На столичном рынке недвижимости меняется расстановка сил

Расстановка сил на столичном рынке недвижимости меняется — компании с административным ресурсом сдают свои позиции, а на смену им приходят крупные финансово-промышленные группы. Иллюстрацией этому служат две сделки, произошедшие на столичном рынке недвижимости в этом году. Супруга московского градоначальника Елена Батурина продала цементные заводы и ДСК-3, а глава “Базэла” Олег Дерипаска стал владельцем холдинга, который строит примерно 15% столичной недвижимости.

Полной неожиданностью для столичного рынка недвижимости стала продажа Е.Батуриной практически половины активов компании “Интеко”. В апреле за $800 млн. она продала владельцу “Евроцемент груп” Филарету Гальчеву все цементные заводы (“Осколцемент”, “Пикалевский цемент”, “Подгоренский цементник”, “Белгородский цемент”, Краматорский цементный комбинат и миноритарные пакеты в “Жигулевских стройматериалах” и “Ульяновскцементе”). В “Интеко” объясняли свое решение “выгодным предложением” со стороны покупателя, которое, по мнению некоторых участников рынка, почти в два раза превысило реальную стоимость этих компаний. На самом деле с 2002 г., когда в эту отрасль почти одновременно зашли Гальчев и Батурина, цены на цемент практически не росли. “Конкуренция была страшнейшая, цена держалась на грани нулевой рентабельности, и каждый ждал, кто сдастся первым”, — рассказывал сотрудник “Евроцемент груп”. Сдалась Батурина. Но в итоге Гальчеву, на которого пошли войной строители и Федеральная антимонопольная служба, сейчас приходится гораздо труднее.

Всего через три месяца после сделки с “Евроцемент груп” Е. Батурина продала группе “ПИК” за $300 млн. специализирующийся на панельном домостроении ДСК-3. Вместе с производственными мощностями покупатель получил и инвестиционные проекты “Интеко” - около 1 млн кв. м жилья. “Мы считаем, что панельный рынок в Москве сужается”, — объяснил тогда вице-президент “Интеко” Олег Солощанский. Доля панельного домостроения действительно уменьшается, а свободных площадок под застройку в Москве практически не осталось. Подмосковье же, куда устремились московские строители, для супруги столичного мэра осталось закрытым. В компании подчеркивали, что продали ДСК-3, так как планируют сосредоточиться на монолитном домостроении и коммерческой недвижимости.

“Специфика ее бизнеса — высокодоходные инвестиции. Когда квартиры уходили как пирожки и были сверхприбыли и сверхобороты, панельное домостроение вполне вписывалось в стратегию "Интеко". Когда же конъюнктура изменилась, Батурина изменила свой портфель, чтобы потом заработать сумасшедшие деньги на ценных бумагах”, — рассуждает глава корпорации S. Holding Алексей Шепель. Свободный капитал Е.Батурина пристроила быстро, купив на $470 млн акции “Газпрома” и Сбербанка. За год акции Сбербанка выросли в цене в 2,7 раза, до $1310 за штуку, а “Газпрома” — в 2,5 раза, до 194 руб.

А в это время в Москве стали известны детали еще одной крупной сделки: Олег Дерипаска стал владельцем строительно-промышленной корпорации (СПК) “Развитие”. Сначала офис СПК, в который входят компании “Главмосстрой”, “Моспромстройматериалы” и “Мосмонтажспецстрой”, штурмом взяли 200 рейдеров. Руководство компании обвинило в захвате депутата Госдумы Сулеймана Керимова. Чиновники из мэрии не встали на сторону “Развития”, припомнив его владельцу Александру Воронину то, что он в свое время вывел эти компании из собственности города. По данным источника в мэрии, Керимову СПК обошлось менее чем в $50 млн, а продал он их Дерипаске за $200-250 млн.

“Дерипаска не просто вошел в строительный бизнес как стратегический инвестор. Он приобрел активы заводов, которые могут производить и панельные, и монолитные дома. Их можно без потерь закрывать или выводить и получать участки земли или для строительства, или для продажи. Здесь сработала психология и рейдера, и стратега”, — считает А.Шепель. Коммерческий директор компании “КВ Инжиниринг” Игорь Колодеев называет сделку “диверсифицированными вложениями крупного российского капитала в московскую недвижимость”. Правда, что делать с этими активами дальше, О.Дерипаска до сих пор не решил и пока обратился за консультациями к девелоперам из “Конти”. Впрочем, участники рынка утверждают, что алюминиевый магнат при случае не прочь переуступить строительные компании за определенную сумму.

ЗАО “Интеко”, 99% акций которого принадлежит Елене Батуриной, 1% – ее брату Виктору, специализируется на строительстве, производстве изделий из пластмассы, сельском хозяйстве. В 2004 г. оборот компании составил около $1 млрд. Компания “Базовый элемент” была основана в 2001 г. для управления активами Олега ?промавто”, “Евросибэнерго”, “Континенталь-Менеджмент”, “Ингосстрах”, АКБ “Союз”, “Союзметаллресурс”, “Авиалинии Кубани” и др. “Базэл” оценивается в $12 млрд.