Доступное? за МКАД!

С какой ценовой отметки начинается риск для покупателя?

Почему спрос на рынке недвижимости неуклонно продолжает расти, а предложение падать, и как эта ситуация будет развиваться дальше, наш корреспондент попросил рассказать Евгения Фетисова, заместителя генерального директора компании "Новая площадь".

- Что является основной причиной уменьшения предложения на рынке?

- В апреле вступил в силу 214-й Федеральный закон. То, что мы видим сейчас - это эффект от его принятия. В общем-то, идея была совершенно верная, но у нас, как всегда, перестарались - сделав особенный упор на защиту прав физических лиц, в итоге, получилось, что закон практически не работоспособен. Застройщикам урезали возможности по привлечению банковского финансирования и значительно усложнили привлечение средств физических лиц. У наших застройщиков нет денег от нефтяной и металлургической промышленности для того, чтобы строить, они вынуждены использовать заемные средства, если их нет, строить сложнее.

- Что же им мешает?

- Закон дает право дольщику даже без особых оснований требовать возврата средств не только с застройщика, но и с банка, который кредитует строительство. Естественно, банки в этом не заинтересованы. В законе есть пункт, что физическое лицо может забрать деньги в любой момент. То есть при появлении негативных слухов или действий недобросовестных конкурентов любой проект может быть легко сорван. Требования к застройщикам усложняют начальную стадию проекта, а права физических лиц делают коммерческие перспективы плохо предсказуемыми.

- Почему говорят о том, что этот закон уже сейчас влияет на рынок, если квартиры по договорам долевого участия реально еще не продаются?

- Дело в том, что из-за невозможности быстро вписаться в новые, резко изменившиеся правила игры количество площадок, осваиваемых средними и мелкими застройщиками, сократилось. Пока достраиваются те объекты, которые начали строить до принятия закона. У крупных застройщиков больше площадок, оформленных к работе, но как только они распродадутся, мы опять придем к вопросу "что делать" - идти в другие сегменты рынка недвижимости (офисная, торговая, загородная) и ждать, пока будут внесены поправки в закон, или пытаться существовать по новым правилам.

- А что ваша компания решила для себя?

- Мы решили работать в рамках ФЗ № 214. Понимая, что это сложно, мы работаем, рассчитывая на разумный подход со стороны исполнительной власти в формировании правоприменительной практики по этому закону, а также на то, что будут приняты поправки, делающие права и обязанности сторон по договорам долевого участия более сбалансированными. Что касается требований к застройщику по подготовке проектной декларации и раскрытию информации о своей деловой истории, то они не кажутся нам такими уж сложными. Надежной компании, имеющей хорошую репутацию на рынке, нечего скрывать от своих клиентов.

- Но ведь один закон, видимо, не мог так изменить ситуацию. Что еще влияет на падение предложения?

- Да, в Москве стало просто физически меньше площадок. Сейчас в разработку идут площадки уже не с пяти-, а с девятиэтажками, и, понятно, что экономика тут совсем другая. Ближе к центру этот процесс еще окупается, но в периферийных округах это невыгодно: коэффициент расселения слишком высок, чтобы обеспечить достаточную рентабельность. Стоимость обременения также очень большая, поэтому застройщики будут ждать, когда цены в Москве еще вырастут для того, чтобы девятиэтажки можно было сносить и строить на их месте другие дома.

- Идет ли процесс параллельно в разных ценовых категориях?

- Нет. Больше всего сокращается предложение эконом-класса, то самое "доступное жилье", ради которого все и затевалось. На месте того же девятиэтажного дома нельзя построить экономкласс, себестоимость вырастет так, что застройщику будет невыгодно его строить. Человек, покупающий жилье в таком доме, не отдаст 00 за панель, скорее, он уедет ближе к МКАД или даже за МКАД, где квадратный метр будут стоить в пределах 1200-1500 долларов. Поэтому платежеспособный спрос на дешевое жилье из Москвы постепенно уходит в область. Точнее, не уходит, а вытесняется, поскольку в Москве за такие деньги квартиру купить уже нереально.

- "За МКАД" - это не резервация для бедных, во всем мире большинство жителей стремятся жить в пригородах.

- Это совершенно верно. У нас сейчас тоже нет разницы, где человек живет - в Москве или в Подмосковье, инфраструктура и сфера услуг почти одинаковая. Единственная проблема, с которой сталкиваются жители Подмосковья, - транспортная. Но это вопрос вне нашей компетенции, его надо решать субъектам Федерации.

- То есть новостроек экономкласса в пределах МКАД скоро вообще не будет?

- Отчего же, есть социальное жилье для очередников и переселенцев из сносимых домов. Домами экономкласса могут застраиваться выводимые промзоны за пределами третьего кольца, так как те площадки, которые разрабатываются в пределах третьего транспортного кольца, сразу планируются под бизнес-класс. Хотя, честно говоря, мы вообще не видим экономкласс в пределах Москвы. Для такого строительства требуется масштабность, чтобы добиться низкой себестоимости. Сейчас же все строительство ведется на небольших и довольно сложных участках.

Экономкласс получает прописку за 5-10 км от МКАД. Там еще достаточно места. Привлекателен восток и запад пригородов, потому что Москва вытянута с юга на север. В результате, Бутово находится дальше от центра Москвы, чем та же Балашиха. Наш "замкадный" проект "Солнцеград" расположен всего в 17 км от Кремля. Чертаново - дальше, хотя и в пределах кольцевой дороги. При этом восток более перспективен с точки зрения развития экономкласса. Западное направление менее "экономное". На востоке должна улучшиться и транспортная ситуация - Горьковское шоссе будут расширять, планируется построить две развязки до Балашихи.

- Стоит ли покупателю обращать внимание на предложения на этапе котлована?

- В смысле экономии - да, но такая покупка более рискованна. Несколько советов: не стоит покупать квартиру в доме, где на площадке еще ничего не происходит. Стоит оценить надежность застройщика и посмотреть на цены. Предложения по 300-400 долларов за кв.метр на рынке - это сыр в мышеловке. Хорошим показателем того, стоит ли работать с этим застройщиком, является то, работают ли с ним крупные агентства недвижимости. Потому что последние события научили крупные компании внимательно смотреть, чьи квартиры они предлагают клиентам. Риэлторские компании занимаются проверкой наличия комплекта исходно-разрешительной документации, оценкой рисков. И сейчас они отказываются от сомнительных (в их понимании) объектов. Потому что им работать с конечным покупателем, который в случае каких-то сложностей с претензиями идет к ним. А своим брендом они очень дорожат, и скандалы им не нужны.

- Есть ли особенности с объектами, которые вышли на рынок в этом году?

- Я бы сделал уточнение: не вышли в этом году на рынок, а оформили разрешение на строительство после 1 апреля 2005 года. Для этих объектов по новому закону обязательно должна быть проектная декларация. Покупателю следует знать, что часть компаний по разным причинам не захотела работать в рамках нового закона, и они стали заключать не договоры долевого участия, а предварительные договоры, вводить вексельные схемы, продавать квартиры под видом паевых фондов и пр. Все эти схемы сами по себе неплохи, но, с точки зрения рисков для покупателя, они его практически не защищают. По этим схемам застройщик получает право в случае каких-то сложностей просто вернуть клиенту вложенные деньги, которые за время строительства обесценятся, да и рынок уйдет вперед.

- Начиная с какой цены квадратного метра покупку квартиры в Москве можно рассматривать как не слишком рискованное предприятие?

- Я думаю, что от 1300-1500 долларов за метр. Подмосковье - 1100-1300 долларов, ближе к стадии завершения. На начальной стадии в Подмосковье можно покупать от 800 долларов. Если цена меньше, то нужно задуматься - почему. Конечно, не каждый дешевый проект - это заведомый обман или пирамида, но экономика таких проектов ненадежна. Даже если это крупный застройщик, слишком низкая цена должна насторожить.

Покупать стоит, когда как минимум есть фундамент. Сложности могут быть не только в документах, но и в земле: например, под площадкой может проходить какая-то необозначенная инженерная трасса. В этом случае не только смещаются сроки, но и растет цена вопроса. Если фундамент построен, то, по крайне мере, таких неожиданностей не будет.

- Каковы ваши прогнозы на будущий год?

- Мы ожидаем дальнейшего роста цен. Вопрос в том, как быстро они будут расти. Основная причина ускорения темпов роста цен на сегодня - это сокращение предложения. Многое будет зависеть от того, удастся ли преодолеть эту тенденцию. Будут осваиваться более дорогие площадки. Все, что сейчас будет строиться, требует прокладки сетей, это сильно удорожает проект. Так что покупателям не стоит ждать падения цен, супервыгодных предложений. Конечно, цены когда-нибудь начнут стабилизироваться, вопрос - когда. Пока основные успехи государства связаны не со стимулированием предложения, а с развитием ипотеки, которая увеличивает платежеспособный спрос. Но надо понимать, что улучшение условий ипотечного кредитования цены не снизит, скорее, наоборот, - покупателей станет больше, а число квартир от этого не вырастет.

- Так как же с программой "Доступное жилье"? Ведь она по-прежнему считается национальным приоритетом...

- Чтобы цены стабилизировались, разговоров мало - нужно давать возможность строителям строить. Сейчас же их, наоборот, пытаются этой возможности лишить. Например, сейчас на волне скандалов появилась новая идея: до начала строительства банк должен дать гарантию на 100% всех работ - это нонсенс. У строителя тоже таких денег нет: для застройщиков является нормой финансирование за счет заемных ресурсов. Если он сядет на деньгах, то он будет не строить, а давать в долг, то есть сам превратится в банк.

Складывающаяся система координат дает возможность выжить только очень крупным строителям либо компаниям, афилированным с крупными финансовыми структурами. Это ведет к монополизации рынка, от которой проиграет, прежде всего, потребитель. Проще всего говорить, что строители мошенники, но корень проблемы не в этом (хотя и мошенники тоже есть и могут использовать нагнетаемую истерию для имитации форсмажорных обстоятельств). Я не исключаю, что скандалы будут раскручиваться, чтобы отвлечь внимание населения от истинных причин кризиса - ошибочной жилищной политики властей, которая сегодня, к сожалению, строится не на реалиях рынка, а на псевдорыночном популизме.

Дата публикации: 13:12 22 декабря 2005

Источник: bpn.ru