Алексей Чичканов: «Выкуп земли с 1 января «не остановится»

Накануне Нового года принято подводить итоги и говорить об основных достижениях. Мы же расспросили первого заместителя председателя КУГИ Алексея Чичканова о том какие из ожидаемых событий не состоялись в 2005-м и какие планы у комитета на год грядущий.

- Алексей Борисович, один из самых острых вопросов, на который предприниматели так пока и не получили ответа: какой будет выкупная цена земли в Петербурге после 1 января?

- Действительно, федеральный закон, который должен был определить новые условия выкупа в связи с переходом на кадастровую оценку территорий, так до сих пор не принят. Соответствующий законопроект разработан Минэкономразвития. В нем прописано, что выкупную цену земли устанавливают субъекты РФ. Для Москвы и Петербурга она не может превышать 20% от кадастровой стоимости участков, для регионов — 5%.

Сейчас на уровне города обсуждается цифра 10%.

В федеральном законопроекте также вводится сбор за перепрофилирование земельного участка. Если компания хочет изменить целевое использование территории (естественно, в разрешенных пределах), она должна заплатить разницу в кадастровой стоимости земли до и после перепрофилирования. Это делается для того, чтобы предотвратить спекуляцию участками.

Петербург этот законопроект согласовал. Он представляется нам разумным компромиссом между стремлением Федерации дешево продавать землю, чтобы как можно быстрее создать этот рынок, и нежеланием Москвы и некоторых других регионов приватизировать территории в принципе. Схема с доплатой за перепрофилирование, придуманная Минэкономразвития, вполне справедлива.Однако, по нашим сведениям, законопроект еще не внесен в Госдуму. Так что крайне маловероятно, что он вступит в силу до 1 января.

В этом случае выкуп будет происходить по той же формуле, что и сейчас. В Петербурге нормативная цена участков равна девяти ставкам земельного налога. Другое дело, что иной становится база расчетов. Налог в 2006 году будет вычисляться уже исходя из кадастровой стоимости земли и составит 1,5% от этой величины (кроме участков под жилищным фондом и с/х земель). По предварительным расчетам, это приведет к росту выкупных цен в 1,2-1,5 раза.

- То есть после 1 января приватизация участков в Петербурге не замрет?

- Нет. Механизм расчета цены есть.

- А насколько он легитимен в отсутствие федерального закона?

- Мы считаем, что абсолютно легитимен. В Земельном кодексе нигде не сказано, что выкуп должен осуществляться по кадастровой стоимости с момента ее утверждения. Кодекс не препятствует приватизации по нормативной цене, несмотря на то, что кадастровая оценка территорий уже выполнена. Понятие нормативной цены исчезнет, только когда вступит в силу закон, подготовленный ведомством Грефа.

- КУГИ по-прежнему лишен полномочий по управлению федеральной собственностью. В какой стадии находится долгожданное соглашение с Рос-имуществом, которое вернет комитету эти функции?

- Его согласовали все профильные министерства — Минэкономразвития, Минфин и Минюст. Документ находится в аппарате правительства. Со дня на день ждем, когда соглашение вынесут на заседание правительства.

- Есть шанс, что оно вступит в силу с 1 января?

- Да. Мы на это надеемся. Кстати, в федеральном бюдже-те-2006 для правительства Петербурга предусмотрены субсидии на осуществление полномочий по управлению федеральным имуществом. Поэтому никаких технических проблем, из-за которых соглашение нельзя было бы утвердить, нет.

Сейчас федеральной собственностью, расположенной в Петербурге, временно ведает территориальный орган Росимущества по Ленобласти. Мы передали ему базы данных по договорам аренды, документы, необходимые для работы по разграничению земель, выкупу территорий и т.п.

- Но если соглашение вот-вот будет утверждено, реестры придется передавать обратно?

- Да. Кроме того, как только соглашение вступит в силу, мы наберем необходимое количество сотрудников. Ведь с августа мы были вынуждены увольнять специалистов, работавших с федеральным имуществом.

- Что еще не удалось решить в этом году?

- Не завершена работа по передаче в собственность Петербурга части федеральных памятников. Мы бы хотели, чтобы городу отошли все здания, которые не используются федеральными структурами. Это позволило бы расходовать на их реставрацию средства из петербургского бюджета. Пока эти объекты не являются собственностью города, Налоговый кодекс запрещает нам тратить на них деньги. Приходится создавать специальные фонды, контролировать которые достаточно сложно, и т.п.

В списке, составленном общими усилиями КУГИ и КГИОП, значатся 985 адресов. В ноябре создана рабочая группа с участием представителей Минкульта и Росиму-щества, которая сейчас рассматривает этот перечень. Пока, увы, мы не договорились с Федерацией о принципах передачи зданий в собственность города. Кроме того, предстоит огромная работа по проверке фактического использования и технического состояния объектов из нашего списка.

Я думаю, на это уйдет минимум полгода.

- Что еще у комитета в планах на 2006-й?

- Уже в I квартале мы рассчитываем начать аукционы по продаже земельных участков, предназначенных под ИЖС. Фонд имущества будет готовить документы, нарезать территории на лоты и торговать ими. Таких участков достаточно, в том числе и в привлекательных районах — Выборгском, Курортном, Пушкинском. При этом льготные категории населения будут, как и прежде, получать наделы целевым образом.

В I квартале также планируем утвердить новые базовые ставки арендной платы за земельные участки.

Хотим попробовать проводить настоящие торги на право аренды городских помещений. Пока на заседаниях городской комиссии происходят псевдоаукционы. Их недостаток в том, что недобросовестный претендент, не рискуя задатком, может загнать ставку до заоблачных высот, а потом отказаться от договора.

- В связи с повышением арендных ставок многие компании задумались о выкупе площадей, но хотели бы подстраховаться на торгах от посторонних претендентов, авансировав арендную плату. Пока КУГИ дает такую возможность только арендаторам творческих мастерских. Что делать остальным?

- Сейчас мы работаем над схемой авансирования. Видимо, по объектам, расположенным на основных магистралях, она применяться не будет. Городу невыгодно снижать рыночную привлекательность высоколиквидных помещений. Возможно, будет введено ограничение и по арендной ставке.

Разрешение на внесение арендной платы авансом будет давать городская комиссия по недвижимости. Период авансирования определит сам арендатор, но он должен быть не менее пяти лет. Ставка дисконтирования составит около 6% в год. Надеюсь, что уже в январе этот порядок будет утвержден.

По объектам, которые город будет сам выставлять на аукционы, мы повышаем планку арендной платы до 100 у.е./кв.м в год. Иначе из-за роста ставок круг помещений, предназначенных для торгов, существенно сузится.

- Какие законопроекты на подходе?

- В планах на I квартал — законопроект о создании, преобразовании и ликвидации ГУПов и госучреждений. Из-за отсутствия соответствующего местного закона этот процесс затормозился. Поэтому правительство заинтересовано в его скорейшем принятии.

Работаем над законопроектом о концессионных соглашениях и о других схемах частно-государственного партнерства. Он поможет привлекать финансирование в крупные проекты с очень длительной окупаемостью вроде строительства платных дорог, водопроводных коллекторов, тоннелей под Невой, Западного скоростного диаметра и др.

Дата публикации: 11:49 27 декабря 2005