Последний писк моды — новые русские поместья

Сегодня строится множество коттеджных поселков, которые состоят из более или менее роскошных особняков, возведенных на одной территории и объединенных инфраструктурой. А вот наши состоятельные предки предпочитали совсем другой тип жилья — усадьбу. Интерес к такого рода недвижимости сейчас растет с каждым днем. Можно ли сегодня стать владельцем усадьбы?

Традиционно усадьбой называли земельное владение с господским домом, вспомогательными постройками и парком, который занимал от одного до нескольких десятков гектаров. Под это определение попадали и царские резиденции, и загородные дворцы аристократии, и непритязательные поместья мелкого дворянства.

Лучшее наследство — старинная усадьба

Изначально русская усадьба создавалась как собственность, переходящая по наследству из поколения в поколение, здесь складывались традиции семьи, воспитывалась культура. Не случайно даже сегодня термин «усадьба» воспринимается не только как обозначение определенного вида недвижимости — скорее это знак принадлежности к определенному общественному слою. Для многих состоятельных людей, которые появились в нашей стране сравнительно недавно и «знатностью рода» похвастаться не могут, владение старинной усадьбой — своего рода «входной билет» в круг настоящей аристократии.

Востребованность бывших «дворянских гнезд» потенциальными покупателями и арендаторами растет с каждым днем. «По нашим данным, спрос на исторические усадьбы и особняки многократно превышает предложение, — говорит генеральный директор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев. — Основные требования покупателей касаются юридической чистоты объектов, а также их расположения в непосредственной близости от Москвы».

«Спрос на усадьбы и особняки существует давно, и он достаточно высок, — отмечает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. — По некоторым оценкам, только за прошедший год частными лицами было куплено около 50 исторических усадеб, которые ранее были лишены государственного статуса. Сделки с особняками, как правило, держатся в строжайшем секрете».

По мнению президента национального фонда «Возрождение русской усадьбы» Виссариона Алявдина, особенно резко интерес потенциальных покупателей и арендаторов к усадьбам возрос за последние два года. Основная причина, по его мнению, кроется в изменении психологии людей, располагающих средствами: «Они поняли, что стать владельцем старинной усадьбы — реально. Конечно, это сложнее, чем купить землю под коттедж. Существуют определенные обременения, но их вполне можно соблюдать — так принято во всем цивилизованном мире. Ведь помимо некоторых неудобств владелец исторического объекта имеет и неоспоримые преимущества, его собственность во всех отношениях уникальна».

Если же кроме загородных усадеб рассматривать и особняки, расположенные в черте города, то речь идет и об экономической целесообразности. «Историческая недвижимость ценилась всегда, это прекрасное вложение средств для инвесторов. В особняках организуют как гостиницу, так и офисный центр, — считает генеральный директор компании R2 Group Ирина Тарасова. — Многие банки или коммерческие структуры считают престижным вести свой бизнес в стенах исторического здания. Не меньший интерес к особнякам есть у частных лиц. Для состоятельных людей жить в старинном особняке — вопрос статуса. Многие готовы приватизировать эти объекты и принять на себя условия по их сохранению».

Что же предлагает сегодня рынок тем, кто решил обзавестись собственным историческим домовладением?

Товар лицом, то есть фасадом

К сожалению, время безжалостно обошлось с традиционными русскими усадьбами. Они постепенно начали приходить в упадок еще на рубеже XIX–XX веков, а в период революции и последовавшей затем гражданской войны подверглись массовому разграблению и уничтожению. Немногочисленные уцелевшие поместья затем были отданы под различные социальные учреждения — санатории, дома отдыха, детские пионерлагеря и т. п. Новые владельцы, естественно, не слишком заботились о сохранении первоначального облика доставшихся им уникальных построек.

Не многим лучше сложилась судьба городских усадеб и особняков, которыми в свое время было застроено чуть ли не пол-Москвы. На смену им постепенно приходили сначала доходные дома, активно возводившиеся в конце XIX–начале XX века, затем — однотипные «шедевры» социалистического строительства.

Еще сложнее обстоят дела с учетом сохранившихся особняков и усадеб. Данные об их количестве расходятся, мягко говоря, очень значительно. По разным оценкам, их общее количество на территории нашей страны составляет от 2,5 тыс. до 10 тыс.

Однако необходимо принимать во внимание тот факт, что усадьбами нередко продолжают считаться участки с частично или даже полностью утраченными постройками. Зачастую остатки регулярного парка и заросший пруд по-прежнему включаются в реестр. Так что усадеб, где уцелели главные дома, в любом случае меньше на порядок. По данным В. Алявдина, в Подмосковье насчитывается в общей сложности более 600 усадеб, из них лишь около 300 представляют реальный интерес, т. е. в них что-то сохранилось — хотя бы хозяйственные постройки, флигели (усадеб, где уцелели главные дома, еще меньше).

Решающее значение для усадьбы как объекта недвижимости играет официальный статус, который определяет ее историческое и культурное значение. На сегодняшний день существует три категории исторических сооружений: памятники федерального, регионального и местного значения, которые находятся в ведении соответствующих органов власти. И если региональные и местные памятники теоретически вероятно получить в собственность, то в отношении федеральных объектов возможна лишь долгосрочная (на 49 лет) аренда.

Дело ясное, что дело темное

В начале 1990-х, когда по всей стране стартовала приватизация, реально было стать собственником усадьбы любой категории. Получивших огласку сделок немного. Компания ЮКОС приобрела усадебный комплекс XVIII века Кораллово, расположенный в Одинцовском районе Подмосковья. Там был устроен закрытый дом отдыха и лицей-интернат для одаренных детей сотрудников компании.

Другой благополучный вариант приватизации отдаленно напоминает процесс реституции — усадьба Лермонтовых Середниково была передана в долгосрочную аренду ассоциации «Лермонтовское наследие», президентом которой является потомок и полный тезка поэта. Его усилиями усадьба была отреставрирована, сейчас там действует Национальный лермонтовский центр, а доход от коммерческого использования усадебного комплекса позволяет содержать его, не привлекая дополнительных вложений.

Еще одна нашумевшая история — приобретение небезызвестным г-ном Брынцаловым усадьбы Голицыных Никольское-Урюпино. Договор предусматривал реставрацию зданий и реконструкцию парка, но в итоге усадьба оказалась практически полностью разрушенной и перешла вновь в государственную собственность.

Остальные истории — еще более «темные». Как рассказал В. Алявдин, формально у большинства подмосковных усадеб есть арендаторы, но огромная их часть — это уже не функционирующие организации: «Многие до сих пор числятся на балансе различных ведомств (в качестве санаториев, баз отдыха) или в аренде у каких-нибудь фирм. Последние могут представлять собой, например, акционированный дом отдыха, который уже лет десять как закрыт. Таких формальных владельцев — много, есть и безобразные ситуации, когда вообще нет хозяев, даже юридически».

Последствия правового хаоса прежних лет мешают нормальному развитию рынка и сегодня. «В результате приватизации начала 1990-х незначительное количество исторических объектов перешло от государства к частным лицам или независимым компаниям. В настоящее время особенностью сделок по покупке исторических памятников являются высокие риски неправильного оформления в собственность подобной недвижимости. Причем нарушения могли допустить первые владельцы усадьбы или особняка, к которым современные собственники не имеют никакого отношения», — отмечает С. Леонтьев.

Гостиничный бизнес в провинциальных поместьях

Ситуация изменилась три года назад, когда был введен частичный мораторий на приватизацию памятников истории и культуры. Это произошло 27 февраля 2003 года: вступил в силу Федеральный закон № 73 от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Статья 63 этого закона запрещает приватизацию объектов федерального значения до тех пор, пока не выйдет новый закон «О разграничении объектов культурного наследия, находящихся в государственной собственности» (т. е. пока не будет четко определено, в чьей собственности — федеральной, региональной или муниципальной — находится подлежащий приватизации объект). При этом передача в частные руки памятников местного или регионального значения по-прежнему возможна.

Объекты, имеющие федеральный статус, сегодня допускается взять в аренду сроком на 49 лет. По мнению экспертов, именно это обстоятельство препятствует нормальному развитию «усадебного» рынка: вряд ли кто-то захочет вкладывать колоссальные средства в реставрацию исторической недвижимости (а она по большей части находится в весьма плачевном состоянии), если не будут гарантированы права собственности.

Еще одно обстоятельство, отпугивающее многих потенциальных собственников или арендаторов, — необходимость соблюдать охранные обязательства по поддержанию исторического объекта в надлежащем состоянии. Все сделки купли-продажи исторических особняков и усадеб имеют ограничения или обременения права собственности.

К примеру, собственник обязан сохранять неизменность внешнего облика здания, его интерьеров, согласовывать любые проектные, строительные и хозяйственные работы, предоставлять доступ в здание публике для осмотра исторических и культурных достопримечательностей. В случае недобросовестного исполнения обязательств прекращается право собственности на данный объект.

Тем не менее интерес и к аренде, и к покупке старинных усадеб только растет. Загородные поместья в Подмосковье приобретают в основном в качестве статусных объектов — как частные или корпоративные резиденции. «В силу того, что законодательство ограничивает перестройку исторических памятников, значительно сужается возможность их использования, — подчеркивает С. Леонтьев. — Наиболее интересным выглядит вариант реконструкции усадьбы в личную или корпоративную резиденцию. А вот создание на базе усадьбы гостиницы или дома отдыха не очень привлекательно: учитывая состояние большинства усадеб, инвестиции, вложенные в проект, окупятся минимум через 15–20 лет».

В то же время в провинции есть примеры удачного использования усадеб как объектов гостиничного бизнеса. По мнению В. Алявдина, это рентабельно, так как на периферии легче получить исторические объекты в собственность — большинство из них имеют региональный или муниципальный статус (в отличие от Подмосковья, где преобладают памятники государственного значения), сама процедура приватизации там более открыта, а цены на привлекательные объекты невелики.

По данным национального фонда «Возрождение русской усадьбы», в областях Центральной России — Ивановской, Костромской, Владимирской, Калужской — реально приобрести в собственность усадьбу за $100 тыс. и даже меньше.

Все на продажу

«К счастью, даже нынешняя ситуация с законодательством позволяет использовать усадьбы в коммерческих целях. Нигде не говорится о том, что памятник федерального значения может быть только музеем», — говорит В. Алявдин. «Законодательство допускает использование памятников истории и культуры и их территорий в хозяйственных целях, если это не наносит ущерба сохранности памятников, не нарушает их историко-художественной ценности и обеспечивает общественную доступность», — уточняет М. Маркарова.

Что касается городских усадеб и особняков, расположенных непосредственно в столице, большинство из них относится к нежилому фонду. Значительная часть самых ценных строений находится в ведении Управления по делам дипломатического корпуса МИДа РФ, в них располагаются посольства зарубежных стран, резиденции дипломатов и зарубежные представительства. Остальные объекты приобретают или арендуют в основном коммерческие организации. Жилых особняков в столице гораздо меньше. «Зачастую они располагаются на территории жилых комплексов, — рассказывает генеральный директор компании Renaissance Realty Наталья Новикова. — В качестве примера можно привести реконструированный особняк площадью 560 кв. м на Поварской, 28, который входит в состав элитного жилого комплекса. Этот особняк был построен в 1884 году и является памятником архитектуры. Квартиры в подобных домах приобретают, как правило, коренные москвичи и иностранцы, которые ценят центр Москвы с его уникальной застройкой и великолепными видами и для которых важно жить в домах с историей. Стоимость 1 кв. м в таком особняке иногда доходит до $20 тыс.».

В любом случае исторические усадьбы и особняки — товар штучный, а сделки по их аренде-продаже единичны. «Если они заключаются, то не афишируются, — подчеркивает И. Тарасова. — Сложно отыскать свободный объект, не находящийся в аренде либо в другом пользовании — безвозмездном, например. Еще сложнее получить полную информацию о том, кому конкретно он принадлежит». Судя по всему, даже в случае внесения изменений в законодательство и отмены моратория на приватизацию исторических объектов ждать «прозрачности» на этом рынке не приходится.

Александр Дьяченко, управляющий партнер агентства недвижимости «Усадьба»:

— В центре Москвы насчитывается не более двух сотен зданий, которые можно отнести к категории «исторические особняки». Интерес со стороны покупателей к жилому «антиквариату» устойчиво растет. Однако рынок развивается очень медленно. У многих зданий права пользования получены еще в доперестроечное время, статус особняков не определен, как следствие, все сделки с объектом невозможны по причине отсутствия необходимых документов. Причина — конфликт между муниципальными и федеральными властями. Обе ветви власти не могут поделить памятники старины.

В начале 1990-х годов московские власти нашли деньги на реконструкцию многих исторических зданий (часть особняков находилась в плачевном состоянии, на грани разрушения), объекты восстанавливали практически полностью. Поэтому город по праву считает эти особняки своей собственностью. В свою очередь с начала 2000 года федеральные власти спохватились и начали утверждать, что большинство исторических особняков является федеральной собственностью. Дело дошло до судебных инстанций, конфликт интересов, по всей видимости, будет решен только на высшем уровне. Нам остается только ждать. На сегодня только 10% исторических особняков находится в продаже.

Примерно 50 московских особняков являются жилыми. Последние два–три года спрос на исторические особняки стабильно растет. Те особняки, которые использовались под офисы, сегодня перестраиваются под жилые дома. И это логично. Владельцы компаний, чьи офисы располагались в особняках, поняли, что данный вид недвижимости проигрывает по сравнению с современными офисными зданиями, новейшими системами коммуникации и инженерии.

Как правило, покупатели особняков не прибегают к переводу из нежилого фонда в жилой. Из всех сделок, которые провела «Усадьба» по продаже особняков под жилые нужды, только один человек выразил желание об оказании такой услуги.

Цена за 1 кв. м в историческом особняке начинается от $4 тыс. и может доходить до $25 тыс. На стоимость здания влияют состояние объекта, месторасположение, вид фасада, прилегающая территория, наличие всех необходимых документов для переуступки и подтверждения права.

Если особняк является памятником культуры, а в 99% так и бывает, то реконструкцию здания может вести только реставрационно-строительная компания с лицензией от Министерства культуры. Естественно, в этом случае стоимость работ будет значительной.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Что касается усадеб, то нужно прежде всего понимать, что речь идет об элитном сегменте. Здесь не может быть ажиотажа, но налицо стабильный и платежеспособный спрос на особняки стоимостью в среднем $3 млн на земельных участках площадью около 4 га. Каждое из таких предложений уникально.

В силу того что купить усадьбу в полном смысле этого слова в ближнем Подмосковье вряд ли возможно, они предлагаются на достаточной удаленности от Москвы (около 80 км) и тем самым не являются альтернативой городскому жилью. Спрос на подобные объекты развивается согласно законам элитного рынка недвижимости, наиболее важными параметрами являются местоположение и уникальность природных ландшафтов.

Дата публикации: 14:07 02 февраля 2006

Источник: bpn.ru