Хорошему застройщику плохой закон не помеха

Уходящий год на строительном рынке столицы оказался богат на события: вступил в силу закон об участии в долевом строительстве, полностью изменивший существовавшие правила игры, прошли многочисленные акции обманутых соинвесторов. Мы попросили представителей крупных девелоперских компаний проанализировать, как это повлияло на нынешнюю ситуацию, и сделать прогнозы на 2006 год.

1 Какие события, проиcшедшие в 2005 году, вы считаете наиболее значимыми для рынка недвижимости?

2. Каковы реальные последствия вступления в силу закона об участии в долевом строительстве?

3. Как отразились на рынке массовые выступления обманутых дольщиков?

4. Какие факторы повлияют на развитие событий в новом году? Как изменится спрос, предложение и цены на новостройки?

5. Какой будет стратегия вашей компании в будущем году? Как вы предполагаете решать проблему дефицита свободных участков под застройку?

Алексей Белоусов, коммерческий директор компании «Капитал груп»:

1–5. Одно из наиболее значимых событий на рынке в этом году — вступление 1 апреля 2005 года в силу закона об участии в долевом строительстве. Предсказания аналитиков сбылись: принятие этого закона привело к дестабилизации рынка.

Повышение цен на новостройки, о котором говорили участники рынка, из прогнозов перешло в разряд реалий. Сегодня появилась другая проблема — дефицит, сужение количества предложений, которое при этом еще не проявило себя в полном объеме. Все последствия 214-го закона полностью можно оценить только через год–полтора, поскольку сейчас на рынке реализуются старые проекты.

Как следствие, основная тенденция, которая сохранится и в следующем году, — дальнейший разрыв между спросом и предложением. Из прочих заметных тенденций на рынке также следует отметить уменьшение количества девелоперских компаний, которые будут формировать строительный рынок.

Что касается стратегии нашей компании в 2006 году, то она принципиально не изменится по сравнению с 2005 годом. Мы планируем запустить несколько новых объектов.

Проблема дефицита свободных участков актуальна для всех игроков рынка. Мы, безусловно, ищем новые участки, и сейчас у нас есть новые хорошие предложения, которые мы рассматриваем.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»:

1–2. Самым важным событием уходящего года, безусловно, является вступивший в силу закон о долевом строительстве, который создал новые правила игры на рынке. Но его влияние вряд ли можно назвать позитивным. Солидарная ответственность банков за срыв сроков строительства снизила их интерес к кредитованию отрасли, и финансовые ресурсы для застройщиков стали дороже.

Закон установил несоразмерную ответственность застройщика по сравнению с правами соинвестора. В результате документ, который разрабатывался для защиты покупателей, увеличил риски застройщиков и в конечном счете дольщиков. Сейчас готовятся поправки в закон. Мы надеемся, что в весеннюю сессию Госдумы они будут приняты.

3. Массовые выступления соинвесторов не привели к уменьшению спроса на рынке новостроек. Более того, темпы роста цен в некоторых сегментах достигли 4% в месяц. Увеличение стоимости жилья обусловлено комплексом факторов, среди которых ключевую роль играют активизация спроса и повышение издержек застройщиков. Вектор настроений на рынке можно описать так: надо покупать жилье сейчас — завтра оно будет дороже. Развитие ипотеки и общий рост доходов населения способствуют этим ожиданиям.

4. Чтобы увеличить предложение и сдержать увеличение цен, федеральные власти в 2006 году выделят 12,5 млрд руб. на гарантии по кредитам, с помощью которых регионы смогут финансировать подготовку участков и развитие инфраструктуры для строительства жилья. По словам авторов национального проекта, госбанки предоставят кредиты под 13% годовых. Половину ставки (6,5%) станет субсидировать федеральный бюджет. Участки выступят для банков залогом. По замыслу разработчиков, таким образом будут созданы условия для увеличения объемов возводимого жилья. Однако начать работу по этой схеме готовы власти только нескольких регионов. Всем остальным требуется время для запуска программы.

Для прокладки инженерных коммуникаций и подготовки участков требуются огромные инвестиции. Это первоочередная проблема. Другим сдерживающим развитие отрасли фактором является отсутствие во многих регионах строительного комплекса, способного быстро, качественно и по адекватной цене решить жилищную проблему. Старая советская система разрушена, а новая для серьезного роста объемов строительства еще не создана.

Быстро увеличить предложение крайне сложно. Мы прогнозируем, что высокий спрос на жилье сохранится и в будущем году. Поэтому темпы роста цен вряд ли опустятся ниже 2–2,5% в месяц.

Дальнейшее развитие ситуации во многом зависит от того, когда, в каком виде будут внесены изменения в закон о долевом строительстве и каким образом станет реализовываться национальный проект в области жилья.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

1. Самыми важными событиями, которые оказали влияние на рынок в целом, можно назвать:

— приобретение «Евроцементом» статуса монополиста в своей области, вследствие чего произошло резкое повышение цены на цемент (порядка 70%);

— покупка Олегом Дерипаской акций «Главмосстроя»;

— принятие закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве.

2. Этот закон стал первым нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между застройщиком и инвестором и предоставляющим последнему определенные гарантии. Но закон послужил причиной невыхода на рынок большого количества объектов и исчезновения с рынка мелких компаний-застройщиков.

3. Пока нельзя говорить о видимом влиянии. Митинги обманутых инвесторов всколыхнули общественность. Безусловно, в какой-то мере они станут толчком и к внесению изменений и дополнений в закон № 214.

4. Прогнозируя ситуацию на начало 2006 года и учитывая ныне существующие тенденции, предполагаем, что рост цен составит примерно 1,5–2% ежемесячно.

Наибольший рост цен будет наблюдаться в сегментах жилья повышенной комфортности (дома элитного и бизнес-классов).

Этот факт связан с высоким спросом на подобное жилье.Стоимость 1 кв. м в домах разных классов составит:

• элитные дома — $4,2–30 тыс.;
• бизнес-класс — $2,3–4 тыс.;
• эконом-класс — $1,2–2,4 тыс.

Если говорить о количестве предложений, то в 2006 году, по нашему мнению, на рынок выйдет достаточно объектов, которые смогут удовлетворить возникающий спрос. Спрос, как и в нынешнем году, будет постоянен во всех сегментах рынка.

5. ОАО «Квартал» продолжает вести комплексную реконструкцию кварталов. В будущем году компания планирует приступить к возведению пяти новых объектов по адресам: Ленинский просп., 96-1, Ленинский просп., 126-1 (элитные дома), ул. Удальцова, 13-1 (бизнес-класс), ул. Удальцова, 1-1, ул. Удальцова, 4-1 (муниципальные дома, предназначенные под переселение).

Виктор Мосин, заместитель генерального директора концерна «Крост» по экономике и финансам:

1–2. Наиболее значимое событие, оказавшее влияние на строительный рынок, — федеральный закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ. Он создает единые правила игры на рынке недвижимости.

С точки зрения формализации и неизменности законодательства (что для нашей страны особенно актуально) он очень важен. Новый закон нам, как девелоперам, нравится, поскольку он упорядочивает рыночные продажи на всей территории России.

Сегодня можно найти различия даже в терминологии, принятой на территории Москвы и Московской области. В других же субъектах Федерации различий еще больше. А законы и профессиональные термины должны быть едины и неизменны. Общие правила игры — залог стабильности.

Одним из положительных последствий вступления в силу нового закона стало выявление недобросовестных инвесторов-застройщиков, против которых прежде всего и был направлен этот закон.

3. На концерн «Крост» никак не повлияли выступления обманутых соинвесторов строительства. Могу уверенно сказать, что наши покупатели — люди, много знающие о компании и спокойно доверяющие нам свои деньги.

4–5. Рост цен в будущем году останется стабильным.

В ближайшее время «Кросту» не грозит дефицит участков под застройку. Мы будем продолжать реконструкцию жилых кварталов. В случае необходимости можно воспользоваться легитимными способами получения участков — через открытые тендеры, которые, в частности, проводит московский Тендерный комитет.

Возрастающие требования покупателей нас также не пугают: мы к ним готовы. Наличие в жилых комплексах «Кроста» определенных опций позволяет быть уверенными, что они будут востребованными покупателями.

Даромир Обуханич, генеральный директор группы компаний ПИК:

1–5. В 2005 году возник нарастающий и устойчивый спрос на новостройки, и в этом существенное отличие от 2004 года, для которого были характерны неверные потребительские ожидания и опасения. В этом году, особенно в его начале, произошла стабилизация спроса.

В дальнейшем на рынок очень серьезно повлиял 214-й закон. К концу года строительные компании оказались не в состоянии полностью удовлетворить спрос, количество предложений значительно уменьшилось, не вышли на продажу ожидаемые площади.

Стоимость новостроек в 2005 году увеличилась на 15–20% в год. Если говорить о тенденциях — это рост цен, слегка опережающий инфляцию. По нашим прогнозам, такая тенденция сохранится еще долго. Современные темпы строительства не способны удовлетворить потребности рынка.

За этот год существенно возросло число сделок по ипотеке. Реализация жилья с помощью ипотечных схем идет очень активно и сохраняется в «Первой ипотечной компании» на уровне 20% общего числа сделок.

Сергей Полонский, президент корпорации Mirax Group:

1–2. Несомненно, 2005 год запомнится как год вступления в силу федерального закона № 214-ФЗ, а также его последствиями. Результаты всем хорошо известны: значительное сокращение предложения на рынке жилой недвижимости, рост цен, митинги обманутых дольщиков, которых этот закон защитить так и не смог, так как обратной силы не имеет.

Более того, закон № 214-ФЗ стимулировал выход обманутых дольщиков на улицы, поскольку он сломал привычную для российского рынка схему финансирования строительства домов. Она была такова: средства для начала новых проектов брались из средств, привлеченных от дольщиков уже реализуемых проектов. Последние в свою очередь достраивались за счет средств от новых проектов. Таким образом, наблюдался постоянный дефицит финансирования, однако в ситуации роста рынка и повышения цен такая схема работала. Но закон лишил застройщиков права привлекать средства соинвесторов до момента утверждения всей разрешительной документации, и схема лопнула. Компании-застройщики, работавшие по этой схеме, потеряли возможность исполнять взятые на себя обязательства.

Что касается еще одного существенного вопроса — получения земли под строительство — за прошедший год ситуация изменилась не сильно: эта процедура как была, так и осталась сложной. Единственное, что стоит отметить, — постановление правительства Москвы № 43-ПП «О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы». Оно привело московское законодательство в соответствие с федеральным, в частности с законом № 214.

3. Уверен, акции протеста обманутых дольщиков послужат толчком для изменения к лучшему той непростой ситуации, которая сложилась сегодня на рынке недвижимости.Правда, такой инструмент борьбы нельзя безоговорочно назвать цивилизованным способом решения проблемы, но людям практически не оставили выбора. Тем не менее Ассоциация строителей России, в которую Mirax Group входит наряду с крупнейшими игроками российского рынка недвижимости, использует все ресурсы, чтобы вернуть обсуждение этого острого вопроса с улиц в цивилизованное правовое поле.

В частности, мы провели два круглых стола по этой проблематике с привлечением представителей всех заинтересованных лиц и организаций — государственных и муниципальных структур, застройщиков, банков, самих дольщиков. Итогом первого круглого стола стало признание разработчиками закона его излишней суровости к застройщикам и необходимости внесения поправок в самые одиозные статьи этого документа. В частности, те, которые касаются солидарной ответственности банков и начисления НДС.

В результате работы второго круглого стола, который был посвящен «строительным пирамидам» и собрал в одном зале представителей обманутых дольщиков и застройщиков из так называемого черного списка, руководство АСР объявило о создании спецкомиссии, уполномоченной разобраться в ситуации и предложить ряд конкретных мер в течение двух месяцев.

Уже сегодня ряд наших коллег готовы рассмотреть конкретные предложения, связанные с завершением объектов, недостроенных в результате деятельности «строительных пирамид».

Таким образом, постепенно совместными усилиями мы исправляем ситуацию, которая сложилась в результате вступления в силу плохо продуманного закона. Дело за внесением поправок.4. Если до марта 2006 года не будут приняты поправки к закону № 214-ФЗ, предложение на рынке жилой недвижимости снизится минимум на 20% по сравнению с 2005 годом. Из-за высоких цен на нефть, нестабильности евро и доллара люди предпочтут вкладывать свободные средства во что-то более надежное, в частности, в недвижимость. Поэтому спрос увеличится на 5%, но при этом дельта между спросом и предложением достигнет 30%. Чтобы компенсировать разницу, стоимость 1 кв. м должна увеличиться минимум на 20%. В целом на рынке недвижимости, как и везде, работают стандартные рыночные механизмы регулирования: если спрос превышает предложение, поднимается цена и баланс восстанавливается.

5. Стратегия нашей корпорации на 2006 год основана на продвижении в регионы и выходе на новые рынки — например, на рынок строительства гостиниц класса «три звезды» в регионах (этот проект мы будем реализовывать совместно с корпорацией Hyatt International). Для продвижения Mirax Group в регионы в 2005 году в структуре нашей корпорации был создан департамент регионального развития.

Корпорация Mirax Group не испытывает дефицита в свободных участках под застройку. В 2006 году мы приступим к реализации проекта «Фили-Давыдково». Новый микрорайон будет расположен в парковой зоне Западного административного округа, площадь которой составляет 46 га. Область застройки поделена на два сектора: в первом появятся дома повышенной комфортности, куда переедет часть жителей старых панельных домов, в данный момент расположенных на этой территории; второй станет местом строительства жилого комплекса бизнес-класса. Помимо жилых домов корпорация Mirax Group создаст всю необходимую инфраструктуру: детский сад, школу, физкультурно-оздоровительный центр и т. д. Общая площадь застройки составит около 1 млн кв. м. Строительство планируется начать осенью 2006 года. В настоящее время ведутся предпроектные работы.

Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу группы компаний «Конти»:

1. Самым главным событием 2005 года, безусловно, является принятие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», призванного защитить граждан, покупающих квартиру на этапе строительства.

Крупным компаниям раньше не была интересна точечная застройка, но теперь в связи с практическим отсутствием площадок под строительство рассматриваются и детально изучаются все участки, предлагаемые на рынке. Так как инвесторы рассчитывают на максимальную прибыль от предлагаемых участков, они возводят в основном монолитное жилье, массовых застроек панелью практически не осталось.

Отмеченные темпы роста не столь высоки по сравнению с прошлым годом. Цены по итогам года вырастут на 20–25% в зависимости от сегмента рынка (в прошлом году эта цифра составила 25–35%).

Увеличилось количество сделок по ипотеке, которая постепенно набирает обороты. Ипотечные механизмы наконец заработали.

Что касается строительного рынка Подмосковья, мы бы отметили начавшийся передел вторичного земельного рынка, то есть продажу земель, которые уже когда-то были выведены различными компаниями из статуса земель администрации. Поэтому произошла стабилизация цен: эти земли продаются по примерно одинаковой максимальной стоимости.

Также год ознаменовался возросшим интересом со стороны западных инвесторов к строительному рынку Москвы и Подмосковья, что связано с его стабилизацией, улучшением правовой базы, усилением правовых гарантий.

В 2005 году наметилась новая тенденция на подмосковном рынке — возведение коттеджей за пределами 50-километровой зоны от МКАД (ранее строительство велось в пределах 30 км). На рынке появились загородные многоквартирные дома, которые уже пользуются большой популярностью у потребителей. А устойчивый и возрастающий спрос вызывает интерес к таким проектам и со стороны инвесторов.

2. Закон об участии в долевом строительстве отразился на сроках и темпах возведения жилья. Можно с уверенностью констатировать уменьшение объема предложений на рынке. Если ранее в месяц появлялось около трех–пяти новых объектов, то сегодня их число сократилось до одного, и зачастую это предложения не очень известных и крупных застройщиков. Ранее девелоперы могли выставлять объект на продажу до получения всей необходимой документации, теперь — только после получения всего пакета документов и спустя 14 дней после опубликования проектной декларации.

По новому законодательству все экспертизы должны выполняться последовательно. Раньше компании получали разрешение на отдельные виды работ, например, после проведенной экспертизы грунтов начинать возведение фундамента, а затем и строительство. Согласование архитектурного проекта велось параллельно. Теперь возведение начинается только после прохождения всего цикла согласований — это также замедлит темпы возведения объектов.

По подсчетам экспертов, под действием нового законодательства приостановилась реализация квартир в 50–60% строящихся объектов. В результате предложений на рынке будет меньше, в то время как спрос по-прежнему остается на высоком уровне.

Кроме того, привлечение кредитных средств, а не денег частных инвесторов, как это было ранее, увеличит себестоимость жилья.

Вместе с тем благодаря 214-му закону строительный рынок стал цивилизованнее, недобросовестные компании постепенно покидают его, так как они оказались не готовы к работе в новых условиях. Маленьким и средним фирмам стало сложнее выживать: площадок под застройку практически нет, а документации теперь оформлять надо больше и делать это сложнее.

Поэтому небольшим компаниям придется объединяться или более крупные компании поглотят их.

3. В результате выступлений обманутых соинвесторов наблюдается смещение спроса в сегменте жилья эконом-класса в сторону вторичного рынка. Что касается элитного жилья и домов бизнес-класса, то сложившаяся ситуация никак не отразилась на объемах продаж в этих сегментах рынка.

Вместе с тем проблема существования на строительном рынке недобросовестных компаний была всегда, ее обострение в этом году напрямую связано с введением закона о долевом строительстве. Теперь эту проблему не оставили без внимания и столичные власти, предложив со своей стороны варианты решения подобных ситуаций.

4. Годовой прирост стоимости 1 кв. м за 2005 год в Москве составил 20–25%, причем во второй половине года цены росли большими темпами. Наиболее значимый скачок цен произошел в сегменте элитной недвижимости. В Подмосковье стоимость земли под застройку увеличилась на 40%, цены на коттеджи поднялись в среднем на 30%.

Что касается спроса, то, например, на рынке элитной недвижимости и домов бизнес-класса спрос превышал предложение на 15–20%, аналогичная ситуация наблюдалась и в 2004 году. Этому способствовала удачная конъюнктура цен на нефть, а также неясность с курсом доллара, поэтому люди активно вкладывали и продолжают вкладывать деньги в недвижимость.

Мы полагаем, что рост цен продолжится до конца года, затем на рынке начнется стабилизация. В 2006 году рост сохранится на уровне 1,5–2% в месяц. Рынок продолжит медленно привыкать к закону о долевом строительстве, вместе с тем мы надеемся, что в 2006 году будут приняты некоторые поправки к существующему законодательству.

Также станут и дальше совершенствоваться механизмы ипотеки, которая вышла на новый виток своего развития. Все больше и больше людей приобретают жилье с помощью ипотечных кредитов, а вместе с этим растет и спрос.

5. Мы планируем осваивать новые сегменты рынка. Например, собираемся выводить на рынок новый продукт — загородный поселок таунхаусов. Что касается дефицита свободных участков под застройку, то пока эта проблема не является для нас актуальной: на сегодняшний день к нам поступает достаточно много новых предложений.

Дата публикации: 11:30 10 января 2006

Источник: bpn.ru