Итоги 2005 года на рынке ипотечного кредитования

Процессы, происходящие на рынке ипотечного кредитования, изучены пока недостаточно, но за эти два года на рынке ипотеки произошло немало важных сдвигов, поэтому сравнительный анализ итогов 2005 и 2004 года будет весьма интересным и актуальным.

Стагнация помогла

На этапе создания департамента ипотечного кредитования в АН «Бекар» процент ипотечных сделок в общем количестве сделок составлял всего один процент, к концу 2004 года этот показатель вырос до 8%. Весь 2005 год количество сделок стабильно росло и в настоящее время количество сделок составляет 12-15% от общего количества сделок агентства.

Стагнация на рынке, которая наблюдалась в 2004-2005 году, сослужила ипотеке неплохую службу. Из-за дефицита на рынке, продавцы стали охотнее работать с ипотекой, стало меньше недоверия клиентов и самих продавцов к ипотеке. Однако сейчас, с учетом оживления рынка, можно говорить о том, что работа с продавцом для ипотечных брокеров усложнится. С другой стороны рост цен, который наблюдается сейчас и по прогнозам продолжится в 2006 году, должен увеличить количество ипотечных покупателей, которые откладывали покупку, ожидая снижения.

Звонки стали целевыми

В 2005 году количество звонков в департамент ипотечного кредитования АН «Бекар» снизилось почти в два раза: если в 2004 году было около 20 звонков в день, то сейчас только 10. Зато при этом увеличилось количество целевых звонков. Раньше большая часть обращений отсеивалась уже на предварительном этапе, сейчас специалисты отдела отсеивают не более 30% позвонивших.

Уровень информированности населения об ипотеке за 2005 год значительно увеличился. Ипотека сегодня рассматривается как вполне доступный способ улучшения жилищных условий. Изменился и уровень консультаций в агентстве: если раньше приходилось объяснять все с азов, то сегодня потенциальный покупатель ипотечного продукта уже вполне грамотен и консультации стали более конкретные.

В прошлом году консультации в «Бекаре» были платные, но весной эта практика была отменена. Клиенты стали лучше информированными и консультации стали занимать меньше времени при большей отдаче.

Соотношение изменилось

В 2005 году увеличилась доля ипотечных обменов. Сегодня их соотношение 50/50 (одна половина – ипотечные обмены, другая – прямые покупки) Большинство квартир, покупаемых через ипотеку, по-прежнему относятся к категории не дорогих. Зато среди ипотечных сделок появилась небольшая доля дорогих объектов – от 100 до 150 тыс. Такие сделки в 2005году составили 3-5% сделок департамента ипотечного кредитования. В 2004 году в ипотечной практике «Бекара» таких объектов не было.

Портрет покупателя

В 2005 году увеличилось количество обращений от женщин, желающих взять ипотечный кредит. По итогам 2004 года количество мужчин заемщиков составляло 80%, а в 2005 году их количество сократилось до 70%. В остальном портрет покупателей не претерпел изменений: как правило, это люди с высоким уровнем дохода от $500 до 2000. Заемщики, как правило, люди женатые или состоящие в гражданском браке.

Банки конкурируют

Как уже было отмечено, появляются новые ипотечные банковские продукты, и, как и ожидалось, увеличивается конкуренция между банками. За 2005 год на рынок вышло порядка 10 банков, предлагающих ипотечные программы. Отчасти благодаря конкуренции процент по кредитам снизился примерно на 2% . Снизились и расходы по оформлению кредита, например, многие банки уже не берут денег за рассмотрение заявки, а ведь еще в 2004 году эта услуга была исключительно платная. Банки постепенно снижают и требования к заемщикам. Даже самые консервативные из них, например, Внешторгбанк, стали работать с серыми доходами на вторичном рынке.

Кроме того, произошло еще одно важное изменение на рынке, банки стали уделять больше внимания ипотечным программам для молодых семей. Если начиналось все только с нескольких банков-первопроходцев, которые работали только с «белыми» доходами, то в 2005 году появились программы, которые позволяют привлекать к числу созаемщиков не только родственников. Появились также банки, которые работают по молодежному кредитованию с серыми доходами. Улучшилась и ситуация на рынке загородной недвижимости. Стало больше банков, которые работают с загородной недвижимостью, например, «Кит-Финанс» и «Дельта-Кредит» стали развивать эти программы в 2005 году.

Законы еще не работают

К сожалению, надежды участников рынка на улучшения, благодаря принятию пакета законов, связанных с ипотекой, почти не оправдались. В составе Жилищного кодекса принят целый пакет законов, направленный на развитие ипотеки. Однако, в итоге, принятые законы не работают на практике, а, значит, ничем не помогли ипотеке. Наибольшие надежды банки возлагали на пункт ЖК, который касался возможности выселения должников из неоплаченных ими квартир без предоставления альтернативного жилья. По новому ЖК должников можно было бы отселить в маневренный фонд, однако такого фонда пока нет и нет соответствующих актов и правоприменительной практики. Однако можно отметить улучшение, связанное с принятием закона о сокращении срока владении недвижимости для выплаты налога. До 2005 года по российскому законодательству продавец квартиры стоимостью более 1 млн. рублей ($ 34 000), которая находится в собственности менее 5 лет, вынужден платить подоходный налог государству в размере 13%. Естественно, что такие продавцы старались продать квартиру с указанием не реальной, а ПИБовской стоимости. А это невозможно при продаже квартиры ипотечному покупателю, поскольку банк требует указания реальной суммы. Из-за этого через ипотеу было практически невозможно купить новую квартиру, разве что, заплатив налог за продавца. Но с 2005 года срок владения недвижимостью был сокращен с 5 лет до 3, поэтому квартиры подбирать стало легче.

Дата публикации: 11:52 22 декабря 2005

Источник: bpn.ru