Не использовать под строительство участок в центре — непростительная халатность

Проекты в области недвижимости являются сегодня одними из наиболее прибыльных по сравнению с проектами в других секторах экономики. Это неоспоримый факт, привлекающий в число девелоперов все больше непрофильных инвесторов: только в этом году в числе новых игроков на рынке строительства «засветились» компании «Вимм-Билль-Данн», «БазЭл» и другие, менее известные имена. Неужели стать девелопером в современном мире так просто и для этого достаточно лишь определенного количества свободных денежных средств?

Об этом — в эксклюзивном интервью с «непрофильным» инвестором, построившим в 2005 году один из лучших офисных центров в столице — «Бородино», генеральным директором компании «МОНА» Игорем Татаренко и генеральным директором управляющей компании «Альфа-Сити» Сергеем Сечкарем.

— В последнее время на строительный рынок приходит все больше непрофильных организаций. Чем обусловлен в данном случае ваш интерес к строительству?

Игорь Татаренко: — Для компании «МОНА», которая в этом проекте выполняет функции инвестора-застройщика, это действительно первый опыт строительства. Но для группы компаний «Бородино», дочерним предприятием которого является ЗАО «МОНА», в настоящий момент нет непрофильных видов деятельности. Безусловно, по сравнению с другими направлениями холдинга строительство — наиболее новое, но является одним из самых приоритетных. У группы компаний «Бородино» уже есть несколько успешно возведенных объектов. Другой вопрос, что эти объекты не были такими масштабными и сложными, как бизнес-центр в Сокольниках.

По моему мнению, строительство сегодня входит в число наиболее прибыльных видов деятельности. Потому что именно при строительстве можно получать объекты недвижимости в собственность и извлекать хорошую материальную выгоду от их реализации или эксплуатации. При грамотном подходе годовая отдача от аренды площадей может составить от 15 до 20%, при этом срок окупаемости не превысит пять–шесть лет. Согласитесь, другие виды деятельности с таким уровнем окупаемости сегодня подыскать очень тяжело.

Кроме того, строительный рынок сейчас находится на подъеме, также очень динамично развивается производство строительных материалов. Поэтому мы параллельно занялись еще и выпуском пеноблоков, силикатного кирпича и ряда других материалов.

— Игорь Михайлович, а лично вам как человеку, который никогда раньше к строительству отношения не имел, не страшно было начинать новое дело?

И.Т. — Как ни удивительно, в новом качестве я себя чувствую достаточно комфортно. Но думаю, что такой уверенности у меня не было бы, если бы за компанией «МОНА» не стояла такая мощная финансовая группа, как «Бородино». Генподрядчиком проекта выступает организация, которая также входит в состав холдинга — «Бородино-строй». Поэтому мне не пришлось заниматься поисками подрядной организации и, отыскав ее, мучиться сомнениями — правильный ли я сделал выбор.

Кроме того, перед тем как «ввязаться в драку», мы тщательно взвесили все «за» и «против», выпустили градостроительное обоснование — концепцию реабилитации этой территории. Ее разработали специалисты 32-й мастерской НИИ Генплана.

Совместно с ними мы провели маркетинговые исследования, работу с населением, властями города и района. Все сомнения пришлись на начальный этап, когда мы старались понять, что именно нужно строить. Но когда все было проанализировано, положено на бумагу и согласовано — никаких сомнений не осталось.

— Строительство сегодня считается одной из самых перспективных областей. Как вы думаете, как долго будет продолжаться строительный бум в столице?

И.Т. — Пока есть площадки под застройку — бум будет продолжаться. Но нехватка свободных участков уже остро чувствуется.

Площадей становится все меньше, поэтому и появляются программы вывода предприятий из центра столицы. С уменьшением свободных площадей строительный бум в Москве будет спадать и, я думаю, со временем переместится в другие регионы.

Сергей Сечкарь: — Хочу добавить, что сегодня довольно высок спрос на качественные объекты коммерческой недвижимости. Нехватка площадок под застройку в данный момент делает строительство привлекательным и интересным с финансовой точки зрения. Несмотря на рост цен на стройматериалы, окупаемость объектов не падает, а наоборот — увеличивается.

— Какой сегмент рынка недвижимости теперь наиболее интересен непрофильным инвесторам?

С.С. — При выборе сегмента нужно исходить из собственных задач. Если рассматривать продажу объекта инвестиций как конечную цель, то по большому счету все равно, что строить — жилье или офисные центры. Коммерческая и жилая недвижимость сегодня одинаково доходны. В этом случае нужно анализировать участок с точки зрения его местоположения, чтобы понять, какой объект здесь целесообразнее возвести.

Но если рассматривать дальнейший бизнес по управлению зданием и сдаче в аренду площадей, то, безусловно, наиболее интересна коммерческая недвижимость. Рынок доходных домов, конечно, существует, но в Москве он еще не развит.

— Поскольку это ваш первый масштабный объект, наверняка не обошлось без трудностей и неприятных сюрпризов на каких-то его этапах?

И.Т. — Особых сложностей не возникало. Мы избежали и неприятных сюрпризов, потому что, перед тем как начинать стройку, внимательно все изучили и взвесили. Конечно, мы поставили себе высокую планку и старались сделать все по высшему разряду.

Безусловно, определенные проблемы возникали, но они не создавали серьезных препятствий. В частности, по территории участка транзитом проходила теплотрасса, проброшенная по воздуху и укрепленная на опорах. Ее пришлось переносить.

— Начиная проект, вы решили использовать схему «строить–эксплуатировать», а не «строить–продавать»? Почему?

С.С. — Я считаю, что, имея участок земли площадью 2,7 га в центре Москвы, построить бизнес-центр и кому-то продать его было бы непростительной халатностью для такой крупной компании, как «Бородино». Однозначно нужно строить объект и в дальнейшем им управлять. Тем более сейчас есть все предпосылки к тому, чтобы уменьшить срок окупаемости проекта — интерес к комплексу очень большой. И мы стараемся скрупулезно подойти к выбору арендаторов. Чтобы комплекс действительно стал самым интересным в Москве.— По какому принципу отбираются арендаторы?

С.С. — Мы обращаем внимание на компании с именем или наиболее динамично развивающиеся. У нас есть часть торговых площадей, для которых мы тщательно отбираем операторов. Также с пристрастием мы подошли к выбору ресторана для своего центра. Проанализировали перспективы и привилегии, которые даст нам размещение банков и адвокатского бюро. Еще планируем разместить у себя несколько компаний, предоставляющих IT-услуги.

— Какова арендная ставка на помещения в бизнес-центре?

С.С. — На сегодняшний день это от $460 за 1 кв. м без учета эксплуатационных расходов и НДС. 90% рынка офисов класса А находится внутри Бульварного кольца — там ставки аренды, безусловно, выше. Но что касается технической оснащенности комплексов, то, думаю, наше здание одно из немногих, отвечающих всем требованиям к офисам класса А.

Два–три года назад при строительстве бизнес-центров некоторые недочеты девелоперам, скажем так, прощались. Главное, чтобы были соблюдены основные условия, даже если каких-то опций не хватало. Сейчас конкуренция более жесткая, да и арендаторы стали требовательнее, поэтому отсутствие какого-то из элементов, присущих классу А, оценивается негативно. Мы постарались соблюсти все условия.

— Правда ли, что вы планируете предоставлять небольшие площади под офисы — около 100 кв. м? Сейчас маленькие офисы, да еще класса А — большой дефицит.

С.С. — У нас есть возможность выделять небольшие блоки. Здание спроектировано таким образом, что мы можем располагать любыми площадями — как изолированными (от 100 кв. м), так и равными целому этажу. Если мы поймем, что есть спрос на такие помещения — мы обязательно станем предоставлять 100-метровые офисы. Скорее всего такая разбивка будет проводиться только в рамках одного этажа. На одном этаже маленькие, но состоятельные компании смогут чувствовать себя комфортно. Размеры арендной ставки на такие площади пока определить трудно. Но, учитывая, что небольшие качественные помещения — дефицитный товар, стоить они будут недешево.

— На презентации проекта было объявлено, что объем инвестиций составил около $80 млн. Вы использовали банковские кредиты или обошлись собственными средствами?И.Т. — Во-первых, $80 млн — ориентировочная цифра. Расчеты по второй очереди проекта еще ведутся. Могу сказать, что первый этап проекта потребовал около $40 млн. Мы использовали как собственные средства, так и банковские кредиты. Соотношение собственных и привлеченных средств составило примерно 60 и 40% соответственно. Считаю, что это наиболее целесообразный подход.

— Некоторые банки весьма недоверчиво относятся к непрофильным инвесторам-застройщикам, особенно в свете последних событий на рынке жилищного строительства. Как отреагировали банки-кредиторы на ваш проект?

И.Т. — Никаких проблем и сомнений в отношении нашего проекта у кредиторов не было. Группа компаний «Бородино» — организация с именем, за десять лет существования она завоевала доверие партнеров. Кроме того, у нас изначально был серьезный ресурс — земельный участок, который компания «МОНА» еще в начале века взяла в аренду на 49 лет.

Дата публикации: 10:56 26 декабря 2005

Источник: bpn.ru