«Подводные камни» классической ипотеки для заемщика

Как правило, любой заемщик, выбравший кредитную программу, накопивший на первоначальный взнос и получивший одобрение банка, считает, что все трудности уже позади. Но в процессе оформления кредита и далее клиент банка может столкнуться с разного рода неожиданностями: дополнительными платежами, риском не уложиться в срок с подбором квартиры, проблемами с оформлением квартир в новостройке в собственность и пр. Какие «подводные камни» подстерегают заемщика и как их избежать? Рассмотрим все по порядку. Первый вопрос, который возникает перед потенциальным заемщиком, — какую ипотечную программу выбрать. Самостоятельное решение этой задачи предполагает изучение объявлений в газетах и журналах, беседы с представителями десятка банков, поиск квартир, продающихся в кредит, и т. д.

Существует и второй вариант — можно обратиться в ипотечный консультационный центр или ипотечное отделение риэлторской компании. Что ждет потенциального заемщика в обоих случаях?

Направо пойдешь — в банк попадешь

Итак, у вас есть возможность купить квартиру для своей семьи: вы обладаете стабильным источником дохода и имеете в наличии сумму, достаточную для первоначального взноса (15–30% стоимости квартиры). Что надо знать при обращении в выбранный ипотечный банк?

Стоит учитывать, что помимо первоначального взноса и процентов за пользование кредитом придется понести и другие расходы, которые обязательно возникнут при оформлении ипотечного кредита. Они состоят из банковских и небанковских затрат.

Допустим, в банке уже изучили ваши документы и дали положительный ответ. Выбранная вами квартира стоит $70 тыс., а сумма кредита составляет $50 тыс. (70% общей цены), которые банк выдает сроком на десять лет. Ежемесячный платеж банку будет составлять в среднем $700. Сюда входит как процентная ставка за кредит, так и выплата основного долга. Но это еще не все. Кроме первоначального взноса, равного $20 тыс., нужно отдать еще $500–1,5 тыс. за дополнительные услуги банка, а именно:

— рассмотрение вашего заявления — 1,2 тыс. руб.;

— проверка документов — 3 тыс. руб.;

— ведение сделки при покупке квартиры в новостройке — 1% суммы кредита (но не более $1 тыс.);

— плата за аренду индивидуального сейфа — 2,4 тыс. руб.;

— ведение ссудного счета — 0,5–2% суммы кредита;

— открытие счета — $120–200;

— конвертация, обналичивание — 0,1–0,5% суммы кредита;

— регистрация сделки — $200–300.

Все это — плата только за услуги банка. Но еще предстоят траты на риэлтора, страховку и т. д.

Кредитный комитет банка дает на поиск квартиры три месяца. Если агентство недвижимости не сумело в отведенный срок найти подходящее жилье, придется все начинать сначала или менять тактику: сначала искать через риэлтора квартиру, а уже потом идти в банк, рекомендуемый агентством (часто банки работают с узким кругом надежных риэлторских компаний). На поиске для клиента квартиры риэлтор зарабатывает комиссионные — от 2 до 10% стоимости квартиры. Услуги агента по подбору и оформлению квартиры обойдутся вам в среднем в $2,5–5 тыс., но зато это обеспечит юридическую чистоту как квартиры, так и сделки.

Налево пойдешь — риэлтора найдешь

Предположим, что вы хотите купить квартиру в новостройке и сначала обратились в риэлторскую компанию, которая имеет партнерские отношения с банком и строительными компаниями.

Квартира найдена, вы идете в рекомендуемый риэлтором банк. Там приняли заявку, рассмотрели документы и поставили условие: выполнить строительный аудит (банк имеет сомнения в отношении застройщика) и провести оценку рыночной стоимости вашей будущей квартиры силами специалиста-оценщика.

Обычно банки ставят такие условия, когда застройщик заключает в дополнение к основному инвестиционному договору еще и договор переуступки прав требования.

Доказать оплату переуступки очень сложно, к тому же это повышает риск пострадать от двойных продаж. На строительный аудит придется потратить $150–300.

Стоимость услуг оценщика составляет 3–4 тыс. руб. Если в итоге указанная им рыночная стоимость квартиры окажется меньше, чем сумма кредита, — банк откажет вам в займе. Оценочная компания выдает два экземпляра отчета об оценке, имеющие одинаковую юридическую силу. Один экземпляр вы относите в банк, другой потребуется при общении со страховой компанией.

В настоящее время страхование при заключении ипотечной сделки обязательно и обходится в 1–1,2% стоимости квартиры. Эта сумма обычно рассчитывается ежегодно заново, но первый платеж вносится сразу после получения кредита (порядка $1,5–2,5 тыс.).

Страховка включает:

— имущественное страхование;

— страхование приобретаемой квартиры;

— титульное страхование — на случай потери права собственности на объект недвижимости;

— страхование жизни и трудоспособности заемщика.

$100 — налево, $1000 — направо и т. д. Осталось заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его. В среднем на это уходит 500 руб. (на каждого собственника).

Если в кредит покупалась квартира в новостройке, то ее оформление в собственность способно стать еще одним «подводным камнем». Точкой отсчета в этом процессе следует считать момент подписания акта госкомиссии. Бывает, что на устранение недоделок, выявленных рабочей комиссией, уходит один–два месяца. После сдачи дома застройщик отправляет документы в БТИ (этот процесс занимает еще приблизительно месяц–полтора). После этого происходит передача дома на баланс жилищно-эксплуатационной организации. Затем инвестор отдает городу определенное количество квартир по договору.

Инвестиционный контракт подписан, договор поступает на регистрацию в Главное управление федеральной регистрационной службы по городу Москве. Проведение сделки и услуги по регистрации за месяц выльются в сумму 6583 руб.

В итоге разного рода дополнительные платежи (сборы, комиссии, тарифы и пр.) составят от $6 тыс. до $8 тыс. Таким образом, вам надо иметь такую сумму помимо первоначального взноса.

Как потенциальному заемщику уменьшить количество трудностей при покупке квартиры в кредит? Прежде всего, стоит сразу обратиться в хорошо зарекомендовавшую себя инвестиционно-строительную компанию. Там можно получить бесплатную первую консультацию, рекомендацию относительно ипотечного банка, взглянуть на макеты домов и выбрать наиболее подходящий. Так вы выиграете время, сбережете некоторую сумму и будете иметь как гарантию правильного оформления сделки, так и уверенность в качестве дома.

Михаил Лазаренко, директор ипотечного департамента КИТ Финанс инвестиционный банк:

— В 2005 году банки много времени уделяли совершенствованию своих ипотечных программ, и в результате их усилий ипотека стала действительно массовым продуктом. В этом году мы ожидаем, что ипотечное кредитование будет переживать настоящий бум, потому что условия, которые предлагают банки, стали намного более мягкими и приемлемыми для большого числа клиентов.

Так, минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту в КИТ Финанс составляет от 10% стоимости жилья. Но если заемщик готов внести от 30% стоимости и взять кредит на сумму от 1,5 млн руб. на 20 лет, то процентная ставка по программе «КИТ–Долгосрочный стандарт» снизится для него с 13,5 до 11,75% годовых.

Острая конкуренция, которая началась между банками за клиентов, заставила их не только уменьшать ставки и размер первоначального взноса, но и более либерально подходить к подтверждению дохода заемщика. Так, методика оценки платежеспособности, разработанная нашими специалистами, позволила отказаться от необходимости подтверждать доход справкой от работодателя. При рассмотрении документов мы требуем только заявление о доходах клиента, подписанное им самим.

Елена Панова, директор центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— После получения одобрения банка, которое действует в течение трех–четырех месяцев, трудности с получением ипотечного кредита, увы, не заканчиваются. На этом этапе сделки самое сложное — подбор квартиры и получение согласования сделки в банке и страховой компании. В настоящее время из-за высокого спроса и дефицита предложений сложился «рынок продавца», а значит, подобрать подходящий заемщику и банку объект в сжатые сроки оказывается достаточно трудно. Если же заемщик очень долго выбирает будущую квартиру, предложение растет в цене и сумма выданного кредита оказывается недостаточной.

Сейчас нередки случаи невыполнения продавцами квартир своих обязательств перед покупателями. Например, цена зачастую оказывается выше заявленной в рекламе, — когда заемщик приезжает на просмотр, выясняется, что речь идет о гораздо большей сумме. Более того, после согласия покупателя на повышенную цену продавцы нередко вновь поднимают планку.

Поэтому для совершения сделки необходимо заручиться поддержкой у грамотного риэлтора, специализирующегося на проведении ипотечных сделок, который поможет в максимально сжатые сроки оформить все необходимые документы.

При получении ипотечного кредита на покупку жилья в новостройке заемщик может столкнуться с задержкой сроков сдачи объекта и оформления документов. А пока на квартиру не оформлено право собственности, клиенту приходится платить повышенный процент за пользование кредитом.

Дополнительные расходы, связанные с получением ипотечного кредита, также нередко становятся неожиданностью для заемщиков, которые общаются с банком напрямую. Дело в том, что банк информирует заемщика о расходах, требуемых только для оформления кредита. А тем временем траты на страхование, регистрационные взносы и другие расходы по сделке составляют существенную сумму. При обращении к квалифицированному ипотечному брокеру вероятность подобных «сюрпризов» сводится к нулю. Специалист сразу предложит на выбор несколько ипотечных программ, расскажет обо всех возникающих дополнительных расходах.

В среднем расходы при совершении ипотечной сделки составят 6–11% стоимости квартиры, причем в эту сумму входят расходы на оформление кредита в банке, страховые, регистрационные взносы и комиссионные агентства.

Дата публикации: 09:51 06 февраля 2006

Источник: bpn.ru