Не безвозмездно, но - доступно

Как обеспечить муниципальным жильем всех нуждающихся? Риторический вопрос

Чтобы обеспечить жильем всех очередников, московским властям потребуются новые подходы к решению пресловутого квартирного вопроса.

Один из вариантов - стимулировать развитие рынка арендного жилья.

Хорошо там, где есть доступное жилье

Во всем мире государство - чаще всего в лице муниципальных властей - заботится об обеспечении жильем семей с низким уровнем достатка. Например, во Франции около 75% жилья возводится при прямой финансовой поддержке государства. В этой стране акцент сделан на создание и развитие фонда арендуемого социального жилья. Арендные дома считаются предметом первой необходимости, на них распространяются налоговые льготы, а квартиросъемщикам с низким уровнем доходов предоставляются дотации и субсидии на аренду жилья. Всевозможные социальные жилищные программы реализуются и в США. Например, недавно в Лос-Анжелесе была создана организация Habitat for Humanity of Greater Los Angeles, призванная повысить доступность жилья для семей с низким доходом. Партнерами этого объединения могут стать семьи, доход которых не превышает 25-50% средней зарплаты в регионе. Они вправе претендовать на беспроцентный жилищный кредит в случае, если согласятся потратить 500 часов своей жизни на работу по безвозмездному строительству домов в рамках других социальных жилищных программ.

Ты мне землю - я тебе квартиру

Социальное жилье возводится и в нашей стране. Лидером в этом отношении принято считать Москву - ежегодно здесь строится около 1,5 млн. кв. м муниципальных квартир. Правда, в отличие от европейских и американских аналогов российские схемы незатейливы. Так, до 2003 года строительство социального жилья в столице осуществлялось по схеме "земля в обмен на квадратные метры". То есть, за полученные площадки под строительство коммерческих домов частные инвесторы рассчитывались с городом готовыми квартирами. Позже мэрия отказалась от бартерных схем в пользу прямого бюджетного финансирования. Его основным источником стали доходы городской казны от продажи площадок под застройку на аукционах, а также денежный эквивалент доли города, выплачиваемый застройщиками.

"Ежегодно постановлениями городского правительства утверждается структура программы строительства жилья в столице. С целью обеспечения конкретного района определенным числом муниципальных квартир предусматривается размер так называемой доли города. Она устанавливалась в процентном соотношении и в случае с жилой площадью составляет около 50% в центре города и 30% ближе к окраинам. Раньше доля города могла быть выделена как частью квартир в доме, предназначенном для коммерческой продажи, так и оформлена в самостоятельный проект: муниципальный дом или другой объект для городских нужд. Сейчас доля города рассчитывается в основном в денежном эквиваленте", - рассказывает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити- XXI век" Сергей Лядов.

По его словам, существует специальная формула расчета, по которой определяется сумма денежной компенсации. Применяемые в ней коэффициенты зависят от результатов мониторинга рыночных цен на жилье. "Чтобы повысить интерес инвесторов к проектам в сфере жилищного строительства, столичные власти в начале прошлого года установили коэффициент 0,7% к итоговой сумме компенсации, которая перечисляется в бюджет города", - уточняет С. Лядов.

По словам пресс-секретаря инвестиционно-строительной корпорации "С-Холдинг" Оксаны Басовой, у строительных компаний есть возможность участвовать в торгах на право строительства муниципального жилья по городскому заказу в качестве генподрядчика. Чтобы победить в нем, строительной фирме необходимо добиться максимального снижения стартовой стоимости, сокращения сроков выполнения всех видов работ, а также иметь финансовые средства и договоры с поставщиками материалов и конструкций на конкретный объект в сроки, обеспечивающие своевременный ввод жилого дома. О. Басова считает, что городской заказ интересен, прежде всего, крупным компаниям, располагающим собственными производственными мощностями - он позволяет загрузить их в полном объеме.

Сколько ни строй - все равно мало

Следует отметить, что строительством социального жилья городские власти занимаются отнюдь не из альтруистических побуждений. Дело в том, что жилищное строительство в городе ведется преимущественно в уже сложившихся городских кварталах. Между тем из всего жилищного фонда Москвы, который оценивается примерно в 190 млн. кв. м, шестая часть - старые дома, подлежащие сносу. Поэтому руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин вынужден неустанно повторять: "Московский стройкомплекс и впредь будет уделять большее внимание социальным проектам в области жилищного строительства". Правда, рассчитывать на существенное увеличение ежегодных объемов муниципального строительства, несмотря на многочисленные обещания чиновников, пока не приходится.

Во-первых, потому что реализация жилищных проектов связана с реконструкцией инженерной инфраструктуры. Во-вторых, ограничены производственные мощности строительных компаний. В-третьих, строительство жилья зачастую сдерживается протестными настроениями жителей отдельных городских районов. Так, в прошлом году Правительством Москвы были определены двести кварталов-претендентов на комплексную реконструкцию строений и инженерии, подготовлены первые пакеты документации. Однако обещанная властями серия аукционов по подбору инвесторов так и не состоялась. Таким образом, скорее всего, и в этом году в столице будет построено примерно столько же социального жилья, как и годом раньше (1,5 млн. кв. метров).

В поисках новых схем

В последнее время городские власти занялись активным поиском новых схем обеспечения горожан доступным жильем. В первую очередь, они решили приложить максимум усилий к внедрению ипотечных схем. Так, осенью прошлого года было заявлено о старте городской ипотечной программы. Ее идея состоит в том, чтобы предоставить платежеспособной части очередников возможность купить квартиру с помощью ипотечного кредита под низкий процент благодаря городским гарантиям. Рассматривается даже возможность продажи жилья в типовых домах очередникам по инвестиционной себестоимости строительства.

Развивая ипотечную схему, московские власти оперируют следующими цифрами. Так, по их данным, около 35 тыс. москвичей-очередников готовы внести собственные средства для получения жилья. Причем около 20 тыс. семей из этого числа имеют право на безвозмездную субсидию, покрывающую часть стоимости квартиры. Еще около 11 тыс. семей готовы приобрести новое жилье в рассрочку. В мэрии полагают, что реализация программы позволит в два и более раза повысить доступность жилищных ипотечных кредитов для очередников, а также существенно увеличить объемы ипотечного кредитования с 4,4 тыс. в 2004 году до 33 тыс. к 2009 году. Но, скорее всего, ипотека - только первый шаг к повышению доступности жилья. На очереди - программы по легализации рынка арендного жилья и строительству доходных домов.

Дата публикации: 11:28 01 февраля 2006

Источник: bpn.ru