Кредитная история со счастливым концом

Вступивший в силу Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" наделал много шума. Споры о его целесообразности не утихают до сих пор. Однако за истекший период времени стало очевидно, что всем участникам рынка просто необохидимо учиться "играть" по новым правилам. Как говорится, "закон суров, но это - закон".

Сегодня строительным компаниям все чаще приходится прибегать к помощи кредитных учреждений в поисках денежных ресурсов для реализации своих объектов. В свою очередь, банковские структуры разрабатывают новые схемы финансирования застройщиков. И те и другие понимают, что друг без друга им не обойтись, а потому ищут оптимальные способы сотрудничества.

Репутация превыше всего

Согласно основным положениям закона, банки обязаны нести с застройщиками солидарную ответственность. Разумеется, брать на себя такие риски банкиры не хотят. Для того чтобы оградить себя от нежелательных "сюрпризов", кредиторы особенно тщательно изучают историю компании-заемщика, выясняя, насколько добросовестно она выполняла обязательства на протяжении всего времени своего существования.

Наименее уязвимыми оказались крупные строительные корпорации, имеющие многолетнюю положительную репутацию на рынке. Им получить кредит с минимальной процентной ставкой гораздо легче, чем молодым компаниям. Так, руководитель отраслевой дирекции РОСБАНКа Тамара Поляницына отмечает, что "решение о сотрудничестве с тем или иным застройщиком может быть принято в том случае, если инициаторы проекта имеют положительный опыт по реализации объектов, аналогичных предлагаемому к финансированию. Больше шансов имеют те проекты, участниками которых являются известные на рынке проектировщик, технический заказчик или генподрядчик, располагающие достаточной практикой и хорошей репутацией".

При этом основным условием финансирования становится наличие у заемщика полного пакета исходно-разрешительной и проектно-сметной документации, что и прописано в 214-м ФЗ. Однако и в этом случае компании-долгожители строительной отрасли обладают рядом преимуществ. "Наши клиенты - серьезные игроки на строительном рынке, - рассказывает Павел Марков, управляющий директор второго управления по работе с крупными клиентами Внешторгбанка. - Именно поэтому в рамках нашей корпоративной клиентской стратегии иногда мы начинаем оценивать перспективы проекта еще до получения всех необходимых документов и можем принять предварительное решение об участии в строительстве того или иного объекта.

На это прежде всего могут рассчитывать наши постоянные партнеры, к которым относятся крупные строительные холдинги, имеющие положительную кредитную историю".

Индивидуальный подход

Говоря об условиях сотрудничества со строительными компаниями, представители банковских структур отмечают, что единого способа финансирования нет и быть не может. В каждом конкретном случае разрабатывается индивидуальная схема, по которой и выстраивается совместная работа банка и застройщика. Самым распространенным является проектное финансирование. Здесь все достаточно просто: банк оценивает рентабельность того или иного проекта, рассчитывает свои возможные риски, и, исходя из этого, устанавливает сумму кредита, срок его погашения, а также процентную ставку.

Однако на этом банки не останавливаются, предоставляя своим клиентам и другие схемы. Так, например, РОСБАНК осуществляет кредитование предприятий строительной отрасли в режиме овердрафта по рублевому счету. "Эта услуга адресована юридическим лицам, находящимся на расчетно-кассовом обслуживании в банке, - рассказывает Тамара Поляницына. - Платежи проводятся РОСБАНКом в пределах лимита овердрафта, устанавливаемого в процентном соотношении от среднемесячных оборотов по рублевому счету клиента. Еще одним банковским продуктом для строительных компаний является организация структурированного финансирования импорта оборудования и услуг (например, участие в проекте в качестве генерального подрядчика иностранной строительной компании) под гарантию национальных экспортных агентств, в том числе использованием лизинговых схем".

Интересные с финансовой точки зрения схемы предлагает и Внешторгбанк. "Мы достаточно активно, - рассказывает Павел Марков, - работаем с инвестиционными правами на возводимый объект, которые наш банк может принимать в залог, наряду с правами аренды земельного участка". Кроме того, специальное подразделение Внешторбанка курирует облигационные займы разных строительных компаний. "Как правило, идею поучаствовать в том или ином займе выдвигает наше казначейство, после чего мы совместно изучаем уже принятый баланс рисков, сопоставляем их с теми рисками, которые будут понесены в рамках участия в облигационном займе, и принимаем соответствующее решение".

Департамент инвестиционно-банковых услуг РОСБАНКа также занимается организацией выпусков облигационных займов, структурированием рыночного займа с учетом требований эмитента, а также полным или частичным андеррайтингом выпуска облигаций. "Кроме того, мы предоставляем услуги инвестиционного консультанта, - рассказывает Тамара Поляницына, - создаем ликвидный вторичный рынок облигаций и оказываем консультационные услуги по вопросам разработки и осуществления комплексных программ финансирования, структурирования и оценки сделок".

Некоторые банки (в частности, АКБ "Фора-Банк") предлагают схемы, по которым к сотрудничеству подключаются и потенциальные покупатели квартир. К примеру, застройщики предлагают гражданам, изъявившим желание приобрести квартиру в строящемся доме, заключить предварительный договор купли-продажи. "Для того чтобы и девелопер получил некую гарантию, и покупатель сумел оградить себя от всевозможных рисков, связанных с приобретением жилья в еще не достроенном доме, мы предлагаем следующую схему трехстороннего сотрудничества, - разъясняет председатель правления банка Александр Синельников. - Покупатель размещает в банке вклад на сумму покупки, подтверждая тем самым свое намерение приобрести квартиру. Таким образом, у банка появляется дополнительная гарантия того, что застройщик сможет реализовать квартиру, т.е. риск застройщика уменьшается, и, следовательно, он может рассчитывать на более выгодные условия кредитования". При этом процесс становится трехсторонним, но все его участники несут риски только в рамках своей компетенции. Если потенциальный покупатель изменил решение и отказался от приобретения квартиры, он может в любой момент снять свой вклад (согласно ГК). При этом застройщик также может, согласно предварительной договоренности, отказаться осуществлять сделку с этим покупателем.

Риск - дело благородное?

Однако выдать кредит - и в этом представители банковского сообщества единодушны - еще полдела. Кредиторы ведут неустанный контроль за целевым использованием выданных ими денежных средств. При этом одни банки создают целые департаменты, отслеживающие график строительства, экономику стройки. Они же предоставляют банку отчет перед выделением каждого транша. Другие - пользуются услугами специализированных компаний, которые осуществляют мониторинг предоставляемых кредитов. "Такая практика существует, - подтверждает Павел Марков, - и мы иногда к ней прибегаем. Например, тогда, когда начинаем работать с новым для нас клиентом, или финансируем очень сложный проект".

Представители банковских структур отмечают, что благодаря скрупулезному изучению проекта на первоначальном этапе сотрудничества, они практически на 100% ограждают себя от неприятностей, связанных со срывом сроков сдачи объекта, введением его в эксплуатацию или другими нарушениями со стороны заемщика. "Бывают, конечно, единичные случаи, когда компания не соблюдает какие-то обязательства по обороту, предусмотренные кредитным соглашением и соответствующим решением нашего коллегиального органа, - делится Павел Марков. - Но мы всегда стараемся выявить причины, по которым произошли нарушения, и стараемся найти компромисс, если, конечно, эти просчеты не повлекли за собой увеличение кредитных рисков для банка".

Задержка строительства может послужить толчком к переоценке рисков и привести к изменению условий кредитного договора. "Чаще всего изначально предусматривается повышение процентной ставки на период невыполнения обязательств, - рассказывает Александр Синельников. - Кроме того, банк может в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств".

Конечно, сегодня кредитные учреждения вынуждены ужесточать требования к компаниям-заемщикам. Ведь принятый закон создает условия, увеличивающие риски банка, и их (риски) приходится страховать самим кредитным организациям. При этом совершенно очевидно, что отказываться от сотрудничества со строительными компаниями банки не намерены - рынок недвижимости активно развивается и является на данный момент одним из самых перспективных сегментов экономики.

Именно поэтому и кредитные организации, и компании-застройщики готовы сделать шаг навстречу друг другу и договориться об оптимальных условиях финансирования.

Павел Марков, управляющий директор второго управления по работе с крупными клиентами "Внешторбанка"

На наш взгляд, принятие Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" привело к большему непониманию между застройщиками и банковскими структурами. Это произошло, прежде всего, из-за многовариантности прочтения закона, пробелы которого позволяют по-разному трактовать его основные положения. Новый закон, конечно, добавил нам рутинной работы, но в то же время с его помощью нам удалось сформулировать для себя четкие правила, в рамках которых мы действуем.

Вообще, нельзя сказать, что принятый закон как-то кардинально повлиял на темпы роста кредитного портфеля, который постоянно растет и на сегодняшний момент приближается к миллиарду долларов. Работа по финансированию строительства у нас не прекращалась. Среди постоянных клиентов Внешторбанка самые крупные девелоперские холдинги, хорошо зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости. Если раньше мы работали со строителями точечно, то на протяжении двух последних лет наш банк активно развивает это направление и небезуспешно. Если клиент обладает позитивной кредитной историей, выполняет все свои обязательства, проводит расчеты через Внешторгбанк, использует другие продукты банка, то почему бы нам и не отвечать ему взаимностью, не создавать некие преференции для него. Конечно, за истекший период были и такие случаи, когда вопрос о кредитовании решался отрицательно. Причина отказа в финансировании того или иного объекта может быть только одна - он неинтересен с экономической точки зрения. Если клиент говорит, что хочет построить бизнес-центр, а потом всю жизнь сдавать его в аренду, но просит при этом кредит, скажем, под 7% годовых, мало кто согласится открыть ему финансирование. Ведь в этом случае срок окупаемости проекта, естественно, становится очень и очень немаленьким - от 10 лет, как показывает практика. Что касается жилой недвижимости, то здесь причиной отказа в финансировании может послужить, например, кардинальное несогласие с заявленной ценой будущих квартир. Например, клиент утверждает, что стоимость квадратного метра на данном объекте будет составлять $3 тыс., а наши аналитики (не стоит забывать, что банки всегда исходят из консервативной оценки любого проекта) утверждают, что она не превысит и $2 тыс.

Тамара Поляницына, руководитель отраслевой дирекции РОСБАНКА

Принятие Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" не привело к изменению существовавших ранее в РОСБАНКе принципов кредитования компаний-застройщиков, а именно: РОСБАНК выступает только в качестве классического кредитора, т.е. не берет на себя предпринимательские риски. Возможность участия банка в каждом конкретном проекте определяется после его всестороннего анализа (как экономической, так и технической сторон). Кроме того, мы осуществляем комплексный контроль над ходом реализации финансируемого проекта: контролируем как ход реализации строительства и целевое использование кредитных средств, так и использование поступающей выручки от проекта - денежные средства не должны отвлекаться от финансируемого объекта.

В соответствии с отраслевым принципом курирования корпоративных клиентов РОСБАНК имеет возможность осуществлять индивидуальный подход к каждому клиенту, разрабатывать и реализовывать различные схемы взаимодействия.

Отраслевая дирекция банка, возглавляемая мной, курирует корпоративных клиентов, относящихся по характеру своей деятельности к строительному сектору экономики: это строительные компании, производители стройматериалов, компании, осуществляющие риэлторскую и девелоперскую деятельность, а также предприятия, работающие в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

РОСБАНК осуществляет комплексное расчетно-кассовое обслуживание компаний в рублях и иностранной валюте, включающее открытие и закрытие расчетных текущих, транзитных, специальных транзитных и иных счетов в течение одного дня при условии представления требуемого законодательством РФ пакета документов, включая резервирование номера счета в течение одного часа. Мы осуществляем банковские переводы по оптимальным маршрутам с использованием широкой сети филиалов по всей территории РФ. Кроме того, РОСБАНК осуществляет прием и выдачу денежной наличности на или со счета клиентов, пересчет и зачисление на счета инкассированной денежной наличности не позднее утра следующего дня, валютно-обменные операции, прием на инкассо наличной иностранной валюты.

Александр Синельников, председатель правления АКБ "Фора-Банк"

Лично я считаю, что Закон "О долевом строительстве-" был необходим давно. Думаю, с его помощью можно положить конец дикому рынку и недобросовестной конкуренции. Застройщики, которые привлекают деньги населения для финансирования своей предпринимательской деятельности, фактически являются финансовыми организациями. При этом население является слабой стороной в сделке, так как не относится к профессиональным участникам хозяйственного гражданского оборота. Эти отношения выпали из государственного регулирования, что привело к ситуации, когда одна и та же "виртуальная квартира" могла быть продана нескольким покупателям или не построена вовсе. Именно поэтому принятый закон действительно необходим, несмотря на то что он не лишен, разумеется, слабых моментов и спорных нормативных деталей. Главную проблему, однако, он нацелен решить, а именно: создание правил игры, по которым деятельность застройщиков, которые выполняют функции финансовых организаций, должна так же жестко регулироваться, как и работа банковских структур. Свои строительные риски нести нужно самостоятельно. Необходимо привлекать деньги с рынка, только это должен быть рынок профессиональных участников. Способов привлечения средств масса! Можно обратиться в банк для получения кредита на пополнение оборотных средств, разместить на рынке корпоративный облигационный займ. Или, например, привлечь деньги, акционируя свою компанию. Но ведь у нас никто не хочет акционировать, то есть делиться доходами, все хотят делиться только рисками! Здесь все по-честному: физическое лицо хочет участвовать в предпринимательской деятельности (а инвестирование - покупка акций - как раз и является предпринимательской деятельностью), а значит, должен просчитать все связанные с этим риски. Создание ПИФов также является одним из способов привлечения финансовых средств. Застройщики часто пугают нас тем, что принятый закон приведет к резкому скачку цен на недвижимость. Действительно, купить квартиру на уровне котлована было дешевле. Однако не факт, что котлован так и не останется котлованом. Таким образом, вы приобретаете не жилплощадь, а лишь обещания. А они всегда стоят дешевле, но не обязательно могут быть исполнены. Вы отдаете деньги, когда квартира еще не построена, т.е. вынимаете средства из собственного потребления и размещаете под обещания застройщика без процентного дохода. . Может быть, лучше дождаться, когда квартира будет построена, а тем временем пойти по цивилизованному пути - вложить деньги в ПИФы или банковские депозиты, которые дают приличные проценты, соизмеримые во многих случаях с ростом цен на жилье. Надо считать корректно: купил квартиру на этапе строительства, т.е. деньги отдал, но жилплощади не получил. Фактор времени почему-то никто не учитывает.

Дата публикации: 10:07 13 декабря 2005

Источник: bpn.ru