Власти кредитуют «долевку»

Санкт-Петербургское ипотечное агентство, созданное властями города, планирует начать кредитование нового строительства. Первая такая сделка должна быть проведена в феврале этого года. Ставка по ссудам будет незначительно выше, чем по действующим договорам, финансируемым Федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования, то есть около 14-18 процентов годовых в рублях. Правда, в дополнение к стоимости кредита, клиентам придется оплачивать специальную страховку, которая будет гарантировать оформление права собственности на строящееся жилье.

До сих пор банки крайне неохотно выдают ссуды, которые можно потратить на финансирование договоров долевого участия. Наиболее распространенная схема такого кредитования предусматривает, что до момента сдачи дома поручителем по договору выступает строительная компания. После регистрации объекта недвижимости залогом становится право собственности на него. Данная схема задействована в большинстве соглашений. Именно с ее применением Промышленно-Строительный банк готов предоставлять кредиты на приобретение квартир множеству компаний. Похожим образом сформированы взаимоотношения Райффайзенбанка и «Петербургстрой Skanska», корпорации «Петербургская Недвижимость» с тем же Райффайзенбанком, Городским ипотечным банком, Сбербанком, Промстройбанком, банком «Дельтакредит».

Похожа и схема, утвержденная компанией «ЮИТ Лентек» и филиалом Международного Московского Банка – «Петербургское отделение». Правда, объемы по таким схемам не слишком велики. Это связано с тем, что банки с застройщиками руководствуются своими корпоративными правилами и не слишком охотно прислушиваются к мнению друг друга. Строители обвиняют банкиров в навязывании заведомо невыполнимых обязательств. В частности, финансисты рассматривают гарантию застройщика как менее надежную страховку. Исходя из этого, они требуют предусмотреть в контрактных документах жесткую ответственность застройщика за любое несоблюдение сроков строительства, независимо от причин срыва. Банкиры, в свою очередь, объясняют сложности кредитования первичного рынка неумением застройщиков легально вести дела. Например, Виктор Титов, вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада считает, что основным сдерживающим фактором в кредитовании строительной отрасли остается нежелание строителей легально оформлять свою бухгалтерию. Пока фирмы не согласятся вести бухгалтерию «по белому», не будет и кредитов, – утверждает он.

Только страховка

И вот теперь Санкт-Петербургское ипотечное агентство пытается внедрить принципиально новую схему кредитования договоров долевого участия. Она построена на том, что основной гарантией возврата долга до момента регистрации права собственности на строящуюся квартиру становится не гарантия застройщика, а страховка.

Как говорит Владислав Назаров, генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства, при наличии страховки, которая дает гарантию регистрации права собственности на жилье, все остальные меры не слишком обязательны.

Единственная проблема, которая сегодня мешает внедрить новую схему финансирования – необходимость для государственной структуры соблюдать новый закон о дольщиках. Если бы строители работали в рамках этого закона, кредитование можно было бы запускать немедленно. Однако строители отказываются работать по нормам данного закона, поэтому приходится придумывать обходные пути. В частности, СПИА ведет переговоры с банками-партнерами о том, чтобы до момента регистрации права собственности на квартиру данная сделка находилась на их балансе.

Какова будет стоимость нового вида кредитов под строящееся жилье, окончательно не определено. По словам Владислава Назарова, кредиты будут чуть дороже существующих ставок. Сегодня стоимость кредитов СПИА колеблется от 12 до 16 процентов годовых в рублях. Однако существенное влияние на цену кредита будет оказывать цена страховки. По мнению специалистов, стоимость страхования стройплощадки может достигать 5 процентов от суммы договора. В итоге эффективная стоимость ссуды может увеличиваться почти до 22-25 процентов годовых, что, безусловно, дорого. Но есть у схемы и приятная сторона. Высокие расходы на обслуживание кредита будут компенсированы в момент сдачи дома. Ведь хорошо известно, что после регистрации права собственности цена строящейся квартиры единовременно возрастает на 20-25 процентов.

Кредитуют всех

Помимо работы над возможностью кредитования нового строительства СПИА подвело первые итоги введения дифференцированной ставки по кредитам на покупку готовых квартир. Напомним, что до конца прошлого года они выдавались по фиксированной ставке 14 процентов годовых в рублях. После нового года размер выплат колеблется от 12 до 16 процентов годовых, в зависимости от размера первого взноса и срока кредитования. На ставку в 12 процентов могут рассчитывать те, кто вносит первый взнос в размере 50-70 процентов. Как заявляют банкиры, занимающиеся подбором клиентов для СПИА, снижение нижней границы ставки практически до уровня инфляции уже привело к увеличению числа клиентов. За кредитами обращаются люди с относительно невысокими доходами – 0-800 на семью в месяц. По оценкам Елены Безгузиковой, начальника управления кредитования Санкт-Петербургского банка реконструкции и развития, прокредитовать сегодня можно практически любого обратившегося. Главное – правильно оформить заявку. Елена Кулык, начальник отдела кредитования физических лиц банка «Александровский», говорит о том, что сейчас за кредитами обращаются те, кто раньше, год-два назад, получил отказ в финансировании. В нынешних условиях конкуренции за клиента эти люди получают нужные им деньги.

По данным СПИА, средняя сумма, которую занимают граждане, составляет около 745 тыс. рублей. Подавляющее большинство заключаемых сегодня сделок предполагает продажу уже имеющегося жилья и покупку нового с доплатой за счет ссуды. При этом треть заемщиков проживают в съемной квартире, а продают долю в квартире родителей (разменивают общее с ними жилье). Обычный возраст получателей ссуды – от 25 до 40 лет. При получении кредита каждый заемщик обязан застраховать свои жизнь и здоровье, и физическую сохранность имущества. Полномочиями по подбору клиентов для СПИА обладают около 20 петербургских банков.

Дата публикации: 16:19 06 февраля 2006

Источник: bpn.ru