Сыграем в ипотеку на понижение? Ставка — LIBOR

В условиях ипотечных программ некоторых действующих в России банков все чаще стали появляться так называемые «плавающие» процентные ставки, обозначаемые как LIBOR + 8%, LIBOR + 10,5% и т. д. Что такое LIBOR и насколько она интересна потенциальным заемщикам?

LIBOR (London InterВank Offered Rate) представляет собой усредненную процентную ставку, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Другими словами, LIBOR — это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды друг другу на стандартный срок, например на год.

Как это работает у них

Ставка LIBOR, рассчитываемая Британской банковской ассоциацией (British Banker’s Association — ВВА), является наиболее распространенным «индексным» показателем краткосрочных процентных ставок во всем мире.LIBOR формируется на основе процентных ставок нескольких банков-ориентиров, в число которых, например, входят Banque Nationale de Paris (Франция), Bank of Tokyo (Япония), Deutsche Bank (Германия), Morgan Guaranty Trust Company of New York (США) и National Westminster Bank (Великобритания).

Банки-ориентиры выбираются на основании сложившейся репутации, уровня кредитного рейтинга и активности на валютном рынке. Деятельность банков, входящих в список для расчета ставок LIBOR, подлежит постоянному мониторингу в целях соответствия вышеуказанным критериям. Для этого BBA регулярно (как минимум один раз в год) пересматривает их список и постоянно публикует результаты своих проверок.

Банки, входящие в базу расчета рассматриваемой ставки, предоставляют свои котировки между 11.00 и 11.30 по лондонскому времени. Около 12.00 публикуется так называемый фиксинг LIBOR, который рассчитывается путем внесения в случае необходимости поправок и уточнений в предварительно полученные значения. Котировки банков упорядочиваются, верхние и нижние значения отбрасываются, а оставшиеся значения усредняются. Фиксинг LIBOR рассчитывается по семи важнейшим валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской йене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару.

Ставка LIBOR фиксируется на различные сроки от одной недели до 12 месяцев по каждой валюте.

Преимуществом ставки LIBOR является, во-первых, то, что она используется давно и признана в качестве серьезного международного показателя. Во-вторых, она предлагает фиксинг по наибольшему набору валют и сроков. В-третьих, механизм, по которому она рассчитывается, открыт и достаточно понятен. В-четвертых, банки, входящие в базу расчета, отличаются очень высоким кредитным рейтингом и являются в полном смысле этого слова рынкоформирующими.То, что ставка LIBOR рассчитывается именно в Лондоне, тоже не случайно: более 20% всех мировых межбанковских заемных операций осуществляется в британской столице; более 500 банков и огромное число других финансовых организаций имеют там свои представительства; там же сосредоточен и основной объем товарно-сырьевых операций Европейского региона.

ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ СТАВОК LIBOR в 2004-2005 годах

Месяц	LIBOR EUR, %	LIBOR USD, %
2005 год
Декабрь	2,39	4,29
Ноябрь	2,13	4,09
Октябрь	2,12	3,86
Сентябрьx	2,11	3,70
Август	2,11	3,52
Июль	2,11	3,34
Июнь	2,11	3,13
Май	2,10	3,09
Апрель	2,11	2,87
Март	2,10	2,72
Февраль	2,11	2,59
Январь	2,13	2,40
2004 год
Декабрь	2,17	2,29
Ноябрь	2,09	2,00
Октябрь	2,08	1,84
Сентябрь	2,08	1,67

По данным М2

Что предлагается у нас

В России сейчас предлагают «плавающие» процентные ставки по ипотечному кредиту как минимум шесть банков.Так, например, ДельтаКредит банк продвигает на рынок кредитный продукт «ДельтаВариант», в котором процентная ставка рассчитывается исходя из формулы LIBOR + 9–10,5%, а также «ДельтаСтандарт», в котором процентная ставка рассчитывается по формуле LIBOR + 10,5–13,5%.

Величина конечного для клиента процента объявляется один раз в год, исходя из значения LIBOR на конец сентября–начало октября, и действует весь последующий год.

Райффайзенбанк также предлагает ипотечную программу с «плавающими» ставками. Например, при кредите на срок до 15 лет клиент получает в течение первого года фиксированную ставку в 10–11% годовых, а далее — «плавающую» в размере LIBOR + 8–9%.

Газпромбанк предлагает ипотечную программу, в которой процентная ставка рассчитывается исходя из формулы LIBOR + 10%.

Банк жилищного финансирования предлагает две ипотечные программы с меняющейся процентной ставкой: «LIBOR+» (LIBOR + 9–10%) и «LIBOR + Инвест» (14–15% до момента оформления права собственности, затем LIBOR + 9–10%).

Соцгорбанк предлагает ипотечную программу «Гибкая», в которой процент рассчитывается исходя из формулы LIBOR + 9–10,5% в зависимости от формы подтверждения доходов, а «Экспобанк» — ипотечную программу «ЭКСПО-Вариант», в которой процентная ставка рассчитывается с учетом формулы LIBOR + 9–10%.

Насколько это выгодно заемщику?

Процентная ставка, как известно, является платой за пользование денежными средствами. При этом, разумеется, потенциального заемщика не может не интересовать, что в перспективе окажется для него более выгодным — фиксированные 11–15% годовых в валюте или, например, LIBOR + 10%? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя.С одной стороны, фиксированные ставки по ипотечным кредитам в России сами по себе довольно высоки. В настоящее время в программах банков можно найти варианты с 10–15% годовых в валюте. Но при этом не следует забывать, что это так называемые «декларируемые» ставки, эффективные же (т. е. реальные) за счет различных дополнительных платежей могут доходить до 18–19% годовых.

С другой стороны, заранее предугадать динамику ставки LIBOR, зависящей от целого ряда факторов, в том числе и от общеэкономической ситуации на мировом рынке, очень сложно. По годам она меняется довольно существенно: то «взлетает» до 9% (1989), то снижается до 3,3% (1992), то снова поднимается до 6,8% (2000), то вновь падает до 1,4% (2003). С конца 2000 года ниспадающая тенденция властвовала практически безраздельно, но с января 2004 года ставка начала повышаться и к декабрю 2005 года достигла 4,29% (см. таблицу).

При низких ставках LIBOR + 10%, например, выглядит заманчивее, чем фиксированные 15%. Но если ставка LIBOR превысит 5%, то ситуация изменится. Если говорить, например, о 15-летнем кредите, то столь долговременное пребывание ставок LIBOR на уровне менее 5% кажется маловероятным.

По оценкам ряда западных экспертов (если считать возможным сохранение наметившихся тенденций развития экономики США и наиболее развитых европейских стран), прогнозируемая динамика значений LIBOR USD и LIBOR EUR к концу 2006 года составит: LIBOR USD — 6–6,5%, LIBOR EUR — 3–3,5%.

Очевидно, что снижение ставки LIBOR, отмечавшееся в 2001–2003 годах, уже достигло предела, теперь она снова поднимается, следуя циклическим законам развития любых показателей экономической активности. Вопрос в том, сколько это будет продолжаться и до какого уровня? Если опять до 9%, то «плавающая» процентная ставка способна больно ударить по карману нынешнего заемщика.

Анализируя привлекательность «плавающей» процентной ставки, нельзя не отметить и такой важный момент. Руководство страны поставило задачу сделать так, чтобы к 2010 году россияне могли получать до 1 млн ипотечных кредитов в год. Для этого предполагается снизить процент по кредиту до 7–8% годовых. Некоторые наиболее радеющие за народ депутаты Госдумы даже предлагают за счет субсидирования ставки из дополнительных доходов федерального бюджета снизить ее до 6%. Выглядит заманчиво, но блажен, кто верует.

Ведущие игроки на рынке ипотеки занимают крупные суммы на международном рынке по ставке LIBOR + 1,5–3%. Сейчас ставка LIBOR достигла уровня 4,29%. Значит, наши банки берут деньги примерно под 5,8–7,3%. Понятно, что давать их клиентам примерно под те же проценты нет никакой выгоды.

Более того, если ставка LIBOR достигнет, скажем, уровня 6,5%, то ни о каком снижении ставок по кредитам в России не будет и речи (банки сами будут брать деньги под 8–9,5%). А уж если LIBOR достигнет уровня 9%, как это было в 1989 году…

Нельзя также отбрасывать и такой вопрос: каким, собственно, образом банк, действующий в России, определяет для себя значение этой пресловутой ставки LIBOR? С какой точностью округляется ее значение? Ведь рассчитать среднюю величину и округлить ее можно по-разному. Например, тот же показатель 4,29375% представить и как 4,3%. За 15 лет при таком «округлении» разница в платежах банку может достигнуть весьма приличных значений.

Вывод представляется хоть и не научным, но зато простым: играть с банками в «плавающие» процентные ставки — примерно то же самое, что пытаться выиграть у игровых автоматов. Конечно, можно придумать какую-то свою замысловатую систему или внимательно «мониторить» выбранный автомат и заниматься расчетом вероятностей. В конце концов всегда есть надежда на то, что тривиально повезет. Но везет очень и очень немногим, а владельцы игровых автоматов стабильно собирают выручку, не испытывая никакой жалости к своим добровольным «спонсорам». Вот так и банки ничем не рискуют, получая финансирование из-за рубежа на условиях привязки к ставке LIBOR и выдавая кредиты, «накидывая» сверху свой коммерческий интерес.

БОЛЕЕ ДЕТАЛЬНО СТАВКИ LIBOR по состоянию на 30 ноября 2005 года выглядели так:

	EUR			USD
Дата/срок	1 месяц	6 месяцев	12 месяцев	1 месяц	6 месяцев	12 месяцев
30.11.2005	2,38988	2,60000	2,76500	4,29375	4,60063	4,79000

По данным М2

***

Елена Панова, Директор центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Процентные ставки по ипотечным кредитам варьируются в зависимости от различных факторов. Один из наиболее существенных факторов — фиксированная ли ставка или «плавающая». Фиксированная ставка является неизменной, «плавающая» пересматривается банком ежегодно в зависимости от стоимости финансовых ресурсов на международном межбанковском рынке. В качестве базы для определения плавающей ставки по ипотечному кредиту большинство банков использует ставку LIBOR для кредитов на один год (LIBOR 1Y). Ставку LIBOR можно найти во многих деловых и финансовых периодических изданиях (например, в газете «Ведомости»).

На мой взгляд, на ипотечные кредиты с «плавающей» процентной ставкой стоит обратить внимание, если заемщик планирует взять кредит на короткий срок, т. е. использовать механизм досрочного погашения. Насколько такой кредит выгоден заемщику, рассчитывается в каждом конкретном случае.

Сергей Подгорнов, Начальник управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования:

— Кредиты с плавающей ставкой появились на рынке около четырех лет назад. В нашем банке они введены около двух лет назад в рамках партнерской программы и привязаны к ставке LIBOR. За полученный кредит заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета переменной годовой процентной ставки — она устанавливается в зависимости от изменения ставки LIBOR в долларах США на 12 месяцев. Процентная ставка по таким кредитам определяется как LIBOR плюс определенное количество пунктов.

Дата публикации: 10:44 26 декабря 2005

Источник: bpn.ru