Подготовка пакета документации на получение права реконструкции и строительства

Вопрос: Мы собираемся реконструировать небольшое здание, в котором находится кафе. Возможно, будет надстроен второй этаж. Как законодательно регулируется строительство и реконструкция объектов недвижимости? Как получить право реконструкции объекта недвижимости, находящегося в собственности?

Принятие в мае 2004 года нового городского закона «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции» определило основные положения, которыми необходимо руководствоваться в случае принятия решения о реализации того или иного инвестиционного проекта. Законом определены взаимоотношения инвестора с органами власти, порядок и последовательность подготовки документации и получение необходимых согласований. Наиболее серьезные отличия касаются предоставления земельных участков для осуществления реконструкции или строительства. В соответствии с новым законом предоставление осуществляется только на торгах. Случаи целевого предоставления оговорены статьей пятой закона. Однако регламент, в котором четко прописан порядок оформления документации для целевого предоставления, находится на согласовании. Он будет опубликован в ближайшее время.

С августа по поручению Комитета по строительству ГУ «Управление инвестиций» два раза в месяц проводит конкурсы на право подготовки документации для проведения торгов по продаже находящихся в государственной собственности объектов недвижимости и земельных участков для целей проектирования реконструкции или строительства. Для участия в конкурсе нужно подать заявку на подготовку документации, оформленную в соответствии с требованиями организатора конкурса. Основными критериями при определении победителей являются сроки подготовки документации и размер оплаты работ. Немаловажными являются и предложения по застройке земельного участка, т.е. объемно-планировочные показатели реконструируемого или возводимого объекта. В соответствии с подготовленным пакетом документации готовится постановление Правительства, утверждающее условия торгов. За подготовку документации, в соответствии с законом, выплачивается вознаграждение до 5 %. Размер вознаграждения и срок подготовки документации определяется компанией самостоятельно. Практически пакет документов готовится 9 – 11 месяцев. В него входит инженерно-градостроительная документация и согласование ее в городских управлениях, Комитетах, службах. Из наиболее сложных моментов следует отметить получение технических условий от инженерных ведомств города (водоснабжение и водоотведение, тепло-, электроснабжение). Согласование с Центром госсанэпиднадзора и Департаментом природных ресурсов, проведение общественных обсуждений и новое требование – проведение землеустроительных работ. Стоимость разработки пакета документов составляет от $30 тыс. и выше.

Рыночная оценка права строительства или реконструкции, которая является стартовой ценой при торгах, в соответствии с новым постановлением Правительства, при строительстве объектов культурно-развлекательного или торгового назначения, должна быть не ниже $100 за 1 кв. м. земельного участка.

Если объект недвижимости находится в собственности, а земля оформлена в долгосрочную аренду (49 лет), то для получения права реконструкции необходимо обратиться в Комитет по градостроительству и архитектуре. Если реконструкция будет проведена без изменений объемно-планировочных показателей (площади земельного участка, площади и этажности здания) с сохранением функционального назначения (например, из склада не сделают торговый зал), то право реконструкции дается без инвестиционной составляющей (перечисления денежных средств в городской бюджет). Если данные параметры будут изменены, то для получения права реконструкции потребуется постановление Правительства и, возможно, будет иметь место инвестиционная составляющая.

Дата публикации: 11:52 07 октября 2004

Источник: bpn.ru