Что спровоцировало ажиотажный спрос, и сколько он продлится?

Конец 2005 года рынок жилья встречает во всей "красе". Если выражаться языком советской эпохи, то строители могут уверенно рапортовать о рекордах. Потому что как минимум в том, что касается темпов роста цен на столичную недвижимость, все идет к восстановлению рекордных показателей. Может быть, даже к их превышению.

К декабрю темпы роста достигли отметки 4% в месяц. Если эта тенденция сохранится, то к следующему Новому году жилье будет стоить в полтора раза дороже, чем сейчас. Очевидно, что доходы подавляющего большинства россиян не смогут развить такую скорость, что неизбежно выльется в падение спроса.

О вечном...

"Кто виноват?" и "Что будет?" - эти два вопроса сейчас очень актуальны для рынка, который всего полгода назад топтался на месте, а эксперты (в основном независимые) обещали, что за замедлением последует обвал. Однако строители обещали, что вскоре рост продолжится. Как показали дальнейшие события, они оказались правы, однако споры о том, почему жилье продолжило дорожать, не утихают.

Спорщиков можно разделить на два лагеря. Первые утверждают, что причины нынешнего скачка носят рыночный характер. Во-первых, это вступление в силу Закона о долевом строительстве, из-за которого произошло сокращение выводимого на рынок нового жилья. Во-вторых - рост цен на цемент и горюче-смазочные материалы, которые повысили себестоимость строительства. Не исключено, что имел место и синергетический эффект, когда одновременно совпали сразу несколько факторов, имевших схожее (по вектору, а не силе) влияние на рынок. Например, журнал "Коммерсантъ-деньги" в номере от 12 декабря, написал, что "в этом году как риэлторам, так и их клиентам пришлось столкнуться с прямо-таки феноменальной ситуацией: традиционный ноябрьский всплеск спроса произошел на фоне недостатка, а в некоторых секторах почти отсутствия предложения". И такой сценарий выглядит вполне правдоподобным.

Однако с подобными доводами категорически не согласен второй лагерь. Так, эксперт, чье мнение приводят "Известия" в номере от 5 декабря, указывает, что доля цемента в строительстве составляет около 5%, "а ГСМ - и того меньше". Тему продолжает "Независимая газета", цитирующая специалиста, который утверждает, что "ни одна из причин, называемых для обоснования роста цен, не является столь значимой, чтобы способствовать резкому удорожанию квартир".

В чем причина?

Отвергать действие рыночных факторов полностью невозможно. Не зря журнал "Секрет Фирмы" в номере от 11 декабря сделал заключение, согласно которому в 2005 году "столичный рынок жилья претерпел серьезные структурные изменения - подобной встряски он не знал, по меньшей мере, последние десять лет". Но и ограничиваться только законами развития рынка трудно.

Ситуация видится следующим образом. К весне 2005 года рынок пришел в состояние крайне шаткого равновесия. Покупатели ждали, что цены вот-вот начнут падать, а строители убеждали, что стагнация вскоре закончится. В такой ситуации для выведения из равновесия достаточно легкого толчка. А их оказалось целых три (все тот же закон о долевом строительстве и рост цен на нефть и цемент).

По всем законам рынок должен был отреагировать на такие новости повышением цен. Но, судя по скорости этого роста, трудно отказаться от мысли, что у него был дополнительный стимул. "Независимая Газета" в номере от 5 декабря ссылает на эксперта, который утверждает, что "переход рынка в ажиотажное состояние осенью этого года во многом связан с психологическими факторами - постоянной игрой на повышение и сопутствующим пиаром почти всех участников рынка". Они вывели из равновесия рынок, и покупатели оказались в состоянии неопределенности. Еще вчера они ждали падения цен, а сегодня видели, что количество квадратных метров, которые они могут купить на свои деньги, сокращается. В такой ситуации очень немногие способны следовать главной заповеди финансовых рынков, которая гласит, что покупать нужно на минимуме, а продавать - на максимуме. Ситуацию максимально осложняет то, что при низкой прозрачности столичного рынка недвижимости очень трудно определить, где же его настоящее дно, а где потолок. А тот, кто столкнулся с дефицитом предложения, уже вряд ли думал о чем-то другом, кроме как "купить немедленно!!!". Возможно, этим объясняется рост спроса осенью 2005 года.

Что за взлетом?

Если эксперты не могут прийти к единому мнению относительно прошлого, то что уж говорить о будущем? Сценариев развития ситуации несколько.

По первому высокие темпы роста сохранятся в течение долгого времени. Так, "Финансовые Известия" в номере от 21 декабря ссылаются на главу столичного стройкомплекса Владимира Ресина, который предсказал дальнейший рост. Причем ориентиром на ближайшее время чиновник назвал цифру тысячи за квадратный метр. Не совсем понятно, что такое "ближайшее время", но такой прогноз очень схож с заявлениями тех, кто предрекает 50-процентный рост в течение года.

Вопрос в том, выдержит ли такие темпы рынок. Судя по комментариям многих строителей, они убеждены, что ответ положительный. Некоторые из них даже осторожно вплетают в разговор фантастическую сумму в тысяч за квадратный метр в жилье средней категории.

Журнал "Финанс" в номере за неделю с 12 по 18 декабря указывает, что большинство аналитиков придерживаются консервативной точки зрения: "В январе-феврале темпы роста цен не обгонят инфляцию, а ближе к марту "температура" рынка снова начнет повышаться". С осторожным прогнозом выступают и "Ведомости" (номер от 13 декабря), которые обещают, что "революций" в 2006 году не предвидится.

Вполне вероятно, что именно умеренные прогнозы в итоге окажутся верными. Не исключено, что строители пугают цифрами, чтобы не дать темпам роста упасть. А вот что они станут еще выше, очень сомнительно. "Если в течение всего следующего года цены будут активно расти, что отчасти искусственно подогревается застройщиками, то в 2007 году возможен обвал рынка", - пишет "Газета" в номере от 19 декабря.

Скованные одной целью

Большие деньги прочно связаны с сильными эмоциями и громкими скандалами. Подтверждением тому стала ситуация с соинвесторами, обманутыми недобросовестными строителями. Люди, по нескольку лет ждавшие переезда в новую квартиру (за которую уже давно заплатили), в итоге оказались без нового жилья и без денег. Ситуацию пытаются исправить власти, но дело это настолько непростое, что быстрого решения ждать не приходится.

Хотя начало декабря, казалось, сулило пострадавшим неплохие перспективы. "Газета" в номере от 2 декабря сообщила о том, Владимир Ресин пообещал, что большинство жертв мошенников "либо получат обратно заплаченные за квартиру деньги, либо должны будут дожидаться окончания строительства", а специальная комиссия "разработает комплекс поправок в законы, которые помогут исключить участие в строительстве недобросовестных инвестиционных компаний".

Первая показательная порка состоялась 5 декабря. 6 декабря о ней сообщили сразу несколько газет. Интересно, что большинство из них ограничилось констатацией факта, не высказывая свое мнение. "Коммерсантъ", например, просто сообщил, что "стало известно о возбуждении двух уголовных дел о мошенничестве в связи с крупными строительными проектами в Московской области" и ограничился перечислением основных фактов. Почти так же поступила "Независимая газета", указав, впрочем, что "проблемы могут появиться не только у бизнесменов, но и у подмосковных чиновников". И только "Газета" в номере от 6 декабря недвусмысленно намекнула, что речь идет о показательном процессе. "Конечно, в этой истории прослеживается коррупция, однако к серьезным изменениям на рынке это не приведет. Деваться некуда", - заявил эксперт, на которого ссылает автор.

Дальнейшие события это пока подтверждают. 15 декабря "Известия" написали о том, что обманутые дольщики решили перекрыть одну из федеральных трасс, потому что не поверили в обещания чиновников, с которыми просидели до этого за столом переговоров. "Российская газета" в номере от 21 декабря опубликовала материал с жестким названием "Лохи" среди своих". Издание сообщает, что обманутых людей отговорили от проведения акции протеста, а также о том, что городские власти сделали первые шаги для выхода из кризисной ситуации. Однако брошенными оказались те, кто стал жертвой мошенников, продававших квартиры два и более раз.

В оценке количества покупателей, пострадавших от двойных продаж, специалисты расходятся, но их явно меньше, чем жертв недостроя.

"Эксперт" в номере за неделю с 19 по 25 декабря прогнозирует, что нынешний кризис выльется в перекрой рынка недвижимости. Недобросовестность отдельных застройщиков выливается в головную боль для государства. Мало кому нравится решать чужие проблемы. Вот "Эксперт" и пишет, что "государство больше не устраивает то лоскутное одеяло, которое представлял собой рынок жилья. Оно заинтересовано в том, чтобы крупные доли рынка оказались в руках предсказуемых и по возможности лояльных игроков".

Какой станет Россия?

Высокой популярностью пользовалась в декабре у прессы гостиничная недвижимость. Этот сегмент вообще в 2005 году стал стабильным поставщиков важных новостей. Реконструкция старых гостиниц, введение в эксплуатации новых, решение по "Москве", очень удачная продажа "Украины" - все это заставляет взглянуть на этот рынок другими глазами. В том числе и инвесторов, о чем свидетельствует газета "Бизнес" в номере от 1 декабря. Так, издание приводит мнение специалиста, который утверждает, что "если раньше этот сегмент был аутсайдером на рынке коммерческой недвижимости, то сегодня доходность вложений в отели может достигать показателей, сравнимых с офисным направлением. На некоторых гостиничных объектах она достигает 35 процентов".

А в середине месяца внимание журналистов было приковано уже к символу целой эпохи - "России". Самое забавное, что пока одни издания писали, что гостиница "доживает последние дни", другие утверждали, что "она еще постоит". Последней точки зрения придерживались, в частности, "Коммерсантъ" и "Бизнес" в номерах за 16 декабря. Оба издания приводят одинаковую информацию - причиной отсрочки стал дефицит номерного фонда. Заместить выводимые с рынка номера "России" город пока не в состоянии.

А вот "Газета.Ru" 16 декабря обращает внимание на экономические трудности, которые ждут строителей. "Архитектурный проект новой "России" станет тяжелым испытанием для компании-девелопера", - такое мнение специалиста приводит автор.

Проблема в высокой стоимости работ и не самой удачной, как считают эксперты, концепции. После перестройки гостиница будет находиться в категории 4-5 звезд, а это может привести к снижению рентабельности проекта.

Спрос в "типовом" сегменте ниже, чем в массовом (3 звезды), а конкуренция очень острая. "Срок окупаемости нового гостиничного объекта в Москве, построенного с нуля достигает 10-12 лет", - напоминает газета, а эксперт утверждает, что в случае с "Россией".эта цифра может увеличиться вдвое. Когда речь шла о подобном сроке окупаемости "Украины", профессионалы говорили, что через 25 лет надо будет проводить реконструкцию объекта.

Дата публикации: 13:02 28 декабря 2005

Источник: bpn.ru