Новостройки в жанре АCTION

Коллизии рынка новостроек 2005 года будут обсуждать еще долго. Все получилось, как в детективном повествовании. Присутствовали и заявление о преследовании "героев" по закону (ФЗ № 214), и розыск за расхищение народного благосостояния (бунты жертв строительных пирамид), и итоговые объявления о спекуляциях с ценами на жилье.

Праздничный сюрприз

Самым наглядным показателем того, что на рынке уходящего года все складывалось достаточно нетрадиционно, а в конце страсти накалились самым неожиданным образом, является информация компании "СУ-155". В самое сонное для страны время - с 3 по 9 января, когда человек не то чтобы что-то купить, а просто встать с дивана не в состоянии, возник ажиотажный спрос на квартиры. В офис компании пришло 90 человек, 52 из них купили квартиры, в то время как в прошлом году в этот период было куплено всего 3 квартиры.

В чем же причина? Все очевидно. Сработал эффект ожидания повышения цен. "Если цены за год выросли на 15-20%, то почему бы им не вырасти на 30 или 40? Если отметка средней стоимости жилья установилась на тыс., то почему бы ей не подняться до 3 тысяч? - рассуждал за бокалом шампанского потенциальный покупатель. - Тем более, что строят теперь меньше, чем раньше".

Эта мысль подтверждается многими спикерами. Дмитрий Кузнецов, 1-й заместитель генерального директора ЗАО "МИАН-агентство недвижимости" считает: "Несмотря на то, что объем предложений на рынке первичной недвижимости сегодня сократился на 20% по сравнению с январем прошлого года, сегодня рынок первичной недвижимости остается рынком покупателя. Если цена и качество соответствуют друг другу, то квартиры распродаются очень быстро. К окончанию строительства в продаже остаются только не самые ликвидные квартиры - например, в новостройках экономкласса зачастую довольно долго продаются 4-комнатные квартиры. Они могут ждать своих покупателей месяцами. Ведь на ликвидность квартиры влияет не только месторасположение дома, но и вид из окон, этаж и пр.".

Похоже оценивают ситуацию и в корпорации "С-Холдинг". По итогам года, отмечает пиар-директор корпорации Оксана Басова, жилье подорожало в среднем на 20 процентов. Рост цен наблюдался в сегментах и массового, и элитного жилья. После заявлений "высоких лиц" о росте цен до 00 за кв.м цены будут расти. Может быть, не очень быстро, но факторов, препятствующих их росту, нет.

Аналитический центр компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" в одном из последних своих исследований делает вывод: "Основная тенденция на первичном рынке жилья во втором полугодии 2005 г. - повышение цен и снижение объемов предложения на фоне высокой активности рынка. Покупатель понял, что цены на недвижимость не только не рухнут, но уже не снизятся, государство не намерено искусственно их регулировать. Период ожидания, длившийся год, завершился". Причем ситуация, отмечают в компании "СУ-155", начала меняться в мае. Сразу после праздников объем продаж заметно возрос. Потенциальные покупатели осознали предрекаемую аналитиками рынка недвижимости опасность того, что снижение объемов предложений вследствие принятия Закона о долевом строительстве неизбежно ведет к росту цен. Это заставило потенциального покупателя задуматься и сменить выжидание на действие.

Еще раз о законе

Какие корректировки в деятельность вашей компании внес новый Федеральный закон РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"? Широко ли используются на рынке вексельные схемы и схемы продажи жилья по договорам предварительной купли-продажи? На этот вопрос в компаниях отвечают по-разному.

В компании "С-Холдинг" ситуацию не драматизируют, хотя отмечают, что она стала качественно иной: "К счастью, продаваемые нами объекты не попадали под действие закона, так как их строительство было начато в прошлом году. Больше всего закон подкосил проектную работу. Финансирование проекта - это венчурное финансирование. При проектировании крупных площадок в начале работы трудно прогнозировать объемы и сроки - строительства, инвестиций, согласований.

Крупные банки готовы осуществлять финансирование проектов, прошедших государственную экспертизу. Условия более чем приемлемые: 8-10% годовых сроком до пяти лет.

Но прежде чем этот кредит получить, в проект надо вложить миллионы долларов ничем не обеспеченных денег. И при этом компания может заниматься реализацией сразу нескольких крупных проектов".

В целом ФЗ №214 оказал очень серьезное влияние на рынок, отмечают в "Первой ипотечной компании". Даромир Обуханич, генеральный директор "Первой Ипотечной Компании" считает, что "форма долевого участия в строительстве - одна из самых демократичных и позволяет купить квартиру за сравнительно небольшие деньги на этапе строительства". Другое дело, с сожалением констатирует он, что эта форма в силу ряда объективных и субъективных причин была дискредитирована: финансовыми пирамидами, недобросовестными строителями. 214-й закон свел на нет всю работу по долевому строительству.

Что касается "Первой ипотечной компании", то она пока реализует проекты, которые еще не попали под действие закона.

В "МИАН - агентство недвижимости" оценивают ситуации с других профессиональных позиций: "Мы и ранее - до вступления в силу 214-го закона - работали только с теми застройщиками, безупречная репутация которых сложилась за много лет работы на рынке недвижимости. МИАН предлагает квартиры в новостройках, которые обеспечены всей необходимой разрешительной документацией. Мы внимательно следим за изменениями в российском законодательстве и на рынке недвижимости".

Почему сохранится рост цен?

О том, что рост цен продолжится, говорят во многих компаниях. Оксана Каарма, заместитель директора Управления новостроек по продажам и инвестициям компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" прогнозирует: "Если в 214-й закон не будут внесены изменения, дефицит объектов будет наблюдаться и в 2006 году. В этом случае произойдет уменьшение объема ввода строящегося жилья на 25 процентов. Соответственно, отдельные успешные проекты могут подорожать на 30-50% за 2006 г., в среднем же рост цен на первичном рынке составит 2-2,5% в месяц.

Сейчас спрос растет на 2-5% в месяц, всплеска спроса в ближайший год не ожидается. Более того, объем спроса может снизиться, если ситуация на первичном рынке стабилизируется.

Основной проблемой на рынке новостроек является нехватка финансовых ресурсов для ведения строительства. Застройщики могут получить кредитные средства только при условии отказа от продаж до сдачи дома госкомиссии. А поскольку в среднем строительство длится около 1,5 лет, увеличение себестоимости к моменту завершения проекта достигнет 22-23 процента.

При этом застройщикам достаточно сложно вести деятельность в течение полутора лет, не продавая строящееся жилье. В таких условиях наиболее успешным окажется строительство панельных домов, которые могут быть возведены в течение полугода.

Более дорогие проекты уровня бизнес-класса и бизнес-плюс будут реализовываться гораздо тяжелее. Соответственно, основное сокращение предложения из-за увеличения сроков строительства домов ожидается именно в сегменте бизнес-класса.

Дата публикации: 13:25 31 января 2006

Источник: bpn.ru