Предпочтения покупателей на рынке вторичного жилья

Принцип "хорошо люблю, плохо не люблю", сформулированный Михаилом Булгаковым в романе "Мастер и Маргарита", вполне применим и к рынку недвижимости: каждый покупатель хочет квартиру получше. Однако само представление о "получше" постоянно меняется - сегодня это уже совсем не то, что было 10-15 лет назад.

Жить среди равных

В начале 90-х главным параметром хорошей квартиры считались ее размеры. Анекдот тех лет- "Хорошая квартира - это когда в самой маленькой комнате в самом дальнем углу незаметно пасется стадо бегемотов" - довольно точен, поскольку ни полслова не говорит о том, где эта квартира, в каком доме. Единственным возможным в ту пору вариантом были расселенные коммуналки в сталинских и дореволюционных домах - нужно лишь найти квартиру подходящего размера и купить всем проживающим в ней бабушкам что-то приемлемое.

Сейчас предпочтения покупателей совсем другие. "Люди поездили по миру, посмотрели, как живут другие, - говорит Михаил Макушин, руководитель филиала "На Маяковской" компании "Новый город". - Сформировалась новая шкала ценностей, появились требования, прежде неизвестные: безопасность, вид из окна, инфраструктура. Конечно, есть еще покупатели, готовые приобрести 100-метровую квартиру на втором этаже с окнами на Тверскую или на Садовое кольцо. Но это, скорее всего, приезжие из очень дальней периферии, и их на рынке дорогого жилья все меньше".

"Примерно с 2000 года люди стараются приобрести не только дом, но и социальное окружение, соседей, - отмечает Елена Соболева, руководитель отдела вторичного жилья агентства "Кутузовский проспект". - Расселенные коммуналки в сталинках, где на одном этаже с тобой остаются другие коммуналки, - это современным покупателям неинтересно. Они хотят жить среди равных себе".

Вопрос престижности

Может показаться парадоксальным, но построенные в начале 90-х элитные дома сегодня не очень популярны. У многих из них при проектировании и строительстве допущено очень много ошибок - высота потолков запросто может быть 2.70, отсутствуют многие обязательные на сегодня опции вроде подземного гаража, невыразителен внешний вид. При этом дом - вроде как элитный, владельцы просят за квартиру немалую цену - и покупатели с ними не соглашаются:

Высшим шиком 90-х был "евроремонт" - белые крашеные стены, пластиковые окна и ламинат на полу. Сейчас такая отделка встречается (чаще всего не в самых дорогих квартирах, предназначенных для сдачи в аренду), но выдать этот ремонт за суперкачественный не получится. Если покупатель ищет квартиру дизайнерскую, то описанные выше великолепия его никак не устроят. В общем, можно сказать, что современные покупатели стали лучше разбираться в различных нюансах и деталях.

Очень интересные процессы произошли в представлениях о том, какие районы можно считать престижными. Еще с советских времен обитатели, например, Строгино или Ясенево очень гордились местом собственного проживания и презрительно поджимали губы, слыша Отрадное или Орехово-Борисово. Но с появлением великого уравнителя - рынка - вдруг выяснилось, что эти места между собой особенно ничем и не отличаются. Сегодня можно говорить о достаточно узкой группе действительно элитных районов (Центр, Кутузовский проспект, Юго-Запад), широком спектре районов-середнячков, и тех, что ниже среднего (Бирюлево, Капотня, Ново-Косино). Причем, чтобы попасть в последнюю категорию, район должен обладать по-настоящему существенным недостатком: это или плохая экология (факел нефтеперегонного завода, к примеру) или проблемы с транспортом.

Риэлторы говорят, что вопрос престижности всегда во многом зависел не столько от объективных факторов, сколько от всевозможных мифов. И избавлению рынка от различных химер заметно способствовали иногородние покупатели. Они от наших придумок далеки, им подавай то, что подешевле. Южное Бутово - так Южное Бутово, квартира даже там все равно дает вожделенный штамп с московской регистрацией в паспорте.

А из нашего окна...

Одно время, если помните, в 80-е годы было престижно жить на "серединных" этажах - с пятого по десятый. За квартиры на них разыгрывались поистине шекспировские страсти при дележе кооперативных домов. А еще раньше (люди постарше это подтвердят) самым лучшим считался второй этаж, далекие от политкорректности москвичи даже называли его "еврейским".

Действительно, лифты в те годы были далеко не во всех домах, воры по форточкам особо не лазили, машин мало - чем плохо жить пониже?! Сейчас, заглянув в базу данных продаж любого агентства первичного рынка, вы убедитесь, что квартира на 15-м этаже чуть-чуть, но дороже в точности такой же, но на шестом. А вторые этажи стали самым неликвидом, даже хуже последних. У покупателей сейчас другие требования. Многие хотят квартиры перепланировать, а делать это - чем выше, тем легче (и со строительной точки зрения, и с позиции получения разрешения) - потому что меньше веса над вами. На верхних этажах больше света - эта проблема тем актуальнее, чем выше дома строятся. А поскольку главным загрязнителем окружающей среды сейчас стали автомобили, то чем ближе к небу, тем меньше шума и выхлопных газов.

Заметным фактором ценообразования становится статус квартиры - свободная она или альтернативная, т.е. хозяин продает ее для того, чтобы сразу купить что-то другое. "На последнюю категорию спрос уменьшается, - говорит Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Это связано с частыми случаями невыполнения продавцами таких квартир своих обязательств перед покупателями. В условиях растущего рынка и ограниченного предложения они не успевают за повышением цен и не могут в короткие сроки подобрать себе подходящий вариант для обмена". Добавим, что альтернативные квартиры покупатели не одобряли и раньше, но сейчас явление проявилось во всей мощи: цена на две абсолютно одинаковые квартиры запросто может отличаться на 15-20% - если одна из них свободна юридически и физически, а другая требует альтернативы.

И наконец, целая категория жилья, стремительно рухнувшая в последние годы - хрущевские пятиэтажки. Покупатели, конечно, не особенно жаловали их и в прежние годы, но только сейчас ценовое различие между пятиэтажками и остальными домами стало таким разительным - цена квадратного метра в хрущевке составляет не более 50-70% от цены площади в нормальном доме. Кампания сноса и реконструкции пятиэтажек набрала обороты, но многие жители недовольны тем, что им предоставляют взамен. К тому же новый Жилищный кодекс существенно расширил возможность для местных властей возмещать собственнику квартиры в сносимом доме не квадратными метрами, а денежной компенсацией. К примеру, если данная квартира у человека не единственная и он зарегистрирован по месту жительства где-то еще, то раньше ему полагалась бы недвижимость, а теперь - однозначно деньги. При этом расчет размера компенсации ведется не по рыночным ценам, а от оценки БТИ.

Дата публикации: 10:56 25 января 2006

Источник: bpn.ru