Как ТСЖ может заработать на жизнь?

Согласно Жилищному кодексу (ЖК РФ), товарищество собственников жилья (ТСЖ) является некоммерческим юридическим лицом. Это значит, что его деятельность не может быть направлена исключительно на извлечение прибыли. Но, как и любая другая некоммерческая организация, ТСЖ имеет право заниматься коммерческой деятельностью для достижения поставленных перед товариществом целей. Реально ли для ТСЖ зарабатывать деньги и как это сделать, рассказывает юрист.

Основная цель деятельности ТСЖ — обслуживание жилых зданий. Для ее осуществления необходимы денежные средства. В соответствии со ст. 151 Жилищного кодекса РФ средства товарищества формируются за счет взносов и платежей членов ТСЖ; доходов от хозяйственной деятельности; субсидий и иных источников.

Субсидии и платежи членов ТСЖ станут темой отдельной статьи, сегодня речь пойдет о хозяйственной деятельности ТСЖ. Несмотря на то что по закону некоммерческие организации имеют право заниматься коммерческой деятельностью, ст. 152 ЖК РФ вводит для них ограничения. Пункт 2 указанной статьи содержит закрытый перечень допустимых для ТСЖ видов хозяйственной деятельности. К ним относятся:

— обслуживание, ремонт и эксплуатация недвижимого имущества в многоквартирном доме;

— строительство дополнительных помещений и объектов в многоквартирном доме;

— сдача в аренду части общего имущества в многоквартирном доме.

Несложно догадаться, что самым привлекательным видом хозяйственной деятельности из упомянутых является сдача общего имущества в аренду.

Прежде всего — договор

Для того чтобы товарищество могло сдать в аренду какое-либо помещение, сначала общее собрание участников ТСЖ обязано определить, какие площади и кому именно члены товарищества готовы предоставить внаем, на какой срок и за какую арендную плату. Все остальные условия договора, не имеющие принципиально важного значения для членов ТСЖ, способен внести в договор юрист, которому товарищество закажет договор аренды. Составление такого договора обойдется в некоторую сумму, но заплатить придется всего один раз: впоследствии этот договор можно будет использовать как типовой для всех арендаторов.

Если договор аренды долгосрочный, его придется зарегистрировать. Дело это хлопотное и долгое, поэтому лучше заключать договоры аренды на неопределенный срок или на 11 месяцев с правом неограниченного количества пролонгаций. Это позволит избежать необходимости регистрировать договор, хотя фактический срок его действия в итоге и составит намного больше года.

Также в договоре аренды ТСЖ необходимо предусмотреть порядок расторжения договора по инициативе товарищества. Как правило, арендодатели определяют, что договор расторгается ими в одностороннем порядке с уведомлением арендатора за месяц (максимум) без объяснения причин. Это позволяет не тратить время на оформление документов.

Аренда: важные мелочи

Поскольку вопрос о сдаче помещений в аренду относится к компетенции общего собрания, соответствующее решение принимается относительно каждого арендатора. В противном случае недовольные члены товарищества вправе оспорить законность нахождения арендаторов в здании.

Также следует обратиться за помощью к бухгалтеру, который подскажет, как правильно учитывать доходы от аренды и платить с них налоги. Уже после того как заключен договор, ТСЖ может предложить своим арендаторам услуги по эксплуатации помещений, их ремонту и т. д. Таким образом, арендатор получит определенный набор услуг, а товарищество на вполне законных основаниях выручит больше денег за одно помещение.

Какие сложности ожидают товарищество на этом пути? Во-первых, следует помнить, что законодательством разрешена сдача в аренду только общих помещений дома и только по решению общего собрания членов ТСЖ. Поэтому с особым вниманием надо относиться к вопросам законности проведения собрания и правильности оформления его решений. Если на собрании присутствует менее половины членов ТСЖ, оно не правомочно принимать какие-либо решения. Нельзя сдавать пустующие квартиры. Они не могут считаться общей собственностью, следовательно, не подлежат сдаче в аренду.

Во-вторых, товарищество не может построить, например, стоянку для последующей сдачи в аренду: по закону ТСЖ имеет право сдавать только общее имущество, находящееся в доме, а парковка не относится к такому имуществу. Вместе с тем такую стоянку реально создать для нужд членов товарищества. Организация паркинга требует больших усилий. Необходимо связаться с муниципалитетом и префектурой округа, чтобы добиться выделения землеотвода под стоянку. Если участок принадлежит ТСЖ, нужно изменить его целевое назначение.

Что касается самих арендаторов, то надо учитывать, что разместить в жилом доме какое-либо производственное предприятие никто не позволит. Это нарушит интересы не только членов товарищества, но и жильцов окрестных домов. При устройстве развлекательных заведений (ресторанов, клубов и т. п.) следует отдельно оговорить в договоре аренды не только график их работы, но и обязательства по дополнительному оборудованию арендуемого помещения. Для сохранения покоя жильцов такие арендаторы могут оборудовать помещения шумопоглощающими панелями, которые не пропустят посторонние звуки в квартиры.

ТСЖ не вправе зарабатывать продажей пирожков, прокатом автомобилей или оказанием иных услуг, не предусмотренных законодательством. Но те возможности, которые предоставлены товариществам законом, позволяют извлекать достаточную прибыль для содержания дома в нормальном состоянии. Главное — правильно организовать процесс, оформить документы и заплатить налоги. Тогда жильцы смогут позволить себе и охрану в подъезде, и цветы на лестничных пролетах.

Дата публикации: 09:56 06 февраля 2006

Источник: bpn.ru