Год переходного периода: итоги важнейших событий рынка недвижимости Петербурга

Ушедший год запомнился активной нормотворческой деятельностью. На федеральном уровне начали работать несколько важных законопроектов. В свою очередь Администрация Петербурга продолжала совершенствовать систему привлечения в город крупных инвестиций. Начало действия жилищного пакета, проведение конкурса по созданию особых экономических зон (ОЭЗ), вступление в силу "аукционной" поправки в Земельный кодекс - вот лишь некоторые из важнейших достижений федеральной власти. На уровне петербургской администрации успехи тоже немалые. Только утверждения Генплана и старта реализации ряда крупных инвестиционных проектов вполне бы хватило, чтобы бизнесу и горожанам надолго запомнился 2005 год.

Федеральные трудности

Залпом из 27 орудий ударили федеральные законодатели по рынку недвижимости накануне 2005 года. Естественно, с благой целью: сделать жилье для граждан доступнее. Профессионалы рынка идеологию жилищного пакета одобрили, однако весь прошлый год обсуждали внесение поправок в его ключевые законы.

Больше всего неприятностей вызвал Федеральный закон № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...". Профессионалы рынка в один голос заявили, что закон сырой, и его полноценная реализация невозможна. Но воз и ныне там. Весь год строители обсуждали вероятные коррективы, однако пока в документ не внесли ни единой поправки.

Уникальность пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, неоспорима. По крайней мере, в новейшей истории России такого комплексного и объемного пакета документов не было. Однако на поверку оказалось, что жилищный пакет во многом не соответствует правилам игры, которые в условиях правового вакуума в большой степени формировались усилиями профессионалов рынка недвижимости. И в этом оказался его главный минус.

Другим гордиевым узлом стала реорганизация Городского бюро регистрации прав на недвижимость Петербурга. Отлаженная годами гибкая система регистрации пала жертвой административной реформы. С 1 января орган сменил название и подчинение. Сложная ситуация, связанная с процессом переподчинения и переходом на общефедеральные правила работы, начала немного выправляться лишь через несколько месяцев, когда в городе открылось второе отделение теперь уже Главного управления Федеральной регистрационной службы по Петербургу и Ленобласти.

Земельный вопрос

Одним из важных документов, утвержденных в прошлом году на уровне Петербурга, стал новый закон о ставках налога на землю. С этого года он будет исчисляться на основе кадастровой стоимости участка. После введения данной системы платежи увеличатся примерно на треть. В наступившем году чиновники намерены утвердить и новую методику расчета арендной платы за землю. Ее разработчикам поставлена четкая задача: арендная плата за участки под промышленными объектами должна быть на 15-20% выше земельного налога, чтобы стимулировать предпринимателей к выкупу земли.

На федеральном уровне законодатели преподнесли бизнесу подарок, продлив до 2008 года срок переоформления бессрочного пользования земельными участками под приватизированными предприятиями на долгосрочную аренду или собственность. Правительство посчитало, что предложенные Минэкономразвития 5% от кадастровой стоимости (в Москве и Петербурге - 20%) - неподъемная выкупная цена для бизнеса.

Инвестиционные метаморфозы

Привлечению инвестиций и созданию соответствующих условий для работы частных компаний уделялось большое внимание как на федеральном, так и на региональном уровне.

Летом 2005 года был подписан Федеральный закон "Об особых экономических зонах", а уже в конце ноября объявили об итогах соответствующего конкурса на создание технико-внедренческих и промышленно-производственных территорий. На конкурс были представлены 73 заявки от 47 субъектов РФ. Победителями признаны всего 6 проектов. Северная столица получила право развивать технико-внедренческое направление в льготном режиме сразу на двух площадках: в районе севернее лесопарка "Ново-Орловский" (130 га) и в промзоне Нойдорф (18 га). Губернатор Валентина Матвиенко уже высказала пожелание главе Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Владимиру Бланку разработать лучшую в России модель ОЭЗ данного типа. В ответ чиновник пообещал построить в Петербурге один из самых крупных во всей Европе технопарков.

Одной из главных задач петербургской власти была и продолжает оставаться работа по привлечению крупных российских и западных инвесторов. Если раньше большая часть капиталовложений направлялась на развитие объектов коммерческой недвижимости, то сейчас инвесторы предпочитают делать вложения в строительство промышленных предприятий. Город, в свою очередь, старается привлекать компании, работающие в сфере высоких технологий. Только в прошлом году началась реализация нескольких крупных инвестиционных проектов. Среди них - заводы "Тойота", "Алкан", "Элкотек" и пр.

Одной из главных побед городской администрации можно считать запуск проекта "Балтийская жемчужина". Шанхайские компании намерены вложить в него порядка 1,5 млрд долларов. Чтобы заинтересовать инвесторов, власти уделяют большое внимание инженерной подготовке территорий.

Недолгая жизнь так называемого "короткого" пакета благополучно завершилась. Стартовали долгожданные для инвесторов аукционы по полному пакету документации, которые, кстати, предполагалось запустить еще в 2004 году. Однако по ряду причин массовый характер торги так и не приобрели.

С 1 октября начали действовать поправки в Земельный кодекс РФ, согласно которым участки под строительство жилья должны предоставляться исключительно с аукционов. В целом подготовившийся к проведению торгов инвестиционно-строительный комплекс Петербурга пережил отмену "целевки" относительно безболезненно. За год Фонд имущества провел около 40 аукционов по земельным участкам. Правда, продать удалось лишь менее половины выставленных лотов. Тому есть целый комплекс причин, начиная от недостаточной подготовленности участков, высокой начальной цены и заканчивая сложностями, вызванными Законом "Об участии в долевом строительстве..."

Генеральный городской

Важнейшим событием в области градостроительной политики стало принятие нового Генерального плана Петербурга. Документ дает сценарии развития города в области жилищного, общественно-делового и промышленного строительства, транспортной инфраструктуры и т.д. В частности, декларируется, что прирост объемов жилищного фонда к 2015 году составит 32 млн. кв. м общей площади, еще 36 млн. кв. м добавится к 2025 году. Сейчас ведутся работы по созданию схем высотной застройки и планировки городских территорий. Эти подзаконные акты станут основой для создания правил землепользования и застройки, которые должны сменить действующие сегодня в Петербурге временные регламенты. Вместе с тем, в Генплан включен проект новых охранных зон. Предполагаются сокращение таких площадей в 4,5 раза, полный запрет на новое строительство в историческом центре и создание поквартальных режимов градостроительной деятельности в буферной зоне.

Полным ходом идет сооружение кольцевой автодороги. В конце года открылось рабочее движение по восточному полукольцу. Кроме того, федеральное правительство утвердило постановления о возведении западного полукольца и об окончании строительства всей кольцевой автодороги. Все работы планируется завершить к 2012 году.

Имущественная предпозиция

Одним из важнейших событий в сфере имущественного блока Петербурга можно считать утверждение новой методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в городской собственности. Для большинства помещений расценки вырастут в 1,5-1,8 раза. Вместе с тем, Смольный принимает и другие меры, направленные на извлечение дохода из городских объектов. Идет активная распродажа малоликвидных помещений, обремененных договорами аренды с Комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ). За год было продано почти 400 таких объектов. С 2006 года город будет выставлять на торги помещения, плата за которые не превышает 75 у.е. за кв. м в год. Осознавая, что большая часть таких объектов арендуется малым бизнесом, Смольный разрабатывает меры поддержки предпринимателей. Речь идет не только о рассрочке выплаты выкупной стоимости, но и о помощи в получении кредитов.

Достижением имущественного блока Смольного можно считать начало реализации городского Закона "О доверительном управлении". Документ был принят еще летом 2004 года, однако сроки его реализации все время затягивались: КУГИ разрабатывал типовые формы договора, методику определения победителя и вознаграждения управляющего, порядок проведения конкурса. Передача городского имущества на конкурсной основе состоялась в Северной столице впервые. Петербург не только смог передоверить некоторые проблемные здания, но и должен получить за них деньги, несопоставимые с нынешним доходом от аренды.

Коммунальный аутсайдер

Многострадальная сфера ЖКХ не была обойдена вниманием властей и в ушедшем году. Смольный активно продвигал частный бизнес в коммунальные отношения. Однако результаты прошедших конкурсов на право управления жилищным фондом оставляют желать лучшего. Многие лоты оказались невостребованными. Данная сфера бизнеса остается фактически нерентабельной, что и обуславливает слабый интерес инвесторов к управлению жилищным фондом. При этом в 2006 году город планирует полностью перейти к системе конкурентных отношений в ЖКХ, привлечению в данную сферу частных компаний.

В очередной раз правительство повысило тарифы на коммунальные услуги. В 2006 году они подорожают в среднем на 8 процентов. При этом чиновники уверены, что рост тарифов инфляцию не опередит.

Новые планы

Год 2005 завершен. На очереди - новые грандиозные задумки. Смольный продолжит привлечение в Петербург крупных инвесторов, развитие территорий под жилищное строительство и перевод системы ЖКХ на рыночные рельсы. Учитывая положительный характер привлекаемых инвестиций и разрабатываемых, хотя бы на уровне города, законодательных актов, видимость стабильности сохранена,что позволяет надеяться на лучшее будущее.

Мнения экспертов

Александр Вахмистров, вице-губернатор Санкт-Петербурга:

- Самым значимым событием ушедшего года, несомненно, стало принятие нового Генерального плана развития города. Появился полноценный документ, четко определяющий градостроительные перспективы, объемы и направления дальнейшего развития Петербурга. В прошлом году было принято несколько важных городских документов. Речь, в частности, идет о программе "Жилье - работникам бюджетной сферы" и утвержденном комплексе мер по возведению социальных объектов до 2016 года. Большой победой стало принятие федеральным правительством постановлений о возведении западного полукольца и завершении строительства всей кольцевой автодороги.

Максим Шубарев, президент Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада":

- Самым значимым событием для рынка недвижимости стало вступление в силу Закона о долевом участии граждан в строительстве. В его сегодняшнем виде этот документ совершенно неприемлем для реализации. В результате, инвестиционная активность на рынке недвижимости немного снизилась. Практически ни одна строительная компания не захотела работать по новым правилам. Все заняли выжидательную позицию. В течение года наша ассоциация вела работу по корректировке данного закона. Много сил было потрачено на то, чтобы объяснить чиновникам: документ не столько защищает дольщиков, сколько полностью противоречит этой задаче. Надеемся, что в ближайшее время предложенные нами поправки будут рассмотрены.

Лев Каплан, вице-президент, директор Союза строительных компаний "Союзпетрострой":

- На мой взгляд, главным событием 2005 года стало принятие Генерального плана развития Петербурга. Документ нуждается в некоторых доработках, но сам факт его утверждения не может не радовать.

В конце года был практически полностью согласован проект постановления городского правительства о комплексном освоении территорий под жилищное строительство. Если документ будет утвержден, инвесторы получат возможность приобретать на торгах право аренды целых территорий на 49 лет и осуществлять квартальную застройку.

Многие нормативные акты еще предстоит принять. Необходимо продолжать утверждение проектов планировки и межевания новых территорий, разрабатывать правила землепользования и застройки.

Алексей Филимонов, директор компании Astera Oncor:

- Беспрецедентно усиление имиджа Петербурга как внутри страны, так и за рубежом. Северную столицу признали городом "номер один" по инвестиционной привлекательности. Появились действительно крупные западные игроки. И очень скоро у них будет множество конкурентов. На уровне теории в наш город сегодня готовы вкладывать деньги все. Правда, инвесторов, которые заслуживают особого внимания, пока немного. В большей степени это связано с тем, что в настоящее время на продажу выставляются объекты, не нужные ни продавцу, ни потенциальному покупателю. Но скоро ситуация изменится. Мой прогноз - в ближайшие два года мы увидим большое количество игроков, которые будут вкладывать и по 100 млн.долларов, и по 200 миллионов.

Елена Афиногенова, генеральный управляющий УК "Бекар":

- Долгое время основным привлекательным для инвестиций регионом России считалась Москва. Однако в последние годы по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в столице снижается. В то же время растет инвестиционная привлекательность регионов, особенно Петербурга. В настоящее время по доходности рынок недвижимости Северной столицы опережает рынки Москвы и Запада. Например, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве - 8%, в Москве - 13-14%, а в Петербурге - 17-20процентов. Благодаря высокому уровню этого показателя продолжается рост инвестиций в коммерческую недвижимость, увеличиваются объемы вводимых в эксплуатацию объектов различного назначения.

Николай Вечер, заместитель председателя правления ОАО "ПСБ-Инвест Групп":

- ...Прошлый год был достаточно удачным как для покупателей, так и для продавцов земли. Наконец стал формироваться рынок - до этого процесс был вялотекущим, а теперь "пятна" под строительство активно покупают и продают. Сейчас город, которому принадлежит множество участков, стал коммерческим игроком, подчинился правилам этого рынка. Правительство стало давить на девелоперов, которые получили участки при прежней власти на инвестиционных условиях. Смольный предпринимает попытки изъятия земли, если на ней не ведется никаких строительных работ. Вот на этом благоприятном фоне рынок и начал развиваться, активизировались девелоперы.

Дата публикации: 12:00 20 января 2006

Источник: bpn.ru