Дорого, потому что доступно

2005 год еще не завершен, окончательные итоги подводить рано. Аналитики еще вдоволь поспорят о процентах и тенденциях. Но одно совершенно ясно уже сегодня - на рынок новостроек (равно как и недвижимости в целом) вернулся спрос. Надежды тех, кто почему-то ждал снижения цен, рухнули.

После бурного роста 2002-2003 годов, когда темпы удорожания достигали 45% годовых, в 2004 г. наступила некоторая стабилизация. С апреля по декабрь рынок топтался в нерешительности, голоса тех, кто предрекал начало снижения, становились громче: Но 2005 г. все расставил по местам. Рост в первом квартале еще находился в рамках 1% в месяц.

Примечательно, что в отчетах Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" в ту пору говорится, что "возможность снижения цен становится все более маловероятной" - т.е. в принципе эту тему еще обсуждали. Сейчас рост приближается к 1,2% в неделю, и о снижении уже не говорит никто.

Разумеется, главной причиной роста цен остается благоприятная конъюнктура на мировых нефтяных рынках. В страну вливается небывалое в истории количество нефтедолларов, и некоторая существенная часть их добирается до московского рынка real estate. Но были и другие причины.

Во-первых, развитие ипотеки, которая хотя еще и не стала массовой, но заметно укрепила свои позиции. Возможность взять ипотечный кредит означает, что на рынок приходят покупатели, которые при обычной модели (накопили и только потом стали покупать) появились бы здесь лишь через несколько лет. И давят на цены они уже сегодня.

Во-вторых, дурную шутку сыграли разговоры о "доступном жилье", начавшиеся после переизбрания В.Путина на второй срок. "Доступное" истолковали как "дешевое" и стали ждать, когда же упадут цены. Когда же по прошествии примерно года покупатели поняли, что имеется в виду совсем другое (например, возможность заплатить за квартиру с помощью той же ипотеки), они опять-таки прибежали на рынок, еще более разогревая спрос.

Отдельно следует сказать о Законе №214 "Об участии в долевом строительстве", вступившем в силу 1 апреля. О его негативном влиянии на рынок застройщики предупреждали минимум за полгода, но до народа как-то не доходило. Однако в мае ситуация начала меняться - сразу после праздников, как рассказал нам Владимир Фомин, пресс-секретарь Коммандитного товарищества "СУ-155" и Компания", объем продаж заметно возрос. Потенциальные покупатели осознали предрекаемую аналитиками рынка недвижимости опасность того, что снижение объемов предложений неизбежно ведет к росту цен. Поэтому не было на рынке традиционного сезонного спада летом, и цены на новостройки продолжали расти нарастающими темпами. Осень охарактеризовалась высоким спросом на ликвидные объекты, востребованными оказались даже адреса, длительное время считавшиеся непопулярными. А на лучшие рост цен за 10 месяцев года составил 30 процентов.

С этим мнением полностью согласен Олег Львов, начальник отдела рекламы и пиара Коммандитного товарищества "ДСК-1" и Компания". Он отмечает, что в сегменте экономкласса вообще трудно оценить динамику спроса и предложения. Объем строительства большой, все время появляются новые объекты. Одни из них чуть лучше, другие чуть хуже - и отделить изменения спроса и цены, вызванные этими факторами, от тех изменений, которые происходят на рынке в целом, сложно. Во всяком случае, выразить это цифрами с точностью до процента. Но, несмотря на это, совершенно очевиден рост спроса в последние месяцы.

О.Львов видит и еще одно последствие 214-го закона. С рынка уходят слабые застройщики, количество предложений уменьшается. Появились покупатели, которых уместно назвать "освобожденными", - они раньше хотели купить жилье "на котловане" у малоизвестных компаний, а теперь пытаются "выбить" у них свои деньги. Те, кому это удается, приходят к продавцам, надежность и известность которых не вызывает сомнений. "Спрос безусловно вырос. У нас сейчас снова, как в 2003 году, полные коридоры покупателей. И хотя наша компания предпочитает продавать быстро, потому что мы заинтересованы в быстром обращении капитала, мы обязательно будем повышать цены", - "обнадеживает" представитель ДСК-1.

По оценке Даромира Обуханича, генерального директора "Первой Ипотечной компании", в целом цены на новостройки Москвы в 2005 году растут на уровне 15-20% годовых. Чуть быстрее этого среднего уровня дорожает панельное жилье, обладающее более оптимальным соотношением цена-качество. В долгосрочной перспективе этот рост, слегка опережающий инфляцию, сохранится, поскольку современные темпы строительства не способны удовлетворить потребности рынка.

Дата публикации: 12:03 14 декабря 2005

Источник: bpn.ru