Москва и Подмосковье готовятся к стыковке. В области цен

Преимущества жизни в Подмосковье у большинства москвичей уже не вызывают сомнений. Об этом красноречиво говорит резкое повышение спроса на жилье не только в городах-спутниках столицы, но и в более отдаленных населенных пунктах Московской области.

Неудивительно, что не только жители Подмосковья, но и москвичи в 2005 году сделали свой выбор в пользу новостроек областных городов: жить здесь комфортнее — тишина, чистый воздух, сфера обслуживания по качеству приближается к столичной.

Вам сначала хорошую новость или плохую?

Инфраструктура современных подмосковных новостроек, куда непременно входят супермаркеты, спортивные центры, зоны отдыха и парковки, делает разницу между столицей и областью все менее заметной. Способствует популярности Подмосковья и улучшение транспортного обслуживания региона, развитие дорожной сети.Еще один плюс в пользу области — активизация деловой жизни: не только российские, но и зарубежные фирмы все чаще размещают свои представительства в Лобне, Одинцове, Химках, Королеве и других городах Московской области. Реализация совместных проектов способствует возникновению и росту новых предприятий, где уровень зарплаты такой, что нет необходимости ездить на работу в столицу.

Прошлый год, к сожалению, принес большие трудности многим добросовестным покупателям жилья. Неприятности, с которыми столкнулись соинвесторы строительства жилья, нарушили планы многих людей получить оплаченные квартиры. Это, безусловно, омрачило общую картину активного строительства, ведущегося в Подмосковье, но не убило как надежд людей, так и их решимости отстаивать свои права при поддержке властей самого высокого уровня.

Как отреагировал на столь исключительные обстоятельства рынок недвижимости? Казалось бы, злоключения дольщиков должны были немедленно привести к понижению цен на новостройки и падению спроса. Но этого, как ни странно, не произошло. Наоборот, стоимость квартир на первичном рынке продолжaла расти, причем в Подмосковье темпы роста оказались даже выше, чем в Москве. Так, если брать среднее увеличение стоимости 1 кв. м в строящихся домах в области (вне зависимости от удаленности от Москвы), то в прошлом году она составила в панельных новостройках 34%, в монолитных — 25%. В городах, расположенных не далее 20 км от столицы, этот рост был больше средних показателей приблизительно на 5–7%.

Рисуем картину цифрами

В числе основных причин этого явления обычно называют большой объем свободных денег, требующих вложения, а недвижимость является одним из основных из инвестиционных инструментов для частных лиц. Кроме того, во второй половине 2005 года банки заметно скорректировали свою кредитную политику — это способствовало привлечению потенциальных покупателей жилья. В какой-то степени повышению спроса содействовал и скандал: не все новостройки проблемные — естественно, те из них, которые возводились в обычном режиме, «подскочили» в цене. Ожидания покупателей, что после так называемого осеннего кризиса, связанного с проблемой обманутых соинвесторов, некоторые банки предпочтут реализовать имеющееся у них жилье по более низкой цене и это повлияет на общую ценовую картину, не оправдались.

Показательной в такой ситуации является реакция рынка вторичного жилья — стремительный рост цен как на московские, так и на подмосковные квартиры. Стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Подмосковье в 2005 году повысилась на 24% и в декабре достигла среднего уровня $1150 (против $990 в сентябре). В кирпичных домах с августа 2005 года по январь 2006-го стоимость жилья выросла на 15,4%, в панельных — на 16,3%, и, по прогнозам специалистов, итоговый рост только за первый квартал 2006 года может достигнуть 10%.К тому же владельцы жилья теперь не торопятся его продавать. Это не замедлило сказаться на количестве предложений, которое в Подмосковье снизилось с 87,9% в сентябре (от среднего количества предложений в 2004 году) до 66,8% — в декабре.

От Москвы до самых до окраин

Как уже отмечалось, потрясения на строительном рынке Подмосковья не способствовали снижению цен. Это красноречиво подтверждает статистика. Стоимость новостроек продолжила расти даже в тех городах, где нарушения прав дольщиков вызвали наибольшее недовольство. В Железнодорожном, например, минимальная цена 1 кв. м за полгода подскочила с $500 до $724, что составило 45%, а максимальная — с $900 до $1511 (68%). В Химках разница минимальных уровней составила $850 и $1111 за 1 кв. м (31%), а максимальных — $1200 и $1691 (41%).

Скромнее эти показатели в Люберцах: разница нижних пределов ($820 и $882) составила 8%, а верхних ($1150 и $1434) — 25%. В Одинцове соотношение выглядит как $820 и $864 (5%) и $1200–1839 (5%) соответственно. Даже в Щербинке минимальный уровень цены «квадрата» вырос с $650 до $752 (15%), а максимальный — с $1300 до $1435 (10%).

На этом фоне сразу выделяются города, где ситуация на новостройках благополучная. В их сторону с надеждой обратили свои взоры покупатели жилья, и это не замедлило обернуться существенным повышением цен. Так, в Королеве минимальная стоимость 1 кв. м выросла с $600 до $913 (52%), а максимальная изменилась с $1000 до $1382 (38%).

В Мытищах минимальная цена изменилась с $720 до $905 (на 26%), а максимальная — с $1300 до $1611 (24%). В Реутове минимальная стоимость 1 кв. м «подскочила» с $800 до $1259 (57%), а максимальная — с $1100 до $1684 (53%). В Жуковском разница составила соответственно $520 и $729 (40%) и $750–1303 (74%). В Подольске наименьшая цена 1 кв. м поднялась с $500 до $756 (на 51%), а максимальная — с $1000 до $1191 (19%).

В тех городах, где дольщики столкнулись с проблемами, больше всего подорожало элитное жилье, цены на которое выросли до 68%. Причиной тому опять стало повышение спроса и относительно спокойная обстановка на таких новостройках. Это объясняется как их компактностью, так и солидностью тех, кому оно предназначается, — с такими клиентами шутить не принято. В благополучных городах, если верить статистическим данным, максимально увеличились цены на жилье средней ценовой категории, чей рост составил в среднем 57%.

Изменение стоимости жилья в Подмосковье за второе полугодие 2005 года в процентном выражении не может не впечатлять. Его темпы оказались гораздо выше, чем в Москве, где за целый год максимальный прирост был заметно скромнее. Например, во Внукове (ЗАО) он составил 47%, в Донском районе (ЮАО) — 45%, в Замоскворечье (ЦАО) — 30,6%, Солнцеве (ЗАО) — 41,4%. В среднем по столице рост цен приближается к показателю 30%.

Стоимость квартир в Подмосковье растет гораздо стремительнее. Уже сейчас они вполне сопоставимы со столичными. Например, в Митине есть жилье в новостройках по цене $1443–1690, в Южном Чертанове — по $1443–1590, в Выхине — по $1669–1809 за 1 кв. м. Ранее ценовое соотношение московского и подмосковного жилья отличалось в разы. Теперь в Реутове предлагаются квартиры по $1668, в Королеве — по $1382, в Одинцове — по $1839 за 1 кв. м. Понятно, что это показатели жилья разных ценовых категорий — здесь не учтено жилье в престижных московских микрорайонах.

Но стоимость 1 кв. м в подмосковных новостройках, превысившая «психологический» порог в $1 тыс., говорит о неуклонном ценовом сближении столицы и региона. И еще о том, что москвичи серьезно воспринимают перспективу жить в Подмосковье.

Марина Гаджиева, специалист по маркетингу и развитию департамента новостроек группы компаний НДВ:

— Еще несколько лет назад ближайшие города Подмосковья выглядели слишком удаленными и малопривлекательными для застройщиков, а сейчас они все больше напоминают спальные районы Москвы.

Сегодня объем нового жилья, выставленного на продажу на подмосковном рынке, составляет 2,1 млн кв. м — примерно 250 объектов. Разница в цене между новостройками Москвы и области год назад составляла 40%, на данный момент квартиры в ближайшем Подмосковье дешевле столичных на 20%. Средняя стоимость квартир в областных новостройках колеблется около $950 за 1 кв. м.

Наибольшим спросом пользуется ближайшее Подмосковье в пятикилометровой зоне от столицы. Один из самых застраиваемых городов Подмосковья — Красногорск, активно строительство ведется в Мытищах, Люберцах.

Квартиры Подмосковья привлекают не только своей ценовой доступностью за 1 кв. м и сравнительно невысокими ценами в сфере бытового обслуживания. Еще одним неоспоримым фактором привлекательности подмосковных городов является благоприятная экология. Но проблемы все-таки есть — плохо развитая транспортная инфраструктура.

Но, несомненно, этот сегмент рынка будет активно развиваться, увеличиваясь как по количеству строящихся объектов, так и по уровню цен.

Сергей Канаев, генеральный директор компании «ПИК-Регион»:

— Прошлый год стал на рынке новостроек Подмосковья годом восстановления после кризиса, который случился в 2004 году. Цены росли плавно, без особых колебаний. Декабрь прошлого года был отмечен особенно высоким уровнем продаж. На подмосковном рынке новостроек наблюдался ажиотаж. Если рассматривать для примера опыт компании «ПИК-Регион», то частично такой подъем был обусловлен нашими скидочными новогодними программами. Но даже если не брать в расчет скидки, рынок все равно был на редкость активен — по сравнению с прошлым годом спрос очень возрос.

Вообще для декабря подъем рынка традиционен: люди хотят перед Новым годом решить свой квартирный вопрос, к тому же боятся новых законодательных нововведений, роста цен с нового года. Что касается января, то рынок уже достаточно оживлен, несмотря на обычное затишье после праздников.

Пока сложно прогнозировать дальнейший рост стоимости жилья, но, по оценкам наших специалистов, резких скачков пока не предвидится, в январе сохранится плавный рост цен на уровне 1%. Рост в 2006 году сохранится на уровне 15–20% годовых.

Андрей Комбаров, руководитель группы продаж управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— На рынке новостроек Подмосковья за последние полгода произошли существенные изменения. В зависимости от места расположения новостроек цены на квартиры в них выросли в среднем на величину от 7 до 15%. Например, стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры в Одинцове в августе 2005 года составляла $970 за 1 кв. м, а к январю 2006-го увеличилась до $1040; в Красногорске в ноябре 2005 года «однушки» стоили $940 за 1 кв. м, сейчас — $1100.

Это связано с сокращением объема предложения, на что в свою очередь повлияло принятие в 2005 году закона № 214. Сегодня ситуация такова, что в новостройках продажи квартир начинаются значительно позже, чем это происходило до принятия нового закона — тогда купить квартиру можно было на нулевом этапе строительства. Уровень спроса, наоборот, увеличивается, московское жилье дорожает, покупатели все больше стремятся приобретать квартиры на окраинах Москвы и в ближайшем Подмосковье, которые пока что еще стоят в среднем на 15–20% дешевле жилья в спальных столичных районах, но при этом значительно превосходят его по своим потребительским характеристикам.

История с обманутыми соинвесторами также сыграла свою роль. Благодаря широкому освещению этой проблемы в средствах массовой информации покупатели более осторожно подходят к выбору будущего жилья, дольше принимают решение. Кроме того, если происходит задержка строительства, даже техническая, это создает массу неприятных ощущений у покупателей.

По нашим прогнозам, тенденция к росту цен будет сохраняться еще достаточно долго. В настоящее время подходит к завершению строительство последних объектов, не попадающих под действие 214-го закона. Спрос остается на прежнем уровне на фоне уменьшения стройплощадок и, соответственно, сокращения объема предложения. Все это приведет к увеличению стоимости жилья в Подмосковье. Хотя в дальнейшем, когда будет отлажена новая схема работы в соответствии с новым законом, положение может стабилизироваться.

Дата публикации: 10:04 31 января 2006

Источник: bpn.ru