом же звонке по объявлению, — говорит специалист компании «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Погуляева. — Причем разница может составлять и $5 тыс., и даже $10 тыс. И это только начало — нередко цену меняют в ходе переговоров о продаже и в процессе оформления документов».

Из-за этого разваливается множество альтернативных сделок: стоит одному из продавцов изменить первоначальную ставку — вся цепочка неизбежно рассыпается.

Причем если в недавние спокойные времена при совершении альтернативной сделки аванс с покупателя за понравившуюся квартиру брали как минимум на месяц, то теперь этот срок сократился до недели. Подыскивать варианты зачастую приходится в спешке, тут особо выбирать не приходится — покупают не то, что хотелось бы, а то, что есть. Но даже при таких жестких сроках никто не застрахован от неожиданного повышения цены: заставить продавца соблюдать предварительные договоренности практически невозможно.

По словам Е. Погуляевой, цену на продающуюся квартиру нередко повышают сами риэлторы: «Мне приходилось сталкиваться с тем, что коллеги, обслуживающие владельца жилья, берутся продать квартиру, скажем, за $85 тыс., а выставляют ее на продажу уже за $92 тыс. Но в расписке, которую они получают с покупателей, фигурируют $85 тыс. Значит, вся разница достается агентству, хотя эта сумма значительно больше, чем официально оговоренные с клиентом комиссионные. Таким образом, некоторые риэлторы пользуются ажиотажем и даже искусственно его создают, чтобы увеличить свою прибыль. Не остаются в стороне и хозяева квартир: учитывая спрос, они сами подключаются к игре на повышение цен».

Стремительнее всего дорожает, естественно, самое востребованное жилье — юридически свободные однокомнатные квартиры. Но цены на остальную недвижимость тоже не стоят на месте. Владельцы двух-, трех- и четырехкомнатных квартир зачастую вынуждены поднимать их стоимость — иначе им просто не хватит средств, чтобы «вписаться» в альтернативную сделку.

Кроме того, «нередко хозяину продаваемой квартиры сложно согласиться с тем, что цена его недвижимости конечна, а за подбираемую он должен переплачивать $4–6 тыс.», — отмечает руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект» Ирина Черняева. И конечно, у каждого продавца велик соблазн просто получить побольше, если покупатель готов согласиться почти на любые условия.

Покупай, а то опоздаешь!

«Если раньше мы при оценке квартиры рассчитывали ее реальную стоимость, исходя из множества различных факторов — района, удаленности от метро, состояния самой квартиры и подъезда и т. д., то сейчас стремительно дорожает абсолютно все, — рассказывает Е. Погуляева. — На мой взгляд, не последнюю роль в этом играют эмоции покупателей: опять в ходу мнение «надо срочно вкладывать деньги, хватать все, что есть, иначе будет поздно». Люди стремятся успеть «вскочить в последний вагон».

Многие из тех, у кого не хватает денег на квартиру, приобретают ее с помощью ипотечного кредита. Люди так боятся лишиться своих, пусть небольших, сбережений, что готовы пользоваться ипотекой даже на сегодняшних не слишком выгодных условиях.

Это в свою очередь также провоцирует рост цен — кредитов выдается все больше, полученные таким образом дополнительные средства поступают на рынок жилья, приводя к подорожанию.

Еще одна тенденция, которую отмечают сегодня риэлторы, — массовое снятие квартир с продажи. По некоторым оценкам, сейчас собственники вдруг решили «придержать» около 40% выставленного на продажу жилья — именно на столько за последнее время сократилось предложение свободных квартир. Единственное объяснение, которое можно дать этому факту: хозяева дефицитного товара, увидев, что цены пошли вверх, отложили продажу до тех пор, пока его стоимость не станет максимальной. «Иногда владелец, в ситуации, когда его квартиру за один день смотрят пять–семь человек, которые готовы купить ее не торгуясь, боится продешевить, а если деньги ему нужны не срочно, просто откладывает продажу до лучших времен», — отмечает И. Черняева.

Что касается конкретных данных о динамике роста цен — большинство риэлторов приводят примерно сходные цифры. По данным директора аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадия Стерника, в октябре среднемесячная цена предложения квартир вторичного рынка выросла на 4,1% (на $95) и составила $2408 за 1 кв. м, при этом объем предложения в денежном выражении вырос на 7,9% по сравнению с прошлым месяцем. Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Алексей Шленов отмечает, что на некоторые квартиры в течение последнего месяца цена поднялась на 5–7%.

По словам О. Селютиной, «в начале этого года на рынке наметилось оживление, и началась реализация существующего спроса.

Цены поднимались в среднем на 1% ежемесячно. Такая ситуация продолжалась примерно до конца августа. Но осенью обстановка стала меняться. По некоторым данным, за октябрь увеличение стоимости на вторичное жилье в целом, например, по Московской области составило свыше 5%».

«Резкое повышение цен на вторичном рынке началось еще в середине лета, — считает Е. Погуляева. — Начался дефицит свободных однокомнатных квартир. Именно они замыкают цепочки при альтернативных сделках, они востребованы больше всего. Возможно, это и спровоцировало дальнейший рост. В конкретных цифрах это выглядит следующим образом: если самую дешевую однокомнатную квартиру (первые этажи «хрущевок» в самых плохих районах) в конце мая можно было купить в среднем за $54 тыс., то сейчас такой же объект стоит уже $65–68 тыс. А более-менее приличную «однушку» не купишь меньше чем за $75 тыс.».

Как будет развиваться ситуация дальше, большинство специалистов предсказывать не берутся. Но некоторые прогнозируют дальнейшее развитие событий. Так, по мнению И. Черняевой, тенденция роста цен скорее всего имеет долгосрочный характер — к февралю 2006 года типовая однокомнатная квартира в Москве будет стоить не менее $90–100 тыс.

Спокойствие, только спокойствие!

Причин роста цен приводится много и разных. «Во-первых, началась реализация отложенного спроса. Видимо, общество осознало, что ничего не изменится, а жилищные вопросы решать надо, — считает О. Селютина. — Во-вторых, для многих из тех, кто раньше не мог позволить себе покупку недвижимости по финансовым причинам, открылись новые возможности в виде ипотечного кредита. В-третьих, сократилось число новых стройплощадок (начинают сказываться последствия закона о долевом строительстве), в связи с чем уменьшилось предложение на рынке первичного жилья, и потенциальные покупатели квартир в новостройках «переметнулись» на вторичный рынок».

Нередко «идущие на взлет» цены аналитики риэлторских компаний объясняют влиянием макроэкономической ситуации: мол, нефть дорогая, денег в стране много, а инвестировать их особо не во что — вложения в недвижимость до сих пор остаются если не самым прибыльным, то самым надежным способом размещения свободных средств. Вот и скупают люди все подряд, от самого дешевого жилья до элитного — у кого на что денег хватит.

Отчасти это действительно так. Но столь резкие колебания цен на московское жилье, которые мы наблюдаем в последнее время, вряд ли напрямую зависят от количества нефтедолларов в стране или «отложенного спроса». Не последнюю роль здесь играет «человеческий фактор»: как уже было сказано, многие маклеры при любой возможности стремятся взвинтить цену — ведь от этого напрямую зависит их доход. В то же время сами покупатели и продавцы слишком трепетно реагируют на любые колебания рынка, а также на все появляющиеся слухи, сплетни и домыслы. Зачастую решения принимаются под влиянием минутной паники, внезапного порыва.

Рост цен остановился? Будем ждать, пока они совсем упадут, и купим все даром. Цены поползли вверх? Хватаем что попало и «за ценой не постоим» — а то вообще ничего не достанется.

Конечно, такие перепады настроения, неуравновешенность и нервозность у нашего человека вполне объяснимы: сколько раз за последние годы он внезапно оставался в дураках — и не сосчитать. Отсюда стремление успеть, вовремя среагировать и еще, как водится, — урвать и ухватить. Только получается это по-прежнему далеко не у всех. Зато опытным игрокам на таком рынке просто раздолье — достаточно пустить слух, внести небольшую сумятицу — и можно делать ставки. Так не лучше ли поберечь свои нервы, господа?

Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Стоит отметить, что с середины лета, в связи с введением в силу закона об участии в долевом строительстве на рынке начался рост цен на новостройки и, как следствие, на квартиры вторичного рынка. Подорожало в первую очередь жилье, пользующееся повышенным спросом, — одно- и двухкомнатные свободные квартиры в домах типовой и улучшенной планировки. Не менее ликвидны и квартиры, входящие в категорию старого фонда, — в домах 1950–1960-х годов постройки. Также активно покупается жилье гостиничного типа и комнаты в коммуналках.

На данный момент спрос настолько высок, что продавцы, пользуясь сложившейся ситуацией на рынке недвижимости, активно повышают стоимость квартир, а это вызывает ажиотаж. Нижняя планка цены за «однушку» в Москве уже превысила $70–75 тыс. Сегодня жилье дорожает в среднем на 2–2,5% в месяц, и в ближайшее время предпосылок к снижению цен не видно.

Юрий Куваев, руководитель департамента городской недвижимости группы компаний НДВ:

— Рост цен на вторичном рынке в период с сентября по ноябрь этого года в очередной раз бьет все рекорды. Утверждения аналитиков рынка недвижимости об увеличении цен на 2–3% в месяц мало отражают реальное положение дел. При реализации свободной квартиры, особенно если она находится в собственности более трех лет, ее цена с момента начала экспозиции вырастает на 5–15%. Немаловажную роль в раскручивании цен играет все увеличивающееся число покупателей, использующих ипотечный кредит. Возобновилась практика «аукционной» продажи квартир, затруднилось проведение альтернативных сделок. При этом количество предложений не только не уменьшилось, но и заметно выросло. По нашим исследованиям, количество вновь предлагаемых к продаже квартир в сентябре составляло 13 446, в октябре — 17 266, в ноябре — 18 581. Все происходящее сейчас на рынке недвижимости очень сильно напоминает ситуацию, сложившуюся к концу 2003 года.

Алексей Шленов, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Сегодня на вторичном рынке обращений от покупателей в десять раз больше, чем звонков от людей, которые хотят продать жилье. При этом нужно учитывать, что, как правило, просьба продать квартиру не исключает и покупку. Квартир на рынке не хватает, объем предложения серьезно уменьшается. Цены постоянно растут: на некоторые квартиры цена увеличилась в течение месяца на 5–7%, однако это отдельные случаи, все зависит от ликвидности конкретного объекта. Сейчас сложно проводить альтернативные сделки, поскольку цены растут слишком быстро, и после продажи квартиры человек с трудом успевает за ростом цен. В результате сделки проводятся менее оперативно. В связи с тем что прогнозы — дело неблагодарное, мы рекомендуем нашим клиентам принимать решение продавать или покупать квартиру, исходя не из рыночной ситуации, а из ситуации, которая сложилась у него в семье. Если необходимость совершить сделку с недвижимостью есть — тянуть не стоит.

Дата публикации: 09:48 12 декабря 2005

Источник: bpn.ru